案情簡(jiǎn)介

劉女士早年喪夫，含辛茹苦將女兒養(yǎng)大，2011年劉女士的女兒生下了外孫，為了方便照顧女兒，劉女士決定在女兒家附近買(mǎi)一處房子。經(jīng)張女士介紹，劉女士認(rèn)識(shí)了陳女士，陳女士原來(lái)為大井村村民，她父母原來(lái)的宅基地房屋剛剛得了三套房子，正準(zhǔn)備賣(mài)。陳女士和兒子的戶(hù)口跟父母的戶(hù)口在一起，因此這個(gè)拆遷房屋也有陳女士和她兒子的份額。房子是現(xiàn)房，隨時(shí)可以住，總價(jià)60萬(wàn)元，但是這處房子還沒(méi)有取得房產(chǎn)證。雖然劉女士有過(guò)一絲猶豫，但是張女士說(shuō)與這個(gè)拆遷房屋有關(guān)的所有人都簽字就沒(méi)什么關(guān)系了。但是在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，劉女士突然發(fā)現(xiàn)，拆遷協(xié)議的在冊(cè)人口一欄里除了陳女士和她的父母、兒子之外，還有一個(gè)女婿賈某，陳女士說(shuō)那是我前夫，我們已經(jīng)離婚了，而且離婚時(shí)我已經(jīng)給了他十萬(wàn)塊錢(qián)作為房屋補(bǔ)償，劉女士為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，讓陳女士給賈某打電話(huà)，電話(huà)接通后，陳女士給了中間人張女士，張女士問(wèn)賈某，這個(gè)房子賣(mài)你同不同意呀，賈某說(shuō)：這個(gè)房子與我有什么關(guān)系呀，我有什么不同意的。這下劉女士放心了，買(mǎi)下這處房子并裝修入住。居住兩年，法院來(lái)傳票一轉(zhuǎn)眼，劉女士住了兩年了，2013年8月的一天，劉女士突然接到法院傳票，賈某以陳女士及其父母、劉女士為被告要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。賈某的理由是訴爭(zhēng)房屋屬于他與陳某、陳某父母、陳某兒子共同共有，共有人沒(méi)有經(jīng)過(guò)其他共有人同意，處分房屋的行為無(wú)效。 一審開(kāi)庭，完全被動(dòng) 開(kāi)庭時(shí)，劉女士這方由張女士和劉女士聘請(qǐng)的一名律師作為代理人，但劉女士的律師完全調(diào)入了對(duì)方關(guān)于共有權(quán)糾紛的圈套。而且張女士是了解房屋購(gòu)買(mǎi)整個(gè)流程的證人，她卻作了代理人。開(kāi)庭時(shí)，陳女士完全否認(rèn)了曾經(jīng)征得賈某同意賣(mài)房的事實(shí)，也完全不承認(rèn)曾經(jīng)給過(guò)賈某十萬(wàn)元。一審可以說(shuō)是草草了事。最后法院判決陳女士和其父母無(wú)權(quán)處分共有房屋，法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。一審的敗訴給了劉女士當(dāng)頭一棒，眼看自己就將露宿街頭，而且劉女士打聽(tīng)到陳女士好賭博，當(dāng)初賣(mài)房子的錢(qián)早就被她輸光了，錢(qián)也不可能要回來(lái)了，劉女士真是一籌莫展。 二審律師成功逆轉(zhuǎn)，撤銷(xiāo)一審判決，駁回原告訴訟請(qǐng)求經(jīng)多方打聽(tīng)，劉女士了解到了王曉營(yíng)律師是房產(chǎn)交易的專(zhuān)業(yè)律師，劉女士與王律師進(jìn)行了面談。王律師看完判決書(shū)之后，馬上就判斷出這個(gè)案件適用法律錯(cuò)誤。因?yàn)?013年3月剛剛出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因此法院再以無(wú)權(quán)處分確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效完全違背上述司法解釋。二審開(kāi)庭時(shí)，王律師氣勢(shì)如虹，除了提出一審適用法律錯(cuò)誤外，針對(duì)一審事實(shí)部分王律師還提出了一系列的代理意見(jiàn)：1、訴爭(zhēng)房屋是對(duì)陳女士父母擁有的宅基地進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，賈某的戶(hù)口也不在被拆遷房屋內(nèi)，更為可笑的是在拆遷協(xié)議簽訂時(shí)，賈某已經(jīng)與陳女士離婚，可以說(shuō)賈某與這個(gè)家庭沒(méi)有任何關(guān)系，又怎么能成為被安置人口而獲得拆遷補(bǔ)償款呢？既然沒(méi)有獲得拆遷補(bǔ)償款就更不可能成為本案訴爭(zhēng)房屋的共有人。僅憑拆遷協(xié)議里的在冊(cè)人口里有賈某就斷然推定賈某是訴爭(zhēng)房屋的共有權(quán)人毫無(wú)依據(jù)。 2、共同共有是基于夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系或合伙關(guān)系而產(chǎn)生的。而一審法院又認(rèn)為本案涉訴房屋應(yīng)認(rèn)定為共同共有，即使賈某對(duì)于涉訴房屋具有份額，也是在簽訂拆遷協(xié)議時(shí)取得，而且簽訂拆遷協(xié)議時(shí)賈某已經(jīng)與陳女士辦理了離婚登記，賈某已經(jīng)不屬于陳女士的家庭成員，何來(lái)共同共有？二審領(lǐng)取判決書(shū)那天，劉女士還是忐忑不安，當(dāng)她拿到二審?fù)陝俚呐袥Q書(shū)時(shí)，由衷的覺(jué)得自己找到了一個(gè)好律師。

辦案思路及心得

作為一個(gè)律師對(duì)于國(guó)家新出臺(tái)的法律法規(guī)一定要特別關(guān)注，拿到一個(gè)案件應(yīng)該仔細(xì)研究案情，找出與此案有關(guān)的全部法律法規(guī)，并找到突破口。而且可以當(dāng)證人的人不要當(dāng)代理人，因?yàn)榇砣耸遣荒墚?dāng)證人的，這是一個(gè)常識(shí)性問(wèn)題。

裁判結(jié)果

二審律師成功逆轉(zhuǎn)，撤銷(xiāo)一審判決，駁回原告訴訟請(qǐng)求。