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寧波
房產抵押法律風險分析
在我們的日常生活中，一般人都知道借款有房產作抵押就萬無一失了。誰又會去考慮其中的法律風險呢？下面就借款中以房產作抵押，最終對債權的實現存在的法律風險，以及如何規避這些法律風險作分析如下：一、經司法拍賣而流拍的法律風險對于已抵押的房產，債權人可以在債權不能實現時，通過向法院提起訴訟，經作出判決后再申請法院強制執行。這時可根據＜最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)＞第40條的規定，人民法院可以強制拍賣該已抵押的房產，而實現債權。然而在司法實踐中，對于房產的拍賣，首先必須按市場價對被拍賣房產進行評估，然后按評估價對外公開拍賣。實踐中有很多房產在拍賣時因房價等種種原因導致流拍。也就是說已抵押的房最終賣不出去，這樣債權人的債權就無法最終實現。二、生活所必須的房產不得拍賣、變賣或者抵債的法律風險根據<最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定>的第6條的規定：對被執行人及其撫養的家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如果債務人以其生活所必須的房產作抵押向債權人借款的，一旦債務人不能還款時，債權人也難以能過司法途徑實現債權。三、如何規避房產抵押中存在的法律風險對于債權人或借款人來說，首先必須先要調查了解債務人提供作抵押的房產是不是債務人及撫養其家屬生活所必須的居住房屋。如果債務人提供的是第三人的房產的話，債權人就必須調查了解該房產是不是第三人及所撫養其家屬所必須的居住房屋。其次是通過簽訂附生效條件的房屋買賣合同與房產抵押登記相結合的方式來規避風險。具體操作是，一是按正常程序辦理房產抵押登記相關手續；二是通過第三人與債務人簽訂附生效條件的房屋買賣合同。我們要注意的是：該第三人必須與債權人是利益共同體，所附生效條件約定為，“該房屋經法院拍賣而流拍時房屋買賣合同生效，否則不能生效”。當然房屋價格的約定以低至最終房屋能夠賣出去為目的。這樣一旦出現已抵押的房屋經法院拍賣而流拍時，第三人與債務人簽訂的房屋買賣合同就生效了，這時可申請法院讓第三人直接將房款支付給債權人，以實現債權。而第三人又因與債務人簽訂的房屋買賣合同中約定的房價很低，該已抵押的房屋變現的可能就不用說了。
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簡介:
張曉律師為正義律師事務所刑事部主任，法學碩士，北京律師協會會員，擅長代理各種刑事辯護申訴案件、死刑復核案件，以及婚姻繼承、合同糾紛、交通事故案件等。張曉律師具有較強的法學功底、文字、口頭表達能力，善于從紛繁復雜的案件中快速找到切入點，多年來潛心研究刑事辯護業務，積累了豐富的刑事辯護經驗。執業至今，已辦理過多起北京乃至全國重大社會影響力刑事案件。曾為多起刑事案件的被告人做過罪輕、無罪辯護，大多數被告人經張律師辯護后都得到從輕或減輕處罰，其中包括多起涉及貪污受賄、販賣毒品、故意殺人等重大刑事案件的申訴、死刑復核案件工作，最終為當事人取得了良好效果，如法院采納了律師的辯護意見對被告人做出無罪或罪輕判決（肖某尋釁滋事案、索某某猥褻兒童案），并有多起死刑復核案件最終沒有被最高院核準死刑（趙某某故意殺人案、延某制造毒品案等）。張律師每接一起刑事案件，都能深深體會到犯罪嫌疑人親友的不安和無奈。刑事案件關乎到犯罪嫌疑人的自由乃至性命，關乎到一個家庭的悲歡離合，關乎著犯罪嫌疑人及其家屬的信任和期許，辯護工作來不得半點馬虎和懈怠。
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