回購房屋的條件

1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%;

2、開發(fā)商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期;

3、開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結構形式、如戶型、空間尺寸、朝向等;

4、開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋;

5、開發(fā)商交付的房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響房屋正常使用;

6、不能或不能按期辦理產(chǎn)權過戶;

7、購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致;

8、合同中約定的其他退房條件出現(xiàn);

發(fā)生重大自然或人為災害時，由政府組織科學論證，確定是否由政府回購。

如何認定房屋回購的性質

實踐中存在3種觀點:

第1種觀點認為屬于流質契約,應認定為無效;

第2種觀點認為屬于約定解除權,一旦開發(fā)商回購條件成立，開發(fā)商發(fā)出回購通知，雙方合同解除;

第3種觀點認為屬于非典型擔保,出賣人作為買受人的保證人向銀行承擔了擔保功能。

回購擔保是一種多方以合同條款約定的關聯(lián)性擔保,指債權人與回購人約定在債務人未能按約履行債務時,由回購人向債權人支付約定的對價，債權人將合同債權及其項下的權利轉移給回購人的一種擔保形式。回購擔保屬于一種新類型的非典型擔保,雖然我國《擔保法》和《物權法》中均沒有明確規(guī)定,但在實踐中,已被運用到汽車、房屋等交易活動中,故可以承認其效力,根據(jù)回購條款的約定予以處理。

當然,實踐中需要根據(jù)債務人未履約的情形、合同約定的回購條件是否具備、開發(fā)商主張回購的通知是否有效到達債務人等情形綜合認定回購責任是否應當承擔。

房屋回購方式

1、開發(fā)商回購：按照法律規(guī)定等各項規(guī)定和合同約定內(nèi)容執(zhí)行。

2、政府回購：這種因重大自然和人為災害引發(fā)的房屋回購，需要經(jīng)過科學論證，評估房屋受損情況，是否還能居住，最終確定是否修繕后居住，還是直接回購。政府回購的核心，在人為災害中，責任的認定是是否進行房屋回購的最關鍵的因素。如果事故責任主體是企事業(yè)單位或者個人，而不是政府，則會引發(fā)各種法律爭議。業(yè)主們也有權向事故責任單位主張賠償。

房屋回購價格認定

合同對回購價格有約定的,按照約定處理;合同對回購價格沒有約定的，應按照原價回購還是市場價回購,實踐中存在爭議。

應當按照市場價格回購。因為在房價上漲的情況下，按照市場價回購后，回購人可以市場價再行出賣,對其利益并無損害。而對于買受人而言,根據(jù)《合同法》第163條的規(guī)定,標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息,歸出賣人所有,交付之后產(chǎn)生的孳息,歸買受人所有。因房價上漲產(chǎn)生的收益系房屋的自然增值，在交付后應歸屬于買受人。故按市場價出賣對買受人較為公平。另外,在房價下跌的情況下,根據(jù)《合同法》第142條關于風險轉移的原則，按市場價回購也符合法律的規(guī)定。

如何回購及業(yè)主要注意什么問題

在自然災害或是人為災害中，受損業(yè)主的索賠也應該遵循一定的合法途徑。受損業(yè)主個人應先將先情況上報到相應的街道、居委會、建委等相關部門，相關部門組織專業(yè)機構進行評估，最后根據(jù)小區(qū)整體價值、小區(qū)所在位置、房屋受損程度等情況判定賠償方式。受損業(yè)主在維護自己合法權益時，應該注意做好證據(jù)的保留，為以后的索賠做好準備。

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