咨詢：

我是城市居民，九三年的時(shí)候，在農(nóng)村購買了一處院落，現(xiàn)在該院落面臨拆遷，但原來房主卻找上門來，要求我返還房屋，我想知道該處院落能否被要回?另外對(duì)涉及房屋征地拆遷會(huì)如何處理?

解答：

你所說的房產(chǎn)拆遷情況涉及到兩方面，一個(gè)是你們之間的合同是否有效?另外就是拆遷怎么處理的問題。

首先回答第一個(gè)問題，你屬于城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋使用多年后，出賣方索要該房屋，需要到法院起訴，一旦起訴到法院農(nóng)村房屋買賣合同會(huì)被認(rèn)定為無效。

但出賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因此給你帶來的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，也就是說，為平衡買賣雙方利益，法院通常會(huì)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋現(xiàn)價(jià)值以及房屋所在土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)同時(shí)作出評(píng)估。對(duì)房屋已經(jīng)增值的部分，由出賣人對(duì)購房人進(jìn)行相應(yīng)賠償，也就是對(duì)你作出賠償。對(duì)于你支付的購房款適當(dāng)考慮與你應(yīng)當(dāng)支付的房屋使用費(fèi)進(jìn)行折抵，如有余額，由出賣人予以返還，對(duì)于區(qū)位補(bǔ)償價(jià)部分，一般按照出賣人承擔(dān)主要責(zé)任、購房人承擔(dān)次要責(zé)任的原則，由出賣人對(duì)你進(jìn)行賠償。同時(shí)在合同無效后果的處理上，法院往往會(huì)顧及合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及你因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，對(duì)于購房人你已經(jīng)裝修、翻建、擴(kuò)建房屋的情況，對(duì)你的投入進(jìn)行補(bǔ)償。在讓你返還、騰退房屋的同時(shí)，一般會(huì)為購房人你留出合理的騰退時(shí)間。當(dāng)然由于具體案情不同，在個(gè)案的處理結(jié)果上必然會(huì)存在一定差異。

其次，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣涉及征地補(bǔ)償安置的處理，一般遵守政府部門的處理與協(xié)商決定，并尊重房屋買賣雙方的協(xié)議。

無效房屋買賣合同中房屋可視同折價(jià)轉(zhuǎn)讓于買受人，作為買受人的你雖然不能取得合法的房屋所有權(quán)，但仍可以享受依附于無效合同權(quán)責(zé)關(guān)系的債權(quán)性財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)，出賣人所取得的房款中，實(shí)際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時(shí)對(duì)買受人一方而言構(gòu)成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對(duì)于房屋征地拆遷中價(jià)值轉(zhuǎn)換形式的拆遷安置利益，買受人享有一定的權(quán)利，主要包括：一是房屋作價(jià)款(一般是房屋重置價(jià)結(jié)合房屋成新情況)應(yīng)當(dāng)歸買受人所有;二是帶有出賣人身份性質(zhì)的安置利益，政府機(jī)相關(guān)用地部門一般會(huì)確認(rèn)歸于出賣人，則現(xiàn)在出賣人應(yīng)當(dāng)以其中的一部分作為對(duì)買受人因無效合同所致安置利益損失的賠償。法院在審理過程中通常會(huì)綜合考慮公平誠信原則，根據(jù)導(dǎo)致房屋買賣合同無效的過錯(cuò)情況，出賣人家庭成員拆遷受益情況以及買受人現(xiàn)實(shí)居住情況，合理分配安置利益的歸屬，一般情況下，買受人可以獲得安置利益中的大部分。根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，所作的處理不同。如果安置利益為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，則由買賣雙方分別取得補(bǔ)償款，性質(zhì)上是安置補(bǔ)償款歸出賣人，由出賣人以其中的一部分對(duì)買受人予以賠償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則按安置放市場價(jià)與優(yōu)惠價(jià)之間的差價(jià)由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則由出賣人給買受人適當(dāng)居住利益損失的補(bǔ)償。