房地產(chǎn)買賣合同未談成中介公司能否要求買方支付違約金

[案情]：

2004年6月，毛小姐為了購買住房，與某房產(chǎn)中介公司簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定由中介公司作為居間人將莊先生座落于浦明路的一套房屋介紹給毛小姐，房款為人民幣245萬元，雙方在《協(xié)議》中約定了付款方式、意向金的數(shù)額及處理辦法等事項(xiàng)。其中，還在第十條約定：“由于毛小姐的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣合同未簽訂的，毛小姐應(yīng)向中介公司支付總房款3％的違約金”。協(xié)議簽訂后，毛小姐按約支付給中介公司意向金5000元。后由于毛小姐與上家莊先生在付款問題上不能達(dá)成一致意見，買賣合同沒有簽成。中介公司遂訴至法院，以毛小姐拒絕簽訂買賣合同為由，請(qǐng)求判令毛小姐按照約定支付違約金49000元。

[爭(zhēng)議]：

雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在兩個(gè)方面：

一、中介公司與毛小姐簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第十條約定的“由于毛小姐的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣合同未簽訂的，應(yīng)向中介公司支付總房款3％違約金”是否有效；

二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，是否可收取相應(yīng)費(fèi)用。

中介公司表示，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中約定“如三方有任何一方不能履行協(xié)議約定的，應(yīng)對(duì)對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任”，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”的規(guī)定，據(jù)此追究毛小姐的違約責(zé)任是有法律依據(jù)的；毛小姐的違約行為致使自己前期所做的居間工作無果，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，毛小姐應(yīng)按《協(xié)議》約定承擔(dān)違約責(zé)任。

毛小姐則認(rèn)為，《協(xié)議》中約定，房屋買賣一旦不成，自己及上家均應(yīng)向中介公司支付違約金，顯然是“霸王條款”，要求法院予以撤銷。

[裁判要點(diǎn)]：

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。”本案中，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系中介公司提供的格式條款，其中第十條約定的內(nèi)容，剝奪了買賣雙方進(jìn)一步協(xié)商的權(quán)利，意味著房屋買賣必須成交，否則委托人即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而中介公司卻使自己居于無論居間行為是否成功均可獲得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，顯與當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)定相悖，故該約定的條款無效。中介公司依此收取違約金的主張不受法律保護(hù)。

《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。”、“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。”鑒于房地產(chǎn)居間人在居間活動(dòng)中往往要為委托人提供權(quán)籍調(diào)查、使用情況調(diào)查、行情調(diào)查、確定成交意向、訂立交易合同等基本服務(wù)內(nèi)容，而要完成這些服務(wù)內(nèi)容，居間人需有一定的經(jīng)濟(jì)成本支出。因此，中介公司在毛小姐與上家簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》之前，只能向毛小姐主張其進(jìn)行居間活動(dòng)所支出的經(jīng)濟(jì)損失。

法院判決，對(duì)中介公司要求毛小姐支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

[評(píng)析]：

二手房買賣中，中介公司的活動(dòng)能否最后達(dá)成成果，促使上下家順利簽約具有不確定性，不是完全可由中介公司的意志決定的。有時(shí)，盡管中介公司為了促成合同的成立也盡了向委托人報(bào)告或者媒介的義務(wù)，但合同卻因種種原因沒有成立，甚至有些委托人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拋開中介與第三人“手拉手”私下成交。對(duì)此情況，法律賦予了中介公司請(qǐng)求委托人支付中介活動(dòng)必要費(fèi)用的權(quán)利。但必要費(fèi)用與報(bào)酬畢竟不是同一概念，而且在數(shù)額上往往也相差很大。因此，中介公司在與委托人簽訂居間合同時(shí)，就中介公司前期的報(bào)告、媒介、陪同看房、參與協(xié)商等服務(wù)活動(dòng)，可約定按服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行菜單式收費(fèi)。如此才可以有效起到制約委托人以及彌補(bǔ)中介公司成本損失的作用，最終達(dá)到減少雙方紛爭(zhēng)的目的。