拆遷協(xié)議書一般情況下應(yīng)使用省、市(縣)人民政府房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的文本，其內(nèi)容主要包括：補償形式和補償金額，付款方式和付款期限，安置用房的面積、地點和層次，搬遷過渡方式和過渡期限，違約責(zé)任，當事人認為應(yīng)當訂立的其他條款。

拆遷協(xié)議書簽訂后，必須送房屋拆遷主管部門備案，并可向公證機關(guān)辦理公證。但在拆除依法代管的房屋時，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并應(yīng)當辦理證據(jù)保全。同時，被拆遷人應(yīng)將原有土地使用證、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門辦理注銷登記手續(xù)。

房屋拆遷安置協(xié)議(以下簡稱協(xié)議)的簽訂是房屋拆遷過程一個十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。此協(xié)議如果不夠嚴謹，拆遷戶通過不懈努力爭取得到的合法補償極有可能由于協(xié)議不夠嚴謹而付諸東流。

拆遷協(xié)議怎么簽：

小編認為，拆遷戶簽訂協(xié)議時必須堅持兩個原則：

第一、樹立“拆遷戶是拆遷的強勢群體，拆遷戶在拆遷中處于主導(dǎo)地位”的意識。

第二、堅持“以我為主，爭取主動”。

拆遷戶經(jīng)過了與開發(fā)商的談判、洽談或協(xié)商，對拆遷補償?shù)认嚓P(guān)事宜達成一致，進行協(xié)議的簽訂。

拆遷所簽訂的協(xié)議一般都是格式合同。拆遷戶在簽訂協(xié)議時，除簽訂好格式合同里的內(nèi)容外，更重要的是必須在格式合同的內(nèi)容外增加必要的補充條款(增加補充條款是拆遷戶的合法權(quán)利)。我在這里要講的是主要應(yīng)該增加哪些補充條款。

有一點千萬要注意的是，如果拆遷房屋已被作出拆遷裁決，在拆遷裁決被撤銷前萬萬不要簽訂協(xié)議。否則，造成的后果難以預(yù)料。

拆遷的補償方式一般分貨幣補償和回遷安置兩種，而回遷安置又分產(chǎn)權(quán)人回遷安置、承租人回遷安置，協(xié)議的簽訂應(yīng)按上述三種不同的補償方式而有所區(qū)別。

一、貨幣補償

(一)格式合同：根據(jù)雙方協(xié)商好的補償金額按合同的內(nèi)容進行簽訂。

(二)起碼增加如下補充條款：

1、甲方(一般為開發(fā)商)須于****年**月**日前將拆遷補償款共計*****元一次性付給乙方(一般為拆遷戶)。

2、如甲方逾期支付拆遷補償款給乙方，則甲方按應(yīng)支付給乙方拆遷補償款計每逾期付款1天，甲方需向乙方支付1%的違約金，違約金與拆遷補償款一次性支付。如甲方所支付款項不足以一次性全部支付違約金與拆遷補償款，則所支付款項先計付違約金，再計付拆遷補償款，余下未付拆遷補償款，繼續(xù)以未付拆遷補償款計由甲方每逾期付款1天，甲方需向乙方支付1%的違約金。余此類推，直至甲方向乙方付清全部拆遷補償款為止。甲方需支付違約金的天數(shù)按甲方支付拆遷補償款之日計。

為什么建議增加這兩條補充條款？我講一個很能說明問題的案例。

2002年，在我的被拆遷房屋地段，有部分采用貨幣補償?shù)牟疬w戶業(yè)主，在與開發(fā)商簽訂了協(xié)議并把房屋交給開發(fā)商拆除后(所簽協(xié)議沒有增加我上述所列的補充條款)，開發(fā)商遲遲不給予支付拆遷補償款，采用拖的策略。經(jīng)拆遷戶多次追討后，開發(fā)商提出“立即付款也可以，但每一平方米的補償款扣減100元，并且，按全額簽收”。拆遷戶迫于急著用該部分補償款去購房或租房以解決住房問題，為了早日拿到補償款，無奈地只能屈服，答應(yīng)了開發(fā)商的條件，白白地損失了一筆不少的補償款。

從這個案例可以看出，開發(fā)商是“乘人之危”，利用拆遷戶急于用拆遷補償款購房或租房的心理實行“趁火打劫”。

但如果拆遷戶當時所簽訂的協(xié)議增加了上述的補充條款，則主動權(quán)掌握在拆遷戶手中，可用高額違約金牽制著開發(fā)商，約束開發(fā)商履行合同。在高額的違約金的重壓下，開發(fā)商一般是不敢貿(mào)貿(mào)然的冒此風(fēng)險。那么，拆遷戶如期拿到補償款就有保障了。

二、產(chǎn)權(quán)人回遷安置

其格式合同如我在《拆遷維權(quán)實錄》(12)中所講，拆遷安置補償?shù)南嚓P(guān)條款基本是較齊全的，但仍存在不少的隱患。如：回遷后房產(chǎn)證的問題、廚房及洗手間是否有窗戶及因開發(fā)商方面的問題導(dǎo)致爛尾樓，不但回遷遙遙無期，而且連臨遷費都領(lǐng)不到的時候，誰該負連帶責(zé)任等等。這些現(xiàn)象并不是駭人聽聞，在拆遷中此類事件已出現(xiàn)了很多很多了，不得不引起各位拆遷戶的重視。

以我在《拆遷維權(quán)實錄》(12)中講到的所簽的協(xié)議為例，還應(yīng)補充下列條款：

(一)回遷房屋的間隔、各部位尺寸等如附圖(注：應(yīng)附一份回遷房屋的平面圖，該平面圖的各個部位必須標注尺寸并注明各尺寸允許的誤差值、說明房屋的窗戶情況。此圖是回遷收樓時驗收房屋是否符合協(xié)議規(guī)定的依據(jù))，回遷收樓以該圖作驗收房屋的標準(質(zhì)量標準除外)。

(二)乙方回遷日的確認：以甲方(一般為開發(fā)商)把回遷房屋及該房屋的產(chǎn)權(quán)證一并交付給乙方(一般為拆遷戶)之日為乙方的實際回遷日，甲方向乙方支付臨遷費以該日為截止日期。

(三)甲方違反本協(xié)議所有條款中的任意一項條款(除超期回遷條款外)，本協(xié)議失效，拆遷安置改為執(zhí)行貨幣補償，貨幣補償安置協(xié)議詳見附件(注：另附貨幣補償安置協(xié)議，該協(xié)議參照前述的貨幣補償安置協(xié)議的簽訂，但補償金額必須要定得很高以制約開發(fā)商，例如，按行情房屋約值100萬元，則貨幣補償金額約定為500萬元)。

(四)違約的認定：甲乙雙方違反上述條款(包括格式合同的所有條款和補充條款)中的任意一項條款均屬違約，任意一方違約由違約方負違約責(zé)任。

(五)履行時間：本協(xié)議于*****年**月**日前履行。

(六)違約責(zé)任：因甲方的原因造成乙方超期回遷的，甲方除按拆遷的法規(guī)及政策的規(guī)定向乙方支付超期回遷賠償外，甲方還需按每超期1天賠償50元(應(yīng)回遷日至實際回遷日的天數(shù)為超期天數(shù))向乙方支付超期回遷違約罰款。超期回遷賠償和超期回遷違約罰款(合稱違約金)在實際回遷日起計1個月內(nèi)由甲方一次性支付給乙方。如甲方逾期支付違約金，則甲方向乙方賠償逾期支付違約金罰金，每逾期一天，違約金罰金按甲方應(yīng)支付違約金總額的1%計。

(七)連帶責(zé)任：如本協(xié)議因甲方的原因(包括不可抗力的原因)造成協(xié)議無法履行，則***房屋管理局負連帶責(zé)任，改由***房屋管理局代甲方履行本協(xié)議的責(zé)任。

提示：

1、千萬不要補充“如*****，雙方本著*****協(xié)商解決”之類的條款。如真的出現(xiàn)爭議，應(yīng)按協(xié)議約定直接通過法律途徑解決，一步到位。

2、協(xié)議簽訂后，必須到房管部門備案。

增加上述補充條款的主要思路：

1、吸取很多回遷糾紛的教訓(xùn)，簽訂協(xié)議時回遷房屋猶如“水中花”，房屋的大小只知道面積有多少，但到若干年后才建成的回遷房屋是否能真的有協(xié)議約定的面積是一個未知數(shù)，且同等面積但如果長、寬之比不同，房屋的實用效果也將完全不一樣，這一點我在《拆遷維權(quán)實錄》(12)中已講過，例如一個3平方米的衛(wèi)生間，1.5M×2M與0.8M×3.75M是同等面積，但使用起來卻有天淵之別。還有一點，衛(wèi)生間是有窗還是沒有窗，其使用價值也完全不同。

在實際操作上，附一份房屋平面圖也是可行的，因為開發(fā)商辦理報建手續(xù)時，必須有建房的設(shè)計圖。

2、回遷日問題，過去有不少拆遷戶雖然已回遷住上了新房屋，但由于各種因素，產(chǎn)權(quán)證遲遲未到手。房屋跟其他商品不一樣，產(chǎn)權(quán)證未到手，這房屋仍不是屬于你的房屋。這時拆遷戶只有干著急，而開發(fā)商則“闊佬懶理”。因此，很有必要以產(chǎn)權(quán)證到手之日定為回遷日。

3、補充條款第(三)和第(六)項主要是爭取主動，制約開發(fā)商不按協(xié)議條款執(zhí)行。

4、拆遷最后爛尾時有發(fā)生，著名的跨國企業(yè)集團也會破產(chǎn)倒閉。為維護自己的利益，增加一連帶責(zé)任的條款，則回遷更有保障。把拆遷戶的房屋拆除是***房屋管理局提出要拆的，所以，由***房屋管理局負連帶責(zé)任是合情合理的。

三、承租人回遷安置

承租人回遷安置協(xié)議的簽訂，在參照產(chǎn)權(quán)人回遷安置協(xié)議的簽訂的基礎(chǔ)上，可就如下方面考慮需要增加的補充條款：

(一)出租人

承租人原來所租房屋可能是公房，但如果不注意這一點，很有可能因拆遷造成原承租的公房被收回，重新租住的房屋很有可能是產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的房屋。

租住公房與租住開發(fā)商的房屋是完全不同的。因此，在簽訂協(xié)議時一定要打醒十二萬分精神。

(二)租金和租住期限

租金和租住期限都是協(xié)議的關(guān)鍵條款，如果不在協(xié)議中充分的約定，說不準回遷租住后，租金可能比原來上漲了幾倍，并且，租住沒多久被出租人趕出家門。