清產(chǎn)核資中的土地估價是指各企業(yè)和實行企業(yè)管理的事業(yè)單位(簡稱“企業(yè)、單位”，下同)對所使用的國有土地進行全面清查后，在弄清權屬、界線和面積等基本情況的基礎上，依據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定的土地估價技術標準，由企業(yè)、單位自行或委托具有土地估價資格的機構評估所使用土地的基準價格。

清產(chǎn)核資中土地估價范圍主要是各地區(qū)、各部門參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位使用的土地，包括清產(chǎn)核資企業(yè)、單位以土地使用權作價入股舉辦國內聯(lián)營、股份制企業(yè)使用的國有土地。

企業(yè)、單位使用下列土地暫不估價：

(一)已用經(jīng)過評估的國有土地使用權投資或入股舉辦中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)使用的土地;

(二)以出讓方式取得國有土地使用權，其出讓金不低于所在地土地基準地價的土地;

(三)已進行或擬準備進行職工住房制度改革的房屋占用的土地;

(四)國有企業(yè)中的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地;

(五)已列入國家搬遷計劃的“三線”企業(yè)、單位使用的土地;

(六)不在城鎮(zhèn)內的各類軍工等企業(yè)使用的土地;

(七)土地使用權尚未明確的土地;

(八)鐵路、民航、機場、港口、公路等交通基礎設施占用土地，以及靶場、試驗場、危險品儲存地作業(yè)區(qū)、采礦、采油用地和高壓線路、通訊線路、輸油管線等占用的土地。

(九)其它由中央企業(yè)主管部門和省級人民政府確定的暫不列在估價范圍的企業(yè)占用的土地。

清產(chǎn)核資中土地估價工作由各級政府清產(chǎn)核資機構與各級土地管理部門(縣以上，下同)共同組織，分工負責。

在全面展開土地估價工作前，各地區(qū)、各部門清產(chǎn)核資機構應主動商各級土地管理部門，在1994年選擇部分不同類型的清產(chǎn)核資企業(yè)進行試點，以便取得經(jīng)驗，有序全面推開。1994年進行企業(yè)改制的必須對所使用的土地進行估價工作，其余的清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價工作于1995年全面展開;以前年度已進行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位應在1995年對土地估價工作進行補課。

清產(chǎn)核資中土地估價工作，原則上由參加清產(chǎn)核資企業(yè)、單位自行依據(jù)各級土地管理部門制訂并經(jīng)同級人民政府確認的城鎮(zhèn)土地基準地價和宗地標定地價修正系數(shù)進行。沒有制訂土地基準地價和宗地標定地價修正系數(shù)的城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)、單位，可以采用宗地地價直接評估法進行。

城市基準地價的評估和宗地標定地價修正系數(shù)的制訂工作，由各級土地管理部門根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)等有關規(guī)定組織進行，并負責有關確認工作。

(一)已完成基準地價評估和宗地標定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)，原則上可由企業(yè)自行以基準地價為基礎，并以宗地標定地價修正系數(shù)方法評估。

提供基準地價和宗地標定地價修正系數(shù)的機構或單位只能向企業(yè)、單位核收印制基準地價及宗地標定地價修正系數(shù)資料的成本費用。收取標準應由當?shù)匚飪r管理機構核批。

(二)尚沒有完成基準地價評估和宗地標定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)，由各級土地管理部門抓緊組織進行測算，予以確認，以保證1995年本城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)進行國有土地的估價工作。

(三)由于客觀原因在全面清產(chǎn)核資期間仍不能完成土地基準地價評估和宗地標定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)所在地企業(yè)、單位的土地估價，可以根據(jù)自身條件自行或委托具有土地估價資格的機構采用宗地地價直接評估法進行。

企業(yè)、單位采用宗地地價直接評估法因技術力量不足或資料收集困難，委托具有土地評估資格的中介機構進行評估，其中介機構對清產(chǎn)核資中的土地評估按一般宗地評估費標準的30%計收評估費。

本實施細則所稱“基準地價”是指土地管理部門組織評估并經(jīng)同級人民政府確認的城鎮(zhèn)所在地各級土地或均質地域及其商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地利用類型的土地使用權單位面積平均價格。

本實施細則所稱“宗地標定地價修正系數(shù)”是指由土地管理部門組織測算并經(jīng)同級人民政府確認的對城鎮(zhèn)宗地土地使用權進行估價時的因素條件修正系數(shù)。

本實施細則所稱“宗地地價直接評估法”是指市場比較法、收益還原法和成本逼近法等。直接評估法評估地價的標準、程序等應按國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)的要求進行。

(一)市場比較法適用于土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等土地交易案例比較多，土地市場活躍的地方。

(二)收益還原法適用于有租金收入或經(jīng)營收入，并通過確定總費用計算出純收益的土地。

(三)成本逼近法適用于缺乏市場交易案例，無法計算收益的開發(fā)區(qū)以及獨立工礦區(qū)的土地。

為便于清產(chǎn)核資中土地估價工作的實施，根據(jù)城鎮(zhèn)特點、土地利用類型經(jīng)濟效益的差異和土地使用權取得方式，在清產(chǎn)核資土地估價中統(tǒng)一將土地利用類型劃分為商業(yè)、工業(yè)(含倉儲)、住宅用地三大類。評估的地價統(tǒng)一為土地基準價格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權變動時土地的實際價格。各級土地管理部門應統(tǒng)一清產(chǎn)核資中城鎮(zhèn)土地估價的各項參數(shù)。

企業(yè)、單位的土地估價工作應首先制訂具體方案，內容包括：

(一)企業(yè)、單位根據(jù)當?shù)赝恋毓纼r標準和工作要求，確定估價方法;

(二)企業(yè)、單位根據(jù)自身人員和技術條件，結合當?shù)赝恋毓纼r的技術要求等，提出自行或委托進行估價的方案;

(三)企業(yè)、單位進行土地估價的具體時間安排;

(四)企業(yè)、單位土地估價工作的組織機構和人員安排。

土地估價工作程序：

(一)各級政府清產(chǎn)核資機構與各級土地管理部門共同對企業(yè)、單位土地估價專業(yè)人員組織進行政策、方法、技術培訓。

(二)企業(yè)、單位成立土地估價工作小組。

(三)土地估價單位收集下列與土地估價有關的資料。

1.征地或受讓土地原始資料。

2.土地清查結果，包括地籍圖、土地登記證明文件、土地清查報表等。

3.本企業(yè)、單位的土地條件資料。

4.本地區(qū)基準地價及宗地標定地價修正系數(shù)等土地估價成果。

5.本地區(qū)市場地價資料。

6.影響本企業(yè)、單位地價的其它因素資料。

7.其它資料，包括當?shù)赝恋毓纼r的各種有關參數(shù)。

(四)企業(yè)、單位對使用的土地依據(jù)有關資料、標準進行預先測算，摸清基本情況，驗證技術方法，做到心中有數(shù)。

(五)依據(jù)收集的土地估價資料和當?shù)氐木唧w規(guī)定，按確定的估價方法和估價方案具體組織進行。

(六)企業(yè)、單位進行土地價格評估后，要寫出土地估價報告。報告的主要內容包括：工作組織、資料來源、估價程序與方法、估價結果等。

(七)企業(yè)、單位依據(jù)其使用的土地面積、利用類型和估價結果填報“土地估價結果申報表”，格式見附表。

(八)上報土地估價報告和土地估價結果申報表，作為有關部門認定審批土地估價結果的依據(jù)。

企業(yè)、單位將土地估價報告和土地估價申報表，經(jīng)企業(yè)、單位主管部門審核簽署意見，報所在地土地管理部門確認。

土地管理部門收到企業(yè)、單位的土地估價報告和土地估價申報表后，對企業(yè)、單位土地估價結果組織確認。確認的主要內容有：

(一)土地使用權取得是否合法;

(二)土地估價方法應用是否符合規(guī)定;

(三)土地估價資料的可靠性和準確性;

(四)土地估價結果的準確性和地價水平的空間變化規(guī)律的合理性;

(五)需要確認的其它內容;

各級土地管理部門確認過程中，不收取費用。

經(jīng)土地管理部門確認的企業(yè)、單位的土地資產(chǎn)評估結果，由同級清產(chǎn)核資機構會同有關部門進行批復。

企業(yè)、單位依據(jù)同級清產(chǎn)核資機構下達的批復文件，相應調整帳務。帳務處理方法按財政部的另行規(guī)定辦理。

各級清產(chǎn)核資機構匯總上報各企業(yè)、單位土地估價結果，報上一級清產(chǎn)核資機構，并抄同級土地管理部門備案。

中央企業(yè)的土地，估價結果先經(jīng)中央企業(yè)財政駐廠員處審核，再報當?shù)赝恋毓芾聿块T確認，由中央企業(yè)主管部門復審(有異議的，要商國家土地管理局同意)匯總后報財政部清產(chǎn)核資辦公室會同有關部門進行帳務審批。

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市和中央企業(yè)主管部門應根據(jù)《清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案》和本實施細則，結合國家其它有關規(guī)定和當?shù)?本部門)情況，制訂當?shù)?本部門)的土地估價具體實施辦法。

本實施細則由財政部清產(chǎn)核資辦公室和國家土地管理局共同解釋。

本實施細則自發(fā)布之日起執(zhí)行。

附：土地估價結果申報表(略)