(一)尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)能否分割

對于尚未付清全部房價款的按揭房屋，在離婚訴訟中能否進行財產(chǎn)分割，理論上存在兩種針鋒相對的觀點。一種觀點認為當事人在付清全部房價款之前，對按揭房屋還未取得所有權(quán)，既然沒有所有權(quán)，就不宜對按揭房屋的權(quán)屬進行分割，可以先判歸某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件處理分析民事審判實務問答》的相關意見就持這種觀點。另一種觀點認為當事人只要進行了房屋權(quán)屬登記，就已經(jīng)從開發(fā)商那里取得了所有權(quán)，陸續(xù)償還的只是欠銀行的貸款本息，而不是房價款，既然取得所有權(quán)，理當可以分割。

在金融實踐中，按揭指購房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項下的購房人所有的房屋抵押給銀行，銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產(chǎn)商以支付房屋價款，若購房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將該抵押房屋變價并優(yōu)先受償，其中，并不存在將按揭房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓銀行的環(huán)節(jié)。所以，按揭人對于尚未付清全部貸款的按揭房屋擁有所有權(quán)，離婚時可以進行分割。

因此，在離婚訴訟中，對于已經(jīng)取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn)，即使尚未還清銀行按揭貸款，也不能將其認定為尚未取得所有權(quán)而不將其作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。一方按揭購房，其與銀行之間形成的是以所購房產(chǎn)為擔保的債權(quán)債務關系(如果婚后配偶一方參與共同還貸，則是以夫妻共同財產(chǎn)清償夫妻一方的婚前個人債務，離婚時應由權(quán)屬一方給予補償)，不妨礙按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確定與分割。

(二)按揭房產(chǎn)權(quán)屬取得時間如何確定

以權(quán)屬登記的取得時間作為區(qū)分按揭房產(chǎn)是婚前所得還是婚后所得的時點，是嚴格按照法律規(guī)定推導出的答案。可以說這種推導在邏輯無懈可擊，在適用上也十分簡潔明快。但由于多方面原因，從簽訂房屋買賣合同到房屋權(quán)屬登記還存在有較長的時間差。購房人進行房屋權(quán)屬登記時，僅享有申請的權(quán)利，能否登記成功以及何時登記成功，既與登記機關的工作效率有關，也取決于相關各方當事人的配合。許多房屋由于非購房人本身的原因，無法及時甚至永遠無法辦妥權(quán)屬登記。如果機械遵守登記生效主義，以權(quán)屬登記時間來判別財產(chǎn)性質(zhì)，等同于把按揭人的財產(chǎn)置于由偶然性因素左右的不確定狀態(tài)，其唯一也是致命的問題在于其可能得出有失公允的結(jié)論。對于不同的當事人，可能僅僅因為辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的時間差異就導致了財產(chǎn)性質(zhì)的不同，還可能出現(xiàn)一方完全沒有出錢卻僅因為結(jié)婚登記就成為房屋共有人。這不僅讓一般民眾難以接受，也有違婚姻立法確立個人財產(chǎn)的初衷。在這種情況下，如果仍然堅持讓現(xiàn)實適應理論，那就是典型的削足適履。

追溯不動產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的，即在于維護交易安全，保護第三人的利益。物權(quán)法的公示原則使物權(quán)變動過程公開化、確定化，使物權(quán)變動通過一定的客觀物態(tài)形式出現(xiàn)，從而使第三人可以通過公示獲悉不動產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)與歸屬。在離婚訴訟中，分割只在夫妻之間進行，并不存在與善意第三人的利益沖突。對于訟爭房屋的事實及權(quán)利狀態(tài)，夫妻雙方都是清楚的。按揭房屋的分割爭執(zhí)的焦點只是在于，購房人取得按揭房屋所有權(quán)的時間是不是必須等同于取得權(quán)屬登記的時間。顯然，從不動產(chǎn)公示制度設計的目的來看，登記生效主義在夫妻之間并無堅決貫徹之必要。

我國《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的若干例外，如規(guī)定因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅只是不動產(chǎn)對外公示和取得政府擔保該所有權(quán)歸屬的方法，不動產(chǎn)物權(quán)的登記時間不應影響不動產(chǎn)物權(quán)業(yè)已確定的歸屬。在婚前一方簽定購房合同，也辦理了相應的按揭手續(xù)情形下，該買賣合同的雙方主體業(yè)已明確，對售房人享有請求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)利也已經(jīng)明確。為避免有失公允的結(jié)果出現(xiàn)，筆者認為，在夫妻之間，一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)應當以辦理按揭手續(xù)而非以房產(chǎn)權(quán)屬登記的取得作為所有權(quán)取得的判斷時點，這應作為《物權(quán)法》登記生效主義的相關規(guī)定在適用上的又一個例外。只要夫妻一方在婚前按揭購房，且房產(chǎn)權(quán)屬登記在該方名下的，無論該方的權(quán)屬登記系在婚前取得還是在婚后取得，都應認定房產(chǎn)系該方的婚前個人財產(chǎn)。

(三)婚前財產(chǎn)的按揭房屋婚后增值部分能否分割

按揭房屋為共同財產(chǎn)，則房屋增值部分作為共同財產(chǎn)分割，當無異議。但若按揭房屋為婚前個人財產(chǎn)，婚后夫妻共同清償貸款，房屋增值部分能否作為共同財產(chǎn)分割?在司法實踐中，判決可謂五花八門。有些法院按借貸來處理，無權(quán)分享增值;而有些法院則判決有權(quán)分享增值。

《婚姻法司法解釋二》雖規(guī)定婚姻關系存續(xù)期間一方用婚前個人財產(chǎn)投資取得的收益屬于夫妻共同財產(chǎn)。但是，按揭房屋是否可以視為個人財產(chǎn)投資則值得商榷。因為房屋具有兩棲性，既可以作為消費品，也可以作為投資品。在實現(xiàn)生活中，大多數(shù)普通居民購買一套房產(chǎn)只為居住使用，非為投資盈利，擴大認定按揭房產(chǎn)增值為投資收益十分牽強。

從物權(quán)法的角度來講，財產(chǎn)的收益屬于孳息的范疇，孳息包括天然孳息和法定孳息。房屋的增值應屬于法定孳息，原則上應歸屬于物的所有人或其它合法權(quán)利人，即一個人婚前財產(chǎn)的孳息不應轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但是，如果孳息的取得離不開對方所做出的貢獻，還應該區(qū)別對待。在美國，法院考慮增值部分的分割時，往往要區(qū)分該增值是主動增值還是被動增值。主動增值是指一方的個人財產(chǎn)由于他方或雙方所支付的時間、金錢、智力、勞動(包括一方主要從事家務勞動而另一方從事商業(yè)活動)而增值，被動增值是指因通貨膨脹或其他不是因當事人的主觀努力而是因市場價值的變化而產(chǎn)生的增值。被動增值仍應視為個人財產(chǎn)而不作為夫妻共同財產(chǎn)分割，主動增值是因他方或者雙方的貢獻所致而應作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。這種做法的合理性在于：承認非財產(chǎn)所有人配偶的勞動價值，承認其對家庭的貢獻。盡管一方婚前個人財產(chǎn)仍歸該個人所有，但該財產(chǎn)在婚后的增值，如果凝聚了另一方配偶的貢獻，另一方配偶有權(quán)享受這種收益，或者因此而得到補償。

對于一次性付款購買的房子而言，房屋因市場價格波動而發(fā)生的增值，當屬被動增值無疑，如果房屋屬于一方婚前個人財產(chǎn)，另一方在離婚時無權(quán)要求分享增值部分。但按揭房屋則需另當別論。因為按揭房屋需要夫妻雙方還款供養(yǎng)，夫妻雙方對于按揭房屋都是有貢獻的，即便非按揭人沒有工資收入，家務勞動本身也可視為一種貢獻。這種貢獻應當劃歸主動增值的范疇。所以，對于按揭房屋的增值，非按揭人也是有權(quán)利要求分享的。其實，法不外乎情理，如果按借款關系處理，無權(quán)分享增值，則與大-眾的情理相悖，無助于定紛止爭，也與司法的終極目標公正價值相違背，同時，司法不僅要解決個案糾紛，還要兼顧社會效果，能不能分享增值的效果，孰優(yōu)孰劣，一目了然。因此無論從情理的角度還是從社會效果的角度，作為婚前財產(chǎn)的按揭房屋婚后增值部分應當分割。基于衡-平的考慮，法律可特設依貢獻分享增值的請求權(quán)。在房產(chǎn)貶值的情形，參與還貸、裝修的一方不過是取回與其先前之付出相符的應得補償，并不存在可以苛責該方而要求其分擔損失的理由，這看起來不甚對稱，然而卻并無不公。