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寧波
無效租賃合同及解除權梳理
一、租賃合同無效：
1、出租人就未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。(一審辯論終結前取得建設工程規劃許可證或經主管部門批準建設的，應認定有效)
2、出租人就未經批準或未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。(一審辯論終結前經主管部門批準建設的，應認定有效)
3、租賃期限超過法定20年期限的部分無效。
4、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。(一審辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，應認定延長期限內的租賃期間有效)
二、出租人的解除權：
1、因不可抗力致使合同不能繼續履行的
2、承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的
3、承租人未經出租人同意轉租的
4、承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的
5、承租人未按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物的，致使租賃物受到損失的(同時有權要求賠償損失)
6、不定期租賃，出租人有權隨時解除合同
三、承租人的解除權：
1、因不可抗力致使合同不能繼續履行的
2、出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的
3、因不可歸責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的
4、不定期租賃，出租人有權隨時解除合同
5、租賃物危及承租人安全或健康，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同
6、司法機關或行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的
7、租賃房屋權屬爭議導致承租人不能使用的
8、不符合建筑法、消防法等法律關于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的
9、一房數租之有效合同不能實際履行的。
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