開發(fā)商的樓書和廣告,對開發(fā)商有約束力嗎?
律師提示
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請,如果未寫入合同,對開發(fā)商不具有約束力。
最高法院司法解釋規(guī)定,“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房產(chǎn)買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
以上規(guī)定可以簡單理解為,廣告和宣傳資料一般沒有約束力,除非符合以下條件的全部:
1、廣告中的允諾在開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)。規(guī)劃范圍大致可以理解為小區(qū),對規(guī)劃范圍外所做的說明、允諾無效,比如“緊鄰全市最大綠地”、“走下地鐵,望見家的燈光”等等,都屬規(guī)劃范圍外的允諾,無約束力;
2、是對房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明。對房屋及相關(guān)設(shè)施之外的說明無約束力。所謂綠地、水景、交通便利等等既不屬于房屋也不屬于設(shè)施,嚴(yán)格來講不作為合同內(nèi)容處理;
3、上述說明具體確定。所謂“坐擁上流奢華”、“典藏非凡品質(zhì)”、“盡享尊貴生活”、“望見燈光”等等,都不能說具體確定;
4、對合同訂立或價格確定有重大影響。重大影響,即一般的和輕微的影響都不行,是不是重大,顯然是個主觀判斷,給法官留下無盡的操作空間。
縱觀我們看到的樓書、廣告內(nèi)容,依據(jù)以上四個條件來篩選,其約束力基本上可以一一排除。
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