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寧波
賣房合同約定違約金,占合同總金額的比例應該是多少
一、賣房合同約定違約金,占合同總金額的比例應該是多少
在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意愿協商確定。
二、違約金的性質
我國《合同法》中違約金的性質主要是補償性的，有限度地體現懲罰性。
我國《合同法》對違約金的規定強調違約金補償性的理念，同時有限地承認違約金的懲罰性。一方面，違約金的支付數額是"根據違約情況"確定的，即違約金的約定應當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來的損失不相稱的違約金數額。另一方面，如果當事人約定的違約金的數額低于違約造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當增加，以使違約金與實際損失大體相當。這明顯體現了違約金的補償性，將違約金作為一種違約救濟措施，既保護債權人的利益，又激勵當事人積極大膽從事交易活動和經濟流轉。同時《合同法》第114條第2款又規定:"……約定的違約金過分高于實際損失的，當事人可請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。"即一般高于實際損失則無權請求減少，這一方面是為了免除當事人舉證的繁瑣，另一方面表明法律允許違約金在一定程度上大于損失，顯然大于部分具有對違約方的懲罰性。
由于違約金是當事人通過約定而預先確定，并且違約金在彌補守約方損失的同時，還具有對違約方的懲罰作用，因此，筆者同意違約金具有擔保屬性的觀點。違約金既是一種責任形式，又是一種獨特的擔保合同履行的方式。在合同中約定了違約金，那么擬違約的一方就會衡量其違約的后果，如果約定了明顯具有懲罰性的違約金，尤其是違約金超過了因違約而帶來的利益時，任何一個理智的人都會在權衡利弊后選擇繼續履行合同。因此，違約金具有擔保屬性，且懲罰性越強，擔保效力越強。
實際上可以看到違約金的主要作用在于擔保合同的履行。在合同訂立以后，當事人對違約可能造成的損失有了事先了解后，則為了避免承擔支付違約金的責任就必須正確履行合同。正是從這個意義上說，違約金為了可以督促履行合同所以在法律上數額比例不做規定。如果在違約金方面和別人起了糾紛的話建議咨詢相關專業律師，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。
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