房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)第三章房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的類(lèi)別

第一節(jié)債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估

第二十七條債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，主要指人民法院在處理債務(wù)糾紛案件中，涉及的房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，包括以下主要類(lèi)別：現(xiàn)房拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估、在建工程項(xiàng)目整體拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估、在建工程部分拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估、企業(yè)整體拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估。

第二十八條房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，鑒定評(píng)估的價(jià)值定義為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，通常不評(píng)估變現(xiàn)價(jià)值，不考慮房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）成交后交易的稅費(fèi)以及稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移分擔(dān)。經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面提示后，委托方在鑒定評(píng)估委托中，仍然特別指明要求評(píng)估變現(xiàn)價(jià)值的，可以在揭示該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值之后，評(píng)估其變現(xiàn)價(jià)值。

房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估的估價(jià)目的，表述為“為司法拍賣(mài)（變賣(mài)）提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)”。

第二十九條房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，對(duì)不可分割的房屋可以整體評(píng)估。分割評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)在人民法院提供的評(píng)估委托書(shū)中明確評(píng)估房屋的具體部位。

第三十條房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)注意拍賣(mài)（變賣(mài)）方式，考慮到整體拍賣(mài)（變賣(mài)）與拆零拍賣(mài)（變賣(mài)）對(duì)于估值的不同影響。

第三十一條房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，對(duì)于已經(jīng)全部繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。

第三十二條房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，對(duì)于已經(jīng)部分繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對(duì)可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金實(shí)際金額，由國(guó)土資源管理部門(mén)確認(rèn)當(dāng)事人的土地使用權(quán)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以對(duì)確認(rèn)后的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)不可分割的土地使用權(quán)，是否納入評(píng)估范圍，由人民法院確定。

第三十三條房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，遵循土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)利一致原則進(jìn)行評(píng)估，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明情況，取得委托人同意后在委托書(shū)中明確僅對(duì)受讓人繼受原權(quán)利人的房地產(chǎn)合法權(quán)利進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，不對(duì)權(quán)屬發(fā)表意見(jiàn)，并在報(bào)告中予以披露。

第三十四條人民法院執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體建設(shè)土地使用權(quán)評(píng)估的，經(jīng)人民法院與國(guó)土資源管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)取得一致意見(jiàn)后，依據(jù)人民法院的裁定文書(shū)進(jìn)行評(píng)估，但應(yīng)當(dāng)考慮權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門(mén)辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)枥U納的土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。

第三十五條房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，通常不因拍賣(mài)（變賣(mài)）而消滅。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)先評(píng)估沒(méi)有租賃權(quán)及其他用益物權(quán)限制的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，再評(píng)估出附有租約限制或其他用益物權(quán)的拍賣(mài)（變賣(mài)）房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的抵押權(quán)及其他擔(dān)保物權(quán)，通常因拍賣(mài)（變賣(mài)）而消滅，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師通常不考慮其對(duì)價(jià)值的影響。

第三十六條在建工程項(xiàng)目整體拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注停工緣由、工期延誤的原因及其對(duì)于預(yù)測(cè)完工工期及對(duì)工程造價(jià)的影響，關(guān)注項(xiàng)目的報(bào)建、施工許可是否合法、實(shí)際修建狀況、各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可是否在有效期內(nèi)、是否存在實(shí)際銷(xiāo)售等事項(xiàng)。

在建工程部分拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)合理進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)偅P(guān)注建筑物區(qū)分所有權(quán)對(duì)于估值的影響。

第三十七條對(duì)于在建工程整體或部分拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估，如果涉及超規(guī)劃建設(shè)的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與委托人協(xié)商，對(duì)于超規(guī)劃許可建設(shè)的部分房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)有合法的估價(jià)依據(jù)，須經(jīng)人民法院與城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)協(xié)商一致，不得擅自評(píng)估或設(shè)定不合理的假設(shè)，鑒定估價(jià)報(bào)告對(duì)此應(yīng)當(dāng)揭示。

第三十八條房地產(chǎn)拍賣(mài)（變賣(mài)）鑒定評(píng)估時(shí)，對(duì)于隱蔽工程的鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提供的工程圖紙、隱蔽工程的預(yù)決算資料，結(jié)合隱蔽工程投入使用的情況進(jìn)行鑒定評(píng)估

第三十九條以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)處置的評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師得就動(dòng)產(chǎn)附合不動(dòng)產(chǎn)一起進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第四十條以房地產(chǎn)為主業(yè)或企業(yè)主要資產(chǎn)構(gòu)成為房地產(chǎn)的，企業(yè)整體拍賣(mài)（變賣(mài)）涉及的企業(yè)價(jià)值鑒定評(píng)估中，雖然不動(dòng)產(chǎn)可分離（從物質(zhì)實(shí)體角度），但從利用（用方式）方面不可分離，則注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師得就企業(yè)價(jià)值進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第四十一條企業(yè)整體拍賣(mài)（變賣(mài)）涉及的企業(yè)價(jià)值鑒定評(píng)估中，房地產(chǎn)從物質(zhì)實(shí)體、使用方式上，均可與其他動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)分離，對(duì)分離出來(lái)的房地產(chǎn)鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以進(jìn)行單獨(dú)的房地產(chǎn)鑒定評(píng)估。

第二節(jié)房地產(chǎn)損害賠償鑒定評(píng)估

第四十二條房地產(chǎn)損害賠償鑒定評(píng)估，系指房地產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)受到侵害，而對(duì)損害帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額進(jìn)行的鑒定評(píng)估。

第四十三條房地產(chǎn)損害賠償鑒定評(píng)估，評(píng)估被侵權(quán)人因此受到的損失，被侵權(quán)人的損失難以評(píng)估，侵權(quán)人因此獲得利益的，可以其獲得的利益作為損害賠償估價(jià)對(duì)象。

第四十四條注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評(píng)估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)損害賠償鑒定評(píng)估的類(lèi)型、損害程度、損害范圍，以及潛在索賠者，合理確定估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線。

第四十五條房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價(jià)方法，有成本法、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法等。

成本法也稱(chēng)為修復(fù)費(fèi)用法，是通過(guò)設(shè)定規(guī)劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕，求取排除估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的缺陷恢復(fù)其原來(lái)功能所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用以及修復(fù)工期內(nèi)的直接經(jīng)濟(jì)損失等費(fèi)用，從而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

損失資本化法，是通過(guò)測(cè)算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限內(nèi)的現(xiàn)值和，或測(cè)算經(jīng)濟(jì)耐用年限內(nèi)無(wú)質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和與有質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和之差，從而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

賠償實(shí)例比較法，是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和修正，從而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

損害前后價(jià)差法，是通過(guò)測(cè)算損害前房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值，求取其差額，從而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

第四十六條房地產(chǎn)損害的類(lèi)型，按照損害存續(xù)的時(shí)間，劃分為暫時(shí)性損害和永久性損害；按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害；按照損害事實(shí)，劃分為實(shí)體性損害、功能性損害和經(jīng)濟(jì)性損害；按照損害來(lái)源，分為地震、風(fēng)災(zāi)等自然災(zāi)害帶來(lái)的損害，以及非自然災(zāi)害的他人侵權(quán)帶來(lái)的損害。

第四十七條實(shí)體性損害是指對(duì)房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等的損害。房地產(chǎn)的實(shí)體受到損毀帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，裝修糾紛中的損害賠償鑒定評(píng)估均是常見(jiàn)損害賠償鑒定評(píng)估類(lèi)型。

功能性損害是指房屋及其所在小區(qū)內(nèi)外規(guī)劃的改變，如房屋層高、小區(qū)綠地道路等發(fā)生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規(guī)劃變更，從而對(duì)房屋功能發(fā)揮產(chǎn)生的負(fù)面影響。項(xiàng)目規(guī)劃變更引起的損害賠償鑒定評(píng)估，常見(jiàn)的是在房屋建筑正式開(kāi)工前。

經(jīng)濟(jì)性損害是指對(duì)損害事實(shí)的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損其價(jià)值的損害，如環(huán)境污染帶來(lái)的損害、異議登記不當(dāng)帶來(lái)的損害、房屋（土地）登記部門(mén)的其他登記錯(cuò)誤帶來(lái)的損害，以及區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來(lái)的損害。

地震、風(fēng)災(zāi)、環(huán)境污染等災(zāi)害，除直接帶來(lái)房屋的實(shí)體性損害外，有時(shí)也帶來(lái)經(jīng)濟(jì)性損害。

第四十八條對(duì)于各種損害賠償鑒定評(píng)估，損害事實(shí)的認(rèn)定必須經(jīng)合法認(rèn)定，方可作為估價(jià)依據(jù)。

損害事實(shí)應(yīng)當(dāng)由人民法院認(rèn)定。

第四十九條注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評(píng)估，應(yīng)當(dāng)區(qū)分可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害，測(cè)算該損害對(duì)于房地產(chǎn)帶來(lái)的實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值的減損。

第五十條所謂實(shí)體價(jià)值減損，是指修復(fù)該房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的資料、人工等投入及其合理稅費(fèi)和利潤(rùn)。測(cè)算實(shí)體價(jià)值減損，需要區(qū)分重建成本和重置成本。

房屋實(shí)體性損害修復(fù)方案，應(yīng)該是技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行且合法的修復(fù)方案。修復(fù)方案是鑒定評(píng)估的基本依據(jù)，可以由當(dāng)事人自行協(xié)商后簽訂協(xié)議。當(dāng)事人不能就修復(fù)方案達(dá)成一致意見(jiàn)的，可以經(jīng)人民法院委托或者當(dāng)事人共同委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)出具房屋實(shí)體性損害修復(fù)方案。

第五十一條所謂市場(chǎng)價(jià)值減損，是指房地產(chǎn)發(fā)生損害之后，市場(chǎng)主體對(duì)于該房地產(chǎn)產(chǎn)生畏懼和排斥心理，使得市場(chǎng)需求方減少，對(duì)于市場(chǎng)租金、市場(chǎng)售價(jià)帶來(lái)直接影響，從而帶來(lái)在實(shí)體價(jià)值減損之外的其他價(jià)值減損。

第五十二條對(duì)于可修復(fù)的損害賠償鑒定評(píng)估，通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評(píng)估。對(duì)于不可修復(fù)損害賠償鑒定評(píng)估，通常從市場(chǎng)價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評(píng)估。

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)知曉，有的房地產(chǎn)損害鑒定評(píng)估類(lèi)型，實(shí)體損害雖可以修復(fù)，但該損害對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)值減損主要是市場(chǎng)價(jià)值減損。

第五十三條項(xiàng)目規(guī)劃變更引起的損害賠償鑒定評(píng)估，包括：容積率的變更導(dǎo)致總建筑面積的變更；業(yè)主擁有對(duì)建筑物內(nèi)的專(zhuān)有部分的權(quán)利受到侵害，如建筑層高、建筑面積不符合原規(guī)劃；業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有的權(quán)利受到侵害，比如綠地減少、侵占公共綠地、占用公共通道等。

第五十四條房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體受到外力沖擊帶來(lái)的損害，其損害如果是可修復(fù)的，則通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評(píng)估，如果需要，還應(yīng)考慮搬家、暫停營(yíng)業(yè)帶來(lái)的損失；如果損害是不可修復(fù)的，則首先對(duì)于未發(fā)生損害之前的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。

第五十五條環(huán)境污染帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)結(jié)合專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告，根據(jù)環(huán)境是否可治理恢復(fù)分別進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第五十六條如果污染的環(huán)境可治理恢復(fù)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考慮到治理恢復(fù)的時(shí)間周期，結(jié)合實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值減損綜合判斷，得出損害賠償估值。

第五十七條如果污染的環(huán)境不可治理恢復(fù)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)果，從市場(chǎng)價(jià)值減損角度測(cè)算賠償估值。

第五十八條異議登記不當(dāng)帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師主要從市場(chǎng)租金、售價(jià)在異議登記期間的變化，對(duì)當(dāng)事人帶來(lái)的損失角度進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第五十九條房屋（土地）登記部門(mén)的登記錯(cuò)誤帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師主要從市場(chǎng)租金、售價(jià)在登記錯(cuò)誤期間的變化，對(duì)當(dāng)事人帶來(lái)的損失角度進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第六十條裝修糾紛中的損害賠償鑒定評(píng)估，包括：裝修當(dāng)事人之間發(fā)生的損害賠償鑒定評(píng)估；裝修對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)的損害賠償鑒定評(píng)估。

第六十一條裝修糾紛中的損害如果是可修復(fù)的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評(píng)估，考慮修復(fù)成本、相應(yīng)的稅費(fèi)和利潤(rùn)。

第六十二條裝修糾紛中的損害如果是不可修復(fù)的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師通常綜合實(shí)體價(jià)值減損、市場(chǎng)價(jià)值減損之后，得出損害賠償估值。

第六十三條區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，如住改商、交通管制（單行道）帶來(lái)的房地產(chǎn)損害賠償鑒定評(píng)估。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從房地產(chǎn)用途改變帶來(lái)的價(jià)值減損，交通出行便利程度的變化、消費(fèi)者便利程度的變化對(duì)市場(chǎng)供需的影響，帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值減損等角度，進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第六十四條地震、冰雹、風(fēng)災(zāi)等自然災(zāi)害帶來(lái)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)區(qū)分該損害是否可修復(fù)。對(duì)于可修復(fù)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師綜合實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值減損，得出損害賠償估值。

對(duì)于不可修復(fù)的損害賠償鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師首先對(duì)于未發(fā)生自然災(zāi)害損之前的房地產(chǎn)進(jìn)行鑒定評(píng)估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。

第三節(jié)房地產(chǎn)分割合并鑒定評(píng)估

第六十五條房地產(chǎn)分割合并鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)明確，分割合并的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合房屋登記基本單元、土地登記基本單元的規(guī)定。

第六十六條房地產(chǎn)分割合并鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)明確，分割合并后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值存在三種可能，即AB=C，ABC，其中A、B分別表示分割后或者合并前的兩宗房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，C表示合并后或分割前的該宗房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析，準(zhǔn)確把握分割合并鑒定評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值變化所屬情形。

第四節(jié)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定評(píng)估

第六十七條國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定評(píng)估，包括三種情形：被征收房屋仍然存在；被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全；被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全。

第六十八條國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)遵循住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房屋征收評(píng)估辦法》進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第六十九條被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依據(jù)保全的證據(jù)、該房屋被征收之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行鑒定評(píng)估。

第七十條被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全的，該房屋不具備鑒定評(píng)估的條件。如果委托人知道該被征收房屋不具備鑒定評(píng)估條件，當(dāng)事人向鑒定評(píng)估委托方簽收《房地產(chǎn)司法鑒定風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以依據(jù)有限的估價(jià)依據(jù)，對(duì)該被征收房屋進(jìn)行咨詢(xún)性估價(jià)。

第五節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定評(píng)估

第七十一條房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定評(píng)估，可以是上述任何一類(lèi)鑒定評(píng)估的糾紛引起的鑒定評(píng)估，還包括抵押估價(jià)、作價(jià)入股等其他估價(jià)帶來(lái)糾紛的鑒定評(píng)估。

第七十二條房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定評(píng)估，通常由比涉及糾紛的鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)更高資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)受理；涉及糾紛的鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的，從事糾紛鑒定評(píng)估的估價(jià)機(jī)構(gòu)也必須是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。

第七十三條房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定評(píng)估的目的，包括對(duì)于原鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的主體資格是否符合有關(guān)規(guī)定，估價(jià)程序和估價(jià)方法、估價(jià)依據(jù)是否遵循估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)行為是否符合職業(yè)道德等，進(jìn)而對(duì)于是否存在虛假估價(jià)、估價(jià)是否嚴(yán)重失實(shí)進(jìn)行鑒定和判斷。

第七十四條房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定評(píng)估中，對(duì)于涉及糾紛的房地產(chǎn)價(jià)值的鑒定評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)遵循估價(jià)規(guī)范和本章的其他規(guī)定進(jìn)行鑒定評(píng)估。

司法鑒定的委托與受理

第十一條司法鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一受理辦案機(jī)關(guān)的司法鑒定委托。

第十二條委托人委托鑒定的，應(yīng)當(dāng)向司法鑒定機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整、充分的鑒定材料，并對(duì)鑒定材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。司法鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核對(duì)并記錄鑒定材料的名稱(chēng)、種類(lèi)、數(shù)量、性狀、保存狀況、收到時(shí)間等。

訴訟當(dāng)事人對(duì)鑒定材料有異議的，應(yīng)當(dāng)向委托人提出。

本通則所稱(chēng)鑒定材料包括生物檢材和非生物檢材、比對(duì)樣本材料以及其他與鑒定事項(xiàng)有關(guān)的鑒定資料。

第十三條司法鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到委托之日起七個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定。對(duì)于復(fù)雜、疑難或者特殊鑒定事項(xiàng)的委托，司法鑒定機(jī)構(gòu)可以與委托人協(xié)商決定受理的時(shí)間。

第十四條司法鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)委托鑒定事項(xiàng)、鑒定材料等進(jìn)行審查。對(duì)屬于本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍，鑒定用途合法，提供的鑒定材料能夠滿足鑒定需要的，應(yīng)當(dāng)受理。

對(duì)于鑒定材料不完整、不充分，不能滿足鑒定需要的，司法鑒定機(jī)構(gòu)可以要求委托人補(bǔ)充;經(jīng)補(bǔ)充后能夠滿足鑒定需要的，應(yīng)當(dāng)受理。

第十五條具有下列情形之一的鑒定委托，司法鑒定機(jī)構(gòu)不得受理：

(一)委托鑒定事項(xiàng)超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的;

(二)發(fā)現(xiàn)鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法的;

(三)鑒定用途不合法或者違背社會(huì)公德的;

(四)鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規(guī)范的;

(五)鑒定要求超出本機(jī)構(gòu)技術(shù)條件或者鑒定能力的;

(六)委托人就同一鑒定事項(xiàng)同時(shí)委托其他司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定的;

(七)其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的情形。

第十六條司法鑒定機(jī)構(gòu)決定受理鑒定委托的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂司法鑒定委托書(shū)。司法鑒定委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人名稱(chēng)、司法鑒定機(jī)構(gòu)名稱(chēng)、委托鑒定事項(xiàng)、是否屬于重新鑒定、鑒定用途、與鑒定有關(guān)的基本案情、鑒定材料的提供和退還、鑒定風(fēng)險(xiǎn)，以及雙方商定的鑒定時(shí)限、鑒定費(fèi)用及收取方式、雙方權(quán)利義務(wù)等其他需要載明的事項(xiàng)。

第十七條司法鑒定機(jī)構(gòu)決定不予受理鑒定委托的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明理由，退還鑒定材料。

司法鑒定員資格條件是什么

司法鑒定人實(shí)行職業(yè)資格證書(shū)制度和執(zhí)業(yè)證書(shū)制度。

在已實(shí)施司法鑒定人職業(yè)資格制度的領(lǐng)域內(nèi)，未取得相應(yīng)司法鑒定執(zhí)業(yè)證書(shū)的人員不得從事相應(yīng)的司法鑒定活動(dòng)。

在已實(shí)施司法鑒定人職業(yè)資格制度的領(lǐng)域外，受司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)或其他組織等委托，臨時(shí)聘請(qǐng)從事特定事項(xiàng)的司法鑒定人員為專(zhuān)聘司法鑒定人。

專(zhuān)聘司法鑒定人在接受臨時(shí)性委托從事司法鑒定時(shí)，所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)參照實(shí)施職業(yè)資格制度領(lǐng)域內(nèi)的司法鑒定人的規(guī)定執(zhí)行。

司法鑒定人執(zhí)業(yè)實(shí)行登記名冊(cè)制。

司法鑒定人應(yīng)當(dāng)在一個(gè)司法鑒定機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)，不得同時(shí)在兩個(gè)以上的司法鑒定機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)，但可以接受其他司法鑒定機(jī)構(gòu)的聘請(qǐng)，從事特定事項(xiàng)的司法鑒定活動(dòng)。

司法鑒定人不得私自接受委托，不得私自收費(fèi)。

法鑒定人執(zhí)業(yè)必須遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，遵循科學(xué)、客觀、獨(dú)立、公正的原則，恪守司法鑒定人職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律。

司法鑒定人執(zhí)業(yè)實(shí)行回避、保密、時(shí)限和錯(cuò)鑒責(zé)任追究制度。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，實(shí)行司法鑒定人專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)評(píng)聘制度。

如何申請(qǐng)辦理司法鑒定

第一步：委托

需要司法鑒定的公民、法人或其他組織，可以向自己選定的司法鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定委托書(shū)，提供委托人的身份證明，并提供委托鑒定事項(xiàng)所需的鑒定材料。鑒定委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱(chēng)或者姓名、擬委托的鑒定機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、委托鑒定的事項(xiàng)、鑒定事項(xiàng)的用途以及鑒定要求等內(nèi)容。委托人委托他人代理的，應(yīng)當(dāng)出具委托書(shū)。委托鑒定事項(xiàng)屬于重新鑒定的，應(yīng)當(dāng)在委托書(shū)中注明。

第二步：受理7個(gè)工作日內(nèi)完成

司法鑒定機(jī)構(gòu)收到委托，應(yīng)當(dāng)對(duì)委托的鑒定事項(xiàng)進(jìn)行審查，對(duì)屬于本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍，委托鑒定事項(xiàng)的用途及鑒定要求合法，提供的鑒定材料真實(shí)、完整、充分的鑒定委托，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出受理的決定。不能即時(shí)決定受理的，應(yīng)在七個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定。對(duì)疑難、復(fù)雜或者特殊鑒定事項(xiàng)的委托，可以與委托人協(xié)商確定受理的時(shí)間。

司法鑒定機(jī)構(gòu)決定受理鑒定委托的，應(yīng)當(dāng)與委托人在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂司法鑒定協(xié)議書(shū)。協(xié)議書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人和司法鑒定機(jī)構(gòu)的基本情況;委托鑒定的事項(xiàng)及用途;委托鑒定的要求;委托鑒定事項(xiàng)涉及的案件的簡(jiǎn)要情況;委托人提供的鑒定材料的目錄和數(shù)量;鑒定過(guò)程中雙方的權(quán)利、義務(wù)等。

第三步：鑒定實(shí)施30日內(nèi)完成

司法鑒定機(jī)構(gòu)受理鑒定委托后，應(yīng)當(dāng)指定本機(jī)構(gòu)中具有該鑒定事項(xiàng)執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定人進(jìn)行鑒定。委托人有特殊要求的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以從本機(jī)構(gòu)中選擇符合條件的司法鑒定人進(jìn)行鑒定。

司法鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在與委托人簽訂司法鑒定協(xié)議書(shū)之日起三十個(gè)工作日內(nèi)完成委托事項(xiàng)的鑒定。鑒定事項(xiàng)涉及復(fù)雜、疑難、特殊的技術(shù)問(wèn)題或者檢驗(yàn)過(guò)程需要較長(zhǎng)時(shí)間的，完成鑒定的時(shí)間可以延長(zhǎng)，延長(zhǎng)時(shí)間一般不得超過(guò)三十個(gè)工作日。司法鑒定機(jī)構(gòu)與委托人對(duì)完成鑒定的時(shí)限另有約定的，從其約定。

第四步：出具鑒定文書(shū)

司法鑒定機(jī)構(gòu)和司法鑒定人在完成委托的鑒定事項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)向委托人出具司法鑒定文書(shū)。司法鑒定文書(shū)的制作應(yīng)當(dāng)符合統(tǒng)一規(guī)定的司法鑒定文書(shū)格式，應(yīng)當(dāng)由司法鑒定人簽名或者蓋章，并且加蓋司法鑒定機(jī)構(gòu)的司法鑒定專(zhuān)用章。

個(gè)人如何委托司法鑒定?

當(dāng)事人在訴訟中可以向司法機(jī)關(guān)申請(qǐng)，由司法機(jī)關(guān)對(duì)外委托司法鑒定。當(dāng)然，當(dāng)事人也有權(quán)自行委托司法鑒定，一般通過(guò)律師事務(wù)所進(jìn)行，當(dāng)事人請(qǐng)律師后，由律師代理委托司法鑒定。后可根據(jù)司法鑒定結(jié)論提供相應(yīng)法律意見(jiàn)。比如針對(duì)傷殘等級(jí)結(jié)論計(jì)算賠償數(shù)額。

律師鑒定的費(fèi)用

現(xiàn)在律師費(fèi)每個(gè)省只有指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，但是也不是硬性規(guī)定，可以由律師和委托人協(xié)商確定，關(guān)于律師合同，律師收費(fèi)沒(méi)有明確規(guī)定，可以按照法律文書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)法律文書(shū)的性質(zhì)、所需時(shí)間等因素，按每件2000-10000元之間協(xié)商收費(fèi)。

一般可以按照如下標(biāo)準(zhǔn)參考：

⑴無(wú)財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議案件：普通民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件，不涉及財(cái)產(chǎn)的，根據(jù)案件性質(zhì)、復(fù)雜程度、工作所需耗費(fèi)時(shí)間等因素，在6000—100000元之間協(xié)商收取;外地民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件不涉及財(cái)產(chǎn)的，代理費(fèi)不低于20000元;

⑵法律文書(shū)：代為撰寫(xiě)、修改、審查法律文書(shū)，根據(jù)法律文書(shū)的性質(zhì)、難易程度、工作所需耗費(fèi)時(shí)間等因素，每份文書(shū)在600-2000元之間協(xié)商收費(fèi);

⑶律師見(jiàn)證：根據(jù)法律文書(shū)的性質(zhì)、所需時(shí)間等因素，按每件2000-10000元之間協(xié)商收費(fèi)。

⑷辦公證：律師代辦公證的事務(wù)不同，每件1500-3000元之間協(xié)商收費(fèi);

⑸律師函及法律意見(jiàn)書(shū)：為委托方出具律師函或法律意見(jiàn)書(shū)，根據(jù)相關(guān)事務(wù)難易程度、使用目的、工作所需耗費(fèi)時(shí)間等因素協(xié)商收費(fèi)，每份為1500-20000元之間協(xié)商收費(fèi)。

⑹律師調(diào)查：按調(diào)查事項(xiàng)協(xié)商收費(fèi)。

司法鑒定受理時(shí)限是多長(zhǎng)

司法鑒定從受理之日起一般應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)出具司法鑒定文書(shū)。如確需延長(zhǎng)的，經(jīng)向委托人說(shuō)明理由，可延長(zhǎng)至30日。復(fù)雜、疑難案件的鑒定時(shí)限確需延長(zhǎng)的，經(jīng)司法鑒定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并征得委托人同意，可再適當(dāng)延長(zhǎng)。延長(zhǎng)期不得超過(guò)60日。

法醫(yī)精神病鑒定及司法會(huì)計(jì)鑒定的時(shí)限可適當(dāng)延長(zhǎng)，一般應(yīng)在受理之日起60日內(nèi)完成。鑒定過(guò)程中需要補(bǔ)充鑒定材料所需時(shí)間，不計(jì)入鑒定時(shí)限。

司法鑒定的費(fèi)用

1、筆跡鑒定項(xiàng)1000

2、印章印文鑒定項(xiàng)1000

3、印刷文件同一性、同源性鑒定項(xiàng)1200

4、文件制作方法鑒定件1200

5、印刷機(jī)具鑒定件1200

6、文書(shū)形成時(shí)間鑒定項(xiàng)2200

7、朱墨或文字時(shí)序鑒定項(xiàng)2200

8、變?cè)煳募b定項(xiàng)1200

9、污損文件鑒定項(xiàng)1200

10、證件、證書(shū)、票據(jù)真?zhèn)舞b定件1200

11、字跡壓痕顯現(xiàn)件1000

12、文書(shū)物質(zhì)材料鑒定項(xiàng)1000

13、文書(shū)鑒定文證審查例800

涉及產(chǎn)案件，標(biāo)的額不超過(guò)10萬(wàn)元的，按照本表左側(cè)所例收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;標(biāo)的額在10萬(wàn)元以上的，按照本辦法第八條規(guī)定執(zhí)行。

司法鑒定的時(shí)間有多久

1、應(yīng)當(dāng)在與委托人簽訂協(xié)議書(shū)之日起三十個(gè)工作日內(nèi)完成委托事項(xiàng)的鑒定。但是，在實(shí)際的鑒定實(shí)踐中，往往比這個(gè)規(guī)定的時(shí)間要長(zhǎng)，有的到四十五天，或者兩個(gè)月。因此，以鑒定會(huì)完成后，實(shí)際通知的時(shí)間為準(zhǔn)。

2、如果委托鑒定的內(nèi)容，涉及復(fù)雜、疑難、特殊的技術(shù)問(wèn)題或者檢驗(yàn)過(guò)程需要較長(zhǎng)時(shí)間的，經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，完成鑒定的時(shí)間可以延長(zhǎng)，延長(zhǎng)時(shí)間一般不得超過(guò)三十個(gè)工作日。也就是說(shuō)兩個(gè)月應(yīng)當(dāng)是延長(zhǎng)過(guò)的鑒定期限了。如果鑒定機(jī)構(gòu)還要把時(shí)間后拖的，如果沒(méi)有其他特殊情況，應(yīng)當(dāng)屬于超時(shí)鑒定的違規(guī)行為。患者及其家屬應(yīng)當(dāng)積極督促鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定結(jié)論。

3、如果司法鑒定機(jī)構(gòu)與委托人，對(duì)完成鑒定的時(shí)間另有約定的，按照其約定的時(shí)間，出具鑒定報(bào)告。

4、在鑒定過(guò)程中補(bǔ)充或者重新提取鑒定材料所需的時(shí)間，是不計(jì)入到鑒定時(shí)限的。如果是由于當(dāng)事人的原因沒(méi)有按時(shí)、充分的提供鑒定材料的，造成鑒定時(shí)間的延誤的，應(yīng)當(dāng)由延誤的一方承擔(dān)法律責(zé)任。

司法的鑒定在一定的程度上對(duì)于人們來(lái)說(shuō)是非常重要的，可以幫助人們?cè)谂馁u(mài)等過(guò)程中，以實(shí)際的去爭(zhēng)取好的價(jià)格。