一對夫妻有結婚就會有離婚，那么如果婚前買過一套房子，但是在離婚后，這套房子所處的地段發(fā)生很多變化，發(fā)展變大，例如附近建了學校或者什么公司，廣場等受歡迎的場所，這樣一來，附近的房子也會隨著增值。那么，離婚房子增值部分該怎么分割？計算方式又是什么？

一、律師解答

根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定，在協(xié)商不成的前提下，法院可以將該房產判給男方;同時尚未還完的貸款屬于男方個人債務;如果房子判給男方，你可以得到的補償是婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分。

二、存在的問題

《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”

然而問題就在于，當當事人提出法條中規(guī)定的“相對應的增值部分”怎樣計算時，我們不能給出準確的答復，因為最高院一直未對這一細節(jié)作出解釋。司法實踐中，對于房產增值的計算方式法院之間的判決也不盡相同。

三、解決對策

在計算房屋相對應增值部分時，有以下七種計算方式可供參考：

第一種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價款(房屋購買價格 貸款總利息)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分。

這種計算方式的原理為：房屋的購買價格與貸款總利息之和即為購買房屋所支付的總價款，夫妻共同還貸部分除以房屋總價款得到夫妻還貸所占整個房產的比例，用這個比例再乘以離婚時房屋市場價值就等于雙方共同分割的部分，再減去雙方共同還貸的部分就得到增值部分了。

第二種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款(房屋購買價格 已還利息)×離婚時房屋的市場價值-共同還貸部分。

此種計算方式的原理為：夫妻還貸部分除以房屋的實際總房款，即房屋購買價格與已償還給銀行的利息之和，再乘以離婚時房屋市場價，則為夫妻共同分割的部分，減去還貸部分即使增值部分了。此種計算方式與第一種計算方式不同在于對房屋總價款的認定上，前者將離婚時未歸還的銀行貸款利息納入了房屋的價值當中，而本計算方式則認為未歸還的利息最終歸銀行所有，不是房產本身的價值，故不能將其納入到房產價值當中。

第三種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

此種計算方式的原理為：還貸本金除以房屋當時購買價即得到夫妻還貸所占房產購買價比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻還貸所對應的增值部分，此種計算方式單純以房產價值作為計算基數(shù)，并沒有將銀行還貸部分納入房產價值當中。

第四種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-結婚時房屋價值)

此種計算方式的原理為：此種計算方式是以雙方結婚的時間節(jié)點為基礎計算，因為現(xiàn)實生活中存在一方購房之后很多年才結婚，也就是說在購房和結婚兩者中間還可能有一段空擋，而這樣一段時間房產增值應算作產權登記一方個人財產的增值，而非產權登記一方對此沒有任何貢獻價值，故不能獲得這段期間房產的增值。從這個角度來講，似乎第四種計算方式比第三種更科學一些。

第五種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷(房屋購買價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-結婚時房屋價值)

此種計算方式看似與第一種計算方式和第四種計算方式相類似，但實際上是有區(qū)別的，此計算方式也是以雙方結婚時間節(jié)點為計算基礎，夫妻共同還貸的部分所占實際房屋的比例，再乘以從結婚到離婚房產的增值情況即獲得夫妻還貸部分所對應的房產增值。

第六種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本(如首付、稅費、裝修、已還貸款等)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分

此種計算方式的原理為：用夫妻還貸部分除以已經花去的購房成本得到夫妻還貸所占據(jù)整個購房成本的比例，在乘以離婚時房屋市場價值后減去還貸部分，即獲得增值部分。但因為該計算方式將稅費、裝修等購房成本均納入其中，而實際上房產隨著時間的延長會不斷增值，但稅費是固定不變，裝修部分不但不會增值，相反還會貶值。所以雖然有人認為該種計算方式對產權登記一方有利，但因為原理上分析不夠合理化，所以實踐當中這種計算方式運用的比較少。

第七種計算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個人還貸增值部分，其中：

房產總增值=房屋當前市場價-房屋購置價

首付款增值部分=首付款÷(房屋購置價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

個人還貸增值部分=個人還貸額÷(房屋購置價 已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

既然已經離婚了，那么關于雙方共有的財產分得清清楚楚，什么共有的汽車，存款，當然也包括離婚房子增值部分。避免對各方今后的生活造成困擾，但關于離婚房子增值部分商議意見不一致，或是對其計算方式有所爭議，可以向相關人們法院提起訴訟。歡迎大家閱讀。

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