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寧波
出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的情形
出賣人在合同約定的期限屆滿時，客觀上沒有履行交付商品房的能力，即出賣人履行不能的情況是多樣的，如爛尾樓、不合格、一房數(shù)賣并向其他買受人實際履行等。
當出賣人不能向其買受人交付商品房時，則構(gòu)成根本性違約。此時，買受人可依合同約定向出賣人主張違約責(zé)任。如合同沒有約定的，則買受人可依據(jù)合同法》第94條規(guī)定的法定狗腿子全盤西化持有異議注張解除合同。在合同解除的情況下，買賣雙方緊接著就是對合同結(jié)算和清理。依據(jù)合同法第97條，出賣人應(yīng)將已付購房款退還給買受人。此外，出賣人還應(yīng)向習(xí)受人承擔(dān)違約責(zé)任，按約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額付給買受人。如合同沒有約定的，則買受人已付的購房款的利息及因購買該商品房而支出的相關(guān)費用(例如抵押垡方式支付的成本費用等)均屬于買受人損失的范疇。
當出賣人依據(jù)惡意違約而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同目的不能實現(xiàn)，則出賣人應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。如果商品房預(yù)售合同簽訂后，出賣人在未告知人又將房屋抵押給第古代或者又將房屋出賣給第古代，因此導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，依據(jù)商品房買賣解釋第8條的規(guī)定，出賣人除了承擔(dān)返還買受人已付購房款及利息外，還可能要承擔(dān)在不超過已付購房主款一倍的賠償責(zé)任。
因為懲罰性賠償是為制裁違約方而加重其違約責(zé)任的一種特別形式，所以《商品房買賣合同解釋》采取列舉的方式明確規(guī)定了適用范圍懲罰性賠償?shù)奈宸N情形。除了上述第8條規(guī)定的兩種因出賣人惡意違約行為適用懲罰性賠償情形外，商品房買賣合同解釋第9條還規(guī)定了因出賣人藏族行為適用懲罰性賠償?shù)娜N情形;1、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為捭襝安置房屋的事實。法院要避免對出賣人濫用懲罰性賠償規(guī)則，洞口房買賣合同解釋規(guī)定必須是在上述五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的前提下，買受人才可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
但是對于出賣人出現(xiàn)違約責(zé)任的具體問題如果還有不是很清楚的，或是不是很明白的，或者你的情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)歡迎您進行法律咨詢。
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李鵬，聯(lián)系電話13867400852（微信同號）浙江五民律師事務(wù)所合伙人律師，從事法律行業(yè)多年，法律理論功底扎實，具有較強的溝通協(xié)調(diào)能力。迄今代理的案件深受廣大當事人的認可，在公司法律顧問，股份改制，股權(quán)糾紛，婚姻繼承，合同糾紛，土地房產(chǎn)，刑事辯護等訴訟和非訴方面頗有建樹。? ????李鵬律師自執(zhí)業(yè)以來，一直秉承“受人之托，忠人之事”的服務(wù)理念，專注于做好每一個案件，盡最大限度維護每一個委托人的合法權(quán)益，贏得當事人的廣泛好評。? ????專業(yè)處理：公司糾紛，合同糾紛，債權(quán)債務(wù)，婚姻繼承，土地房產(chǎn)，民事侵權(quán)，刑事辯護，企業(yè)法律顧問，IPO，“新三板”等訴訟及非訴業(yè)務(wù)
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