隨著現代社會的發(fā)展，按揭購房已成為一種常見的現象。房屋在夫妻共同生活中幾乎是必不可少的，當夫妻之間的關系開始破裂并最終走向離婚時，對于按揭房屋分割的爭議較大，由于法律對這一現象并沒有很明確的規(guī)定，從不同的角度分析往往會有不同的結果。本文擬從離婚訴訟中就按揭房屋的處理作如下探討。

關于離婚訴訟中按揭房屋分割之論述

我國《婚姻法》規(guī)定了夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻對財產歸屬有約定且約定明確，離婚時，即使雙方對按揭房屋的處理有異議，只要能舉證證明雙方約定了財產歸屬，處理這類按揭房屋都較容易，直接按雙方的約定處理即可，約定房屋是個人財產就歸個人所有，約定房屋是夫妻共同財產就歸夫妻共同所有。

一、約定了按揭房屋歸屬的房屋如何處理

我國《婚姻法》規(guī)定了夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻對財產歸屬有約定且約定明確，離婚時，即使雙方對按揭房屋的處理有異議，只要能舉證證明雙方約定了財產歸屬，處理這類按揭房屋都較容易，直接按雙方的約定處理即可，約定房屋是個人財產就歸個人所有，約定房屋是夫妻共同財產就歸夫妻共同所有。

若雙方明確約定了歸一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的財產參與清償貸款，這并不改變房屋為個人財產的性質，離婚處理財產時，該房屋為個人財產，剩余未還貸款是個人債務，對已歸還貸款中屬于另一方清償的部分，應當予以返還。

約定了歸夫妻共同所有，即使一方實際沒有出資或出資很少，也不影響房屋權屬為夫妻共同財產的性質。

二、未約定按揭房屋歸屬的房屋如何處理

(一)婚前一方按揭購買并取得房產證，婚后用夫妻共同財產進行還貸，對此房屋如何進行分割?

對于一方以婚前以個人財產購置房屋并取得房產證，實際上一方已經取得了對該房屋的所有權，房屋的所有權是歸一方所有，因按揭行為而與銀行產生的債權債務關系，與所有權的歸屬沒有直接必然的關系，從婚姻法的有關規(guī)定來看，屬于婚前的個人財產是無疑的，同理，對銀行所欠的債務，則可以視為是一種個人債務。對于在婚后還貸的情況，不論是一方財產還是夫妻共同財產進行償還的，實際上可以視為是對一方的個人債務進行返還。因此，如果因為離婚另一方要求對此房產進行分割，另一方只能得到一方在夫妻存續(xù)期間對銀行所償還的貸款數額的一半。

由于房屋的特殊性，可以經過一個時間后升值，對升值部分的分割，由于房屋的取得是在結婚之前，其升值雖然是發(fā)生在婚后，但是不屬于一種投資或收益性行為，升值部分是否屬于夫妻共同財產，主要是從升值部分是否為收益來考慮的，因此，對于升值的部分，另一方是無權取得的。但是，如果一方在婚前購買了一套以上的房屋，那么，我們可以這樣理解，公民擁有一套房屋是生存的需要，而擁有兩套房屋則應當視為一種投資了。對于另一套房屋的升值部分應當作為一種收益，也就應當作為夫妻共同財產進行分配。另外，如果在婚姻存續(xù)期間對于房屋進行了裝修等，則是在夫妻存續(xù)期間內的一種投入，應當由房屋取得人對另一方支付裝修款的另一半。

(二)婚前共同出資首付購買房屋，取得房產證，婚后支付按揭款的房屋如何處理?

婚前由雙方共同出資購買房屋的并取得房產證，雙方共同出資，并且在房產證上也注明房產所有人為雙方，婚后，不論是以一方還是雙方的財產返還按揭款，這套房屋應當為共同財產。根據法律規(guī)定，共同財產又可以分為按份共有和共同共有。對共有財產分割時，如不能證明共有關系為按份共有的，應當認定其為共同共有。能夠證明按份共有關系的，視為按份共有，共有人各方則對該共有財產按照各自享有的份額享受權利、承擔義務。實踐中，一般情況下，情侶在婚前購買房屋時，是不會對購置房屋的份額進行約定的，那么在進行分割時，如果不能舉出證據，也就只能視為共同共有。

對于具體的分割方式，1、如果按揭款已完全還清，則依據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)》第二十條對于房屋分割的規(guī)定來執(zhí)行。2、如果按揭款沒有完全還清，如果貸款人一方主張房屋的所有權并取得房屋所有權，則應當支付另一方相應的補償款;3、如果雙方主張對房屋的所有權，此種情況出現后如何來進行處理，均筆者了解，各地法院的實際做法有所不同。有的法院認為如果是在夫妻雙方名義辦理了抵押按揭手續(xù)，直接將房屋處理歸非貸款方所有，則勢必要辦理所有權人的變更登記手續(xù)，而作為抵押權人的銀行，很可能會以借款人的償還能力降低為由，要求提前償還貸款，或者要求提供其他財產進行擔保而引起糾紛。故對該房屋不作出處理;有的法院則認為另一方的請求合法，則直接支持這一請求;也有的法院對這一請求不予支持。筆者認為，鑒于在按揭行為中涉及到第三人，也就是銀行，如果在對一方所有權進行確定的同時，應當對今后按揭款的承擔進行確定。銀行進行按揭的行為，有著相應的人身依附性，其貸款行為只是針對相應的人。在此種情況下，筆者斗膽提出另一種方案：法院對本案應當中止審理，并由主張所有權一方與銀行進行房屋按揭的變更，也就是進行轉按揭。如果不能對房屋進行轉按揭，則應當從保護善意第三人銀行的角度，只能判決房屋所有權歸還貸人所有，然后直接確定由還貸人對銀行還貸。這一種方案實際上是對另一方能力的許可，但同時又在一定的程度上保護了第三人的利益。4、如果貸款人不主張房屋的所有權，在這種情況下，應當征循另一方的意見，如果愿意取得房屋并能夠進行轉按揭，則房屋所有權由另一方取得;而如果同樣不愿意主張所有權或不能進行轉按揭，則將該房屋進行拍賣并平均分割拍賣款。

(三)婚后以按揭形式購買房屋并取得房產證，以一方財產或者共同財產進行還款，如何進行分割?

對于此種情況是比較好認定房屋的性質，也就是說不論是登記在哪個人的名下，均應當視為是夫妻的共同財產。涉及到是清按揭款的情形下，其分割的方式可以按照本文中的第二種情況來進行分割。其中要把握一個是涉及到保護善意第三人即銀行的利益，另一個就是有利于實際使用和分割的原則來進行，同時，對于其中的增值部分，也應當作為夫妻的共同財產來進行分割。

(四)婚后以按揭形式購買房屋，一方有證據證明以個人財產進行還款，如果進行分割?

對于此種情況，首先應當明確對于個人財產的性質。婚姻法對個人財產進行了相應的界定。根據以前的規(guī)定，個人財產在夫妻關系存續(xù)達到一定的年限后即進行了轉化。但是新的規(guī)定中，對于一方的個人財產采用的是一種嚴格意義上的個人財產，并不會因為其他的原因進行轉化。這樣，如果一方有證據證明是以個人財產返還房屋的按揭款，則在進行分割時，應當對該筆款仍作為個人財產進行處理，由一方個人取得。

另外，在以按揭形式購買房屋時，還涉及到一些其他的情況，如在離婚時房產證還沒有取得、父母出資等，對于這些情況，最高人民法院對婚姻法的有關司法解釋均作出了相應的解釋，對此不再詳述。

在離婚訴訟中，隨著社會進一步發(fā)展，涉及到按揭房的分割爭議應當是越來越多了，而如何處理好這一爭議，將是法律實務應當面對的一個現實問題，筆者的一些觀點不免有些不偏頗或繆論，只希望能拋磚引玉，寄希能有一個更加明確解決方式。

三、如何保障按揭房屋中銀行的利益

認定房屋屬于一方個人財產的按揭房屋，在離婚糾紛中不需要變更房屋權屬，也不存在變更還貸債務人。對銀行來講，其與銀行簽訂借款合同時，銀行對其資信了解，其還貸風險銀行是可以預見的，離婚后，原則上不會影響銀行利益。

另一種情況，法院認定為夫妻共同所有的房屋，處理房屋歸非貸款方所有、由該方履行還貸義務，這直接涉及作為債權人及抵押權人銀行的利益，但實踐中銀行卻幾乎沒有參加到離婚訴訟中來，債務人也不會主動要求債權人參加訴訟。筆者曾向幾家銀行信貸科工作人員了解銀行對此問題的意見，均表示變更按揭合同債務人應征得銀行的同意，但實際上是銀行看到新債務人拿著法院的離婚判決書到銀行要求辦理轉按揭手續(xù)時，銀行才知道法院生效判決書變更了其債務人。由于銀行處于一個非常尷尬的地位，對變更后的債務人資信不了解，擔心會有還貸風險，或是認為變更后的債務人不具備銀行發(fā)放貸款的條件，往往就不愿意配合辦理轉按揭手續(xù)。故沒有參加訴訟并非是銀行不愿意，也不是銀行不關心其權益，而是根本不知道其債務人正經歷離婚訴訟。

銀行若知道其債務人正經歷離婚訴訟，如何行使其債權人的權利呢?因按揭貸款的用途是支付購房款，商品房買賣合同標的物也是按揭貸款擔保合同抵押物，房屋所有權的歸屬造成抵押物歸宿及抵押權的變化，將影響銀行債權的實現。故銀行對離婚糾紛中處理的按揭房屋，有獨立的實體權利和訴訟法上的請求權，銀行符合有獨立請求權的第三人的法律特征，可以有獨立請求權的第三人的身份申請參加到離婚訴訟中來。

從程序上來講，如何保障銀行的利益呢?為了使銀行能更好的配合新的債務人辦理轉按揭手續(xù)，同時保護債權人及抵押權人銀行的利益，使新的債務人能夠很好的履行還貸義務，建議凡涉及對未還完貸款的屬于夫妻共同所有的按揭房屋的處理時，在銀行不知情的情況下，法院應該通知銀行，告知其債務人正在進行的離婚訴訟可能會涉及到處理按揭房屋，銀行可以選擇以有獨立請求權第三人的身份提出訴訟請求，參加到離婚訴訟中來，以債權人的身份表示是否同意變更債務人;未提出訴訟請求的，法院只處理離婚糾紛。對于前者，銀行可充分行使債權人的權利，其知悉并認可了對其抵押物的處理，需要辦理轉按揭手續(xù)時就沒有理由予以拒絕，而債務人也明白了辦理新的抵押(變更)登記手續(xù)的義務將是其取得房屋所有權、獲得按揭貸款的附屬義務，這可降低銀行的還貸風險。對于后者，銀行因自己放棄在離婚案件中行使債權人和抵押權人的權利，法院可以根據離婚案件中當事人的實際情況，徑直判決房屋由一方所有。為了化解《婚姻法》與《合同法》在此問題上的沖突，建議立法明確銀行在知道法院處理其債權和抵押物時沒有提出訴訟請求，法院判決房屋歸屬后，銀行不得再主張因債務轉移沒經其同意而無效。當然，即使在離婚案件中對按揭房屋權屬作出了處理，對按揭貸款債務進行了分配，因夫妻對婚姻關系存續(xù)期間的債務應承擔連帶責任，銀行仍可以向離婚案件中當事人的任何一方追究還款責任，償還債務超過自己應償還金額的，可向另一方追償。