一直以來(lái)人們對(duì)商品房銷售廣告的法律性質(zhì)就存在著邀約邀請(qǐng)和邀約兩種界定，二者有著明顯的不同。邀約邀請(qǐng)，是指一方邀請(qǐng)他人向自己發(fā)出邀約的意思表示。③邀約邀請(qǐng)人不需要受邀約邀請(qǐng)的約束。而邀約是指一方當(dāng)事人以訂立合同為目的而發(fā)出的，由相對(duì)人受領(lǐng)的意思表示。②邀約的內(nèi)容明確具體，經(jīng)受邀約人同意邀約人就要受該邀約的約束。因此對(duì)商品房銷售廣告的不同的界定結(jié)果將導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)虛假?gòu)V告承擔(dān)不同的法律責(zé)任。

(一)屬于邀約邀請(qǐng)性質(zhì)的商品房銷售廣告

《合同法》第15條第1款規(guī)定：“……寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。”《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)”。由此可見，商品房銷售廣告原則上是邀約邀請(qǐng)，邀約邀請(qǐng)的內(nèi)容是模糊的，不具體的，不是法律行為，這種情況下，商品房銷售廣告中開發(fā)商所作的允諾不能作為商品房買賣合同的條款。例如，開發(fā)商打出這樣的廣告：“環(huán)境優(yōu)美，交通便利。”這樣的廣告宣傳由于不具有具體明確性，不是邀約，而是邀約邀請(qǐng)。即使開發(fā)商最后提供的商品房環(huán)境不優(yōu)美，交通不便利，開發(fā)商也不需要為虛假?gòu)V告承擔(dān)違約責(zé)任。

(二)屬于邀約性質(zhì)的商品房銷售廣告

《合同法》第15第2款規(guī)定:“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”具體什么樣的商業(yè)廣告才能視為要約呢?根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定：第一，內(nèi)容具體明確。第二，表示經(jīng)受邀約人同意要約人即受該意思表示約束。符合上述兩條規(guī)定的商業(yè)廣告是邀約。另外《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條作了更為詳細(xì)的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”根據(jù)這一條，認(rèn)定商品房銷售廣告是邀約要滿足三個(gè)條件：第一，出賣人對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施所做的允諾必須具體明確。這里的說(shuō)明和允諾就是出賣人對(duì)商品房所作的任何一種形式的廣告宣傳。例如：本文開篇所引述的案例中，開發(fā)商在廣告中承諾說(shuō)小區(qū)有3000多平方米的中心花園，這樣的說(shuō)明和允諾就是具體明確的。當(dāng)然對(duì)于一些不涉及數(shù)據(jù)的允諾和說(shuō)明，何為具體，不同的法官可能有不同的理解，這就有可能造成不同的法院對(duì)相同性質(zhì)的案件有不同的判決結(jié)果。第二，該說(shuō)明和允諾針對(duì)的是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。這里強(qiáng)調(diào)允諾和說(shuō)明針對(duì)的對(duì)象是商品房買賣中的實(shí)質(zhì)性重要內(nèi)容，即房屋和相關(guān)設(shè)施。相關(guān)設(shè)施是指商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施。包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、停車場(chǎng)等。第三，該允諾和說(shuō)明對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。對(duì)“商品房買賣合同的訂立”“房屋價(jià)格”究竟有多大影響才是“重大影響”?《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》這一司法解釋對(duì)這一問(wèn)題缺乏一個(gè)客觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)，具有很大的主觀性。例如，有人認(rèn)為重大影響是指訂立或者不訂立合同，而有人認(rèn)為，對(duì)訂立合同時(shí)間的影響也是重大影響。司法實(shí)踐中，這一規(guī)定的可操作性不強(qiáng)。