經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重,其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措,也是提高經(jīng)營城市土地水平,改善投資環(huán)境的根本性措施,比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢,讓土地以更公平、合理的價格出讓,減少人為干擾因素,杜絕腐敗產(chǎn)生。
土地的交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性,但其具體操作又有其差異性,針對不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。
(一)土地招標(biāo)
招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo),根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
在招標(biāo)出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件,并實施投標(biāo)的登記,投標(biāo)人在登記時必須繳納投標(biāo)保證金,并提交營業(yè)執(zhí)照的副本,法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后,在規(guī)定的時間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。經(jīng)由專家組成的評標(biāo)委員會按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)提交后投標(biāo)文件進行評審后,在規(guī)定的時間地點開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后,招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》,中標(biāo)人則在《中標(biāo)通知書》約定的時間,按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家,如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價格是重要的評標(biāo)因素,但評標(biāo)委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位,出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象,開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標(biāo)委員們重點關(guān)注的要點。
(二)土地拍賣
拍賣出讓國有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件,竟買人在竟買申請截止日期前提出竟買申請,交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金,并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過審查后,得到印有編號的竟買標(biāo)志牌,拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。參加的竟買人同樣不能少于三人,否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價,否則也需終止拍賣。拍賣成交后,竟得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”,與其他形式的拍賣原理相同。
(三)土地掛牌
掛牌出讓國有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
政府土地主管部門編制掛牌文件,競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請,按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期,掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容,在土地交易市場掛牌公布,符合條件的竟買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報價單,在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人,且報價不低于掛牌底價,并符合其他交易條件的,掛牌成交;在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的,報價最高者為競得人;報價相同的,先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外,在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的,掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。
競買人確定后.掛牌人應(yīng)當(dāng)向競買人發(fā)出《掛牌成交確認(rèn)書》。競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認(rèn)書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌同樣遵循“價高者得”的原則.不同之處在于不是現(xiàn)場報價.由于掛牌是以書面的形式報價,所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標(biāo)與拍賣。
招拍掛制度有待完善
國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人2011年5月12日在新聞通氣會上表示,《關(guān)于堅持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》已于近日印發(fā)。《意見》要求,積極發(fā)揮招拍掛在市場配置土地資源中的作用,完善商品住房用地預(yù)申請制度、土地交易平臺、土地出讓合同,積極探索招拍掛出讓方式創(chuàng)新,保持地價平穩(wěn)合理調(diào)整。
《意見》明確,市、縣在向社會公布年度住房用地出讓計劃的基礎(chǔ)上,進一步細(xì)化擬出讓地塊、地段的規(guī)劃和土地使用條件,完善商品住房用地出讓預(yù)申請制度。在公示保障性安居工程項目劃撥用地時,一并向社會公示申請用地單位,接受社會監(jiān)督。
《意見》肯定了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”等四種招拍掛創(chuàng)新做法,要求各地因地制宜,選擇恰當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尫绞胶驼撸鋵嵳龠M土地合理布局、節(jié)約集約利用,有效合理調(diào)整房價地價,保障民生,穩(wěn)定市場預(yù)期的目標(biāo)。
《意見》要求,完善土地交易平臺,積極推行國有經(jīng)營性建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓方式。市、縣國土資源主管部門可以通過網(wǎng)上發(fā)布出讓公告信息,明確土地開發(fā)利用、競買人資格和違約處罰等條件,組織網(wǎng)上報價競價并確定競得人。
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