【案情】2001年3月28口,某市人民法院民事裁定書宣告:該市紡織廠進入破產還債程序。
2004年7月17日,該市房地產交易所出具房屋產權證明書,載明:所有權人——該市紡織廠,所有權性質——集體,房屋坐落某村7~9號,房屋間數11間,結構為磚混結構,層數為一層,建筑面積245.87平方米。
2004年8月,該市紡織廠破產清算組(以下簡稱清算組)與徐先生等六人簽訂房地產買賣契約,約定清算組將其107、108、109室的房地產(房屋建筑面積67.5平方米)出售給徐先生等6人,成交價為人民幣67500元,于2004年8月1日前一次付清等。市房地產交易所予監證并加蓋公章。
2004年8月26日,徐先生等六人繳納契稅2700元,征稅機關開具完稅證。2004年9月3日,市房屋交易所通知市紡織廠繳納交易服務費2459元,工作人員在該通知存根上記載已收。
2004年9月14日,市人民政府向徐先生等六人頒發房屋所有權證書,載明所有權人為徐先生,共有人為章先生等五人,產別:私有,共計3間,建筑面積67.5平方米。
王先生(沒有提供與本案該紡織廠有任何關系)認為市紡織廠破產清算組未按程序拍賣侵犯其優先購買權、被告登記行為侵犯其公開競爭權,遂于2005年4月25日向法院提起行政訴訟,法院同日立案受理。
【審判】
法院經審理后,于2005年5月12日依據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第(四)項之規定,判決駁回原告的訴訟請求。理由如下:
豸先,關于被告房屋登記行為的合法性問題。房屋權屬證書是房屋權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、受益和處分的唯一合法憑證。參照《城市房屋權屬登記管理辦法》第十七條的規定,申請轉移登記,權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。該法第二十七條同時規定,登記機關應當對權利人(申請人)的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的,初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的30日內核準登記,并頒發房屋權屬證書。本案中,第三人徐先生等申請對其購得的房屋進行轉移登記時,提交了房屋產權證明書及其與原所有權人市紡織廠破產清算組簽訂的房屋買賣契約,被告經審查核準登記并頒發房屋權屬證書的行為符合上述規定,并無不當。
其次,關于原告認為市紡織廠破產清算組未按規定程序拍賣因而侵犯其優先購買權的問題。所謂優先購買權,是指法人、其他組織、自然人在特定買賣關系中,依法享有同等條件下優先于其他人購買出賣人的財產的權利。一般而言,優先購買權是基于法律的規定,具有法定性。在房屋買賣過程中,我國法律只規定了房屋承租人的優先購買權和房屋共有人的優先購買權。本案中,原告未提供證據證明其系爭議房屋的承租人或該房屋的共有人因而享有該房屋的優先購買權,且原告當庭所陳述的是清算組在出售該房屋時侵犯了其優先購買權,因清算組轉讓資產行為并非行政行為,不屬行政訴訟管轄范疇,故原告應通過其他途徑主張權利。
再次,關于原告認為被告房屋登記行為侵犯其公平競爭權的問題。所謂公平競爭權,是民事主體在民事活動中所享有參與平等競爭資格的權利。依照《最高人民法院關于執行若干問題的解釋》第十三條規定,被訴具體行政行為涉及其公平競爭權的公民、法人或者其他組織可以提起行政訴訟。該項規定主要是指兩種情形:一是認為行政機關的主動行為侵犯其公平競爭權,即行政機關以自己的積極不正當競爭行為損害其他經營者的公平競爭權;二是認為行政機關的消極行為侵犯其公平競爭權,即主管行政機關未能依法履行對他人的不正當競爭行為進行查處的法定職責。本案中,被告系根據申請而進行房屋登記390行為,該行為發生于該房屋原所有權人出售房屋行為完成之后,且僅是對第三人購得房屋所有權的確認行為,即在該房屋原所有權人出售的過程中被告并未實施限制原告參與同等競爭資格的行為,故原告認為被告登記行為侵犯其公平競爭權的理由不能成立。
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