一、商品房屋分割問題

由于城市居民生活水平提高及城市房屋價格較大幅度的增長，離婚案件中的住房已成為當(dāng)事人訴爭的焦點。另外貸款購買商品房的公民，已在購房者中占有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，這些都使住房成為共同財產(chǎn)中的主要財產(chǎn)，因而如何公平公正的解決婚姻住房問題以及如何做到使當(dāng)事人對法院的判決心服口服，是每一個審判人員都面臨的新挑戰(zhàn)。雖然《婚姻法》已對離婚住房分割問題做出相關(guān)規(guī)定，但實踐中在某些具體問題上，認(rèn)識及裁量尺度上仍難以做到標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，下面就離婚案件中的住房分割問題談一下自己的觀點。

1、婚前購房婚后還貸款的房產(chǎn)分割

當(dāng)事人一方婚前支付首付款且部分還貸，該房產(chǎn)應(yīng)屬婚前財產(chǎn)。但有的是雙方在婚前共同集資或一方父母添資共同購買，而購房合同寫在一人名下，在確定是否是共同財產(chǎn)時，應(yīng)強調(diào)當(dāng)事人的舉證責(zé)任，證據(jù)不充分的，一般不予支持。從婚姻關(guān)系確立之日起所購房產(chǎn)，無論雙方誰還貸款都應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，但雙方如已分居較長時間，并且在分居時間內(nèi)有證據(jù)證明經(jīng)濟各自獨立的情況下，應(yīng)根據(jù)具體案情做出判斷，此類情況一般從嚴(yán)掌握。

2、父母出資購房但為了還貸款方便，產(chǎn)權(quán)寫在一方當(dāng)事人名下

買房由一方父母出資，但為了還貸款方便，以一方當(dāng)事人作為房屋的產(chǎn)權(quán)人訂立購房合同，這種現(xiàn)象目前在離婚案件中較為多見。對此既要考慮住房合同的合法性，又要考慮案件的客觀實際。對父母出資為子女購房的問題婚姻法解釋已做了明確規(guī)定，審判實踐中應(yīng)該嚴(yán)格按照解釋規(guī)定執(zhí)行。但有的情況是父母居住的房屋也寫在了子女名下，而且以子女名義還貸;有的是父母與子女共同居住在一套子女名下面積較大的商品房內(nèi)，對此套用婚姻法解釋顯然不妥。應(yīng)從離婚雙方的實際收入、結(jié)婚時間長短綜合分析。如果離婚當(dāng)事人收入頗豐而父母退休工資微薄，顯然存在子女購房父母居住的可能，反之子女工作時間不長，父母工資收入較高，子女沒有購房能力，則不能認(rèn)定為離婚夫妻的共同財產(chǎn)。對兩代同居一套住房的情況，原則上應(yīng)視為父母為子女購房，但應(yīng)在評估后用房屋總價格減去父母居住房屋價格及升值價格，再按夫妻共同財產(chǎn)分割，這樣較為公平。

3、房屋升值的認(rèn)定與分割

近幾年房屋升值較大，許多房屋的升值額甚至超過了當(dāng)初的購房價格，這也是造成離婚雙方當(dāng)事人房屋爭執(zhí)加劇的一個因素。例：某夫妻婚后用20萬元購買了商品房一套，首付款7萬元，貸款13萬元，已還貸3萬元，雙方離婚時經(jīng)法院委托有關(guān)部門評估，該房屋現(xiàn)值40萬元。法院認(rèn)為首付款7萬元和已還款3萬元為夫妻共同財產(chǎn)，每人5萬元，升值20萬元仍為夫妻共同財產(chǎn)每人10萬元，這樣占有房屋的一方應(yīng)給對方15萬元房屋補償。這實際上是一個簡單的計算公式，如果該商品房中包含有一方父母的資金或住房投入，且雙方均已認(rèn)可，還應(yīng)將該投入及相應(yīng)的升值比例計算在內(nèi)。

4、商品房產(chǎn)權(quán)人是父母及未成年子女，對此是否認(rèn)定為父母對子女的贈與行為

審判實踐中，常出現(xiàn)房屋所有人是夫妻及沒有民事行為能力的子女。分割財產(chǎn)時，撫育子女的一方主張該行為是贈與行為，子女理應(yīng)享有一份住房份額，該份額由撫養(yǎng)人代為監(jiān)護管理。另一方則主張房屋是夫妻共同財產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)寫在子女名下是為了規(guī)避某些法律規(guī)定或購房時隨便一寫，根本不存在贈與問題，由于子女份額涉及幾萬元或十幾萬元的財產(chǎn)數(shù)額，雙方爭執(zhí)較激烈。《合同法》第一百八十五條規(guī)定“贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同”第一百八十六條第一款規(guī)定“贈與人在贈與的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與”。從以上法律規(guī)定可以看出，贈與合同的成立要件首先是贈與人要有明確的意思表示，受贈人表示接受贈與，其次是贈與財產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移。夫妻購買商品房雖寫在三人名下，但贈與人之一并沒有明確的意思表示，且受贈財產(chǎn)也未發(fā)生轉(zhuǎn)移。退一步講，受贈財產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移前，贈與人是可以撤銷贈與合同的。所以商品房的購房合同上即使是父母及未成年子女的名子，也不應(yīng)認(rèn)定父母對子女有贈與行為。