程序部分

一、受理

1、法院以原告證據不足而作出的駁回原告訴訟請求的判決生效后，當事人以前次訴訟中未提供的證據或超過舉證期限提供而被拒絕質證的證據再次作為原告提起訴訟，法院是否受理?

答：根據最高法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十三條、第三十四條，當事人在法律規定的舉證時限和法院指定的舉證期限內負有提出證明其主張的相應證據之責任，逾期不舉證則產生證據失權的法律后果。當事人在訴訟過程中，無正當理由不提交或逾期提交證據，應視為其放棄舉證權利。因此，當事人以前次訴訟過程中未提供的證據或超過舉證期限提供而被拒絕質證的證據再次作為原告提起訴訟，屬于一案兩訴，違反“一事不再理”原則，法院不應當受理;如已經受理，則應裁定駁回起訴。

2、村民認為村民委員會的行為未經村民會議討論決定，侵害村集體利益，向法院提起侵權訴訟，法院是否受理?

答：根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第二條、第五條第三款之規定，村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，實行民主選舉、民主決策、民主管理、民主監督。村民委員會依照法律規定管理本村屬于農民集體所有的土地和其他財產，其有權處分其管理的集體財產，利用自然資源，對外簽訂合同，同時還辦理本村的公共事務。因此，村民委員會在履行職責時，與村民不是簡單的平等民事主體間的關系，它是農民集體財產的管理人。村民如認為村民委員會的行為違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條之規定<涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理：(一)鄉統籌的收繳方法，村提留的收繳及使用;(二)本村享受誤工補貼的人數及補貼標準;(三)村集體經濟所得收益的使用;(四)村辦學校、村建道路等村公益事業的經費籌集方案;(五)村集體經濟項目的立項、承包方案及村公益事業的建設承包方案;(六)村民的承包經營方案;(七)宅基地的使用方案;(八)村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項>，可按照該法第二十二條的規定，向鄉、鎮或縣級政府及其有關主管部門反映。另外，村民委員會是自治組織，對外簽訂合同屬于其職權范圍內之事，所以，村民如認為村民委員會的行為如對外訂立合同等未經村民會議討論決定，侵害村集體利益，向法院提起侵權訴訟，法院也不應當受理，如已經受理，則應駁回起訴。

3、要求確認土地承包經營權、集體土地的收益分配不公等的案件，法院是否受理?按何種性質的案件受理?

答：(1)村民、出嫁女、入贅女婿等依法應當享有土地承包經營權，土地也存在，其要求確認土地承包經營權而發生糾紛的，根據《中華人民共和國土地承包法》第五條“任何組織和個人不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員土地承包權利”、第五十四條“發包方有下列行為的，應當承擔停止侵害、返還原物、恢復原狀、排除妨礙、消除危險、賠償損失等民事責任：……(七)剝奪、侵害婦女依法享有的土地承包經營權;(八)其他侵害土地承包經營權的行為”之規定，此類案件，可以作為民事侵權案件受理。至于判決，可考慮侵權之訴的特點，判令停止侵權等，有待于在實踐中摸索。

(2)對于農村集體經濟組織與組織成員間、集體經濟組織成員間因土地承包經營權的期限、承包費、土地的轉包、互換、出租、承包土地被征用的補償等發生的糾紛，依照《中華人民共和國土地承包法》之規定，應作為民事案件受理。

(3)對于村民委員會決定調整村民之間承包的土地，村民不愿意調整提起訴訟的，如原有承包合同的，應以土地承包合同糾紛受理;如無承包合同的，而涉及村民大會決議的，因此類情況與村民委員會的自治權有關，法院不應作民事案件受理，宜通過當地基層政府解決。

4、涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛，法院是否受理?

答：對于涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛，法院是否受理，最高法院民一庭傾向性意見認為，應區分具體情況，結合當事人提出的訴訟請求作出判斷，如當事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，處理時涉及房改政策的，法院應當受理;如當事人爭議的核心為是否適用房改政策以及如何適用房改政策的，不屬于民事權益糾紛，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條規定的受理條件，法院不應當作為民事案件受理。

5、單位房改房，產權證發放后，產權人起訴占房人，是否立案受理?

答：由于單位所建房屋和進行分配房屋的所有權屬于單位，職工對住房不享有所有權或使用權，此時，單位和職工之間不屬于平等主體之間的民事法律關系，系不平等主體間的行政內部管理關系，因此發生的糾紛，屬于單位內部房屋管理糾紛，應由單位或其主管部門解決，適用最高法院于1992年11月25日頒發的《關于房地產案件受理問題的通知》(明確單位內部建房、分房等引起的占房、騰房糾紛，不屬于法院主管工作的范圍)。但如單位房改后，購買人已取得單位房改房之產權證，成為房屋所有權人，其以侵權為由起訴，要求占住房屋人騰退房屋，則屬于平等主體之間的民事權益糾紛，法院應當作為民事案件受理。

6、拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷安置協議的拆遷糾紛，法院是否作為民事案件受理?關于房屋拆遷糾紛，哪些屬于法院受理的民事案件范圍?

答：最高法院民一庭傾向性意見認為，拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷安置協議形成的拆遷糾紛，一方當事人以另一方當事人作為被告提起民事訴訟，要求對方當事人按照政府部門頒布的拆遷政策規定的標準履行拆遷安置義務的，法院不應作為民事案件受理，應告知當事人依《城市房屋拆遷管理條例》申請房屋拆遷主管部門或政府進行裁決。理由在于：(1)《城市房屋拆遷管理條例》第十三條第一款規定，拆遷人與被拆遷人應就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。第十六條規定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。從以上條款可以看出，只有拆遷人與被拆遷人依法訂立了拆遷安置協議，雙方系平等主體間的財產關系，民法才予以調整;對拆遷人與被拆遷人未訂立拆遷安置協議的，應由相關部門解決，不屬于民法調整。(2)最高法院于1996年7月24日作出的法復(1996)12號《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》第二條明確規定，拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向法院提起訴訟的，法院應當作為民事案件受理。

同理，對于因拆遷人沒有取得拆遷許可證、拆遷管理機關違法發放拆遷許可證、拆遷人弄虛作假取得拆遷許可證等情形引發的拆遷糾紛;拆遷人與被拆遷人為安置用房的位置、面積發生的糾紛;被拆遷人房屋產權不明或因發放房屋產權證引發的房屋拆遷安置糾紛，依據《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國民法通則》、《城市房屋拆遷管理條例》，均不屬于法院受理的民事訴訟范圍。此外，對因歷史遺留的落實政策房屋拆遷糾紛、因行政指令而調整劃撥、機構撤并分合引起的房屋拆遷糾紛，因單位內部建房拆遷引起的糾紛，也不應當作為民事案件受理。

依據《城市房屋拆遷管理條例》及相關司法解釋，目前屬于法院受理民事案件的房屋拆遷糾紛主要有：

(1)拆遷人與被拆遷人或拆遷人與房屋承租人就房屋拆遷安置補償達成協議，一方當事人因為對方當事人不履行協議約定的安置補償義務而提起訴訟的，或當事人達成安置補償協議后又反悔，請求法院確認其協議效力的房屋拆遷糾紛，當事人提起訴訟的，法院應當作為民事案件受理。

(2)拆遷人沒有拆遷許可證或雖有拆遷許可證，但超出拆遷許可證規定的范圍等非法強制拆遷的，就被拆遷人房屋的損失賠償問題，當事人應當申請房屋拆遷主管部門或人民政府裁決。如因拆遷人的非法強制拆遷行為給被拆遷人造成人身損害或財產損害的，當事人可向法院提起民事訴訟。

(3)拆遷人與被拆遷人或拆遷人、被拆遷人與房屋承租人就房屋拆遷安置補償、回遷面積、回遷期限等拆遷事宜已達成協議，并已部分履行，一方當事人或雙方當事人反悔或因違約行為發生的糾紛，當事人提起訴訟的，法院應當作為民事案件受理。

7、業主與業主團體之間因內部管理發生糾紛，是否屬于法院民事訴訟受案范圍?

答：業主與業主團體(包括業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，如對召開業主大會會議、制定和修改業主公約、業主大會議事規則、業主大會如何行使投票權選舉、業主委員會及業主大會職責的行使等，發生爭議的，當事人應向政府房地產行政主管部門申請處理，法院不應作為民事案件受理。

8、刑事判決對被害人的物質損失作出追繳、責令退賠的處理后，被害人可否提起民事訴訟?

答：根據《最高人民法院關于刑事附帶民事訴訟范圍問題的規定》第五條之規定，犯罪分子非法占有、處置被害人財產而使其遭受物質損失的，法院應當依法予以追繳或者責令退賠。被追繳、退賠的情況，法院可以作為量刑情節予以考慮。但經過追繳或者退賠仍不能彌補損失，被害人向法院另行提起民事訴訟的，法院應當受理。因此，目前我國司法解釋支持在“刑事追繳發還”尚不足以彌補被害人損失的情況下，被害人有權單獨提起民事訴訟，其提起訴訟的時間可以在刑事訴訟過程中，也可以在刑事案件審結后。不過，在民事案件審理過程中，如遇有當事人出庭、證據調查等與刑事案件相沖突的情形，應基于刑事訴訟程序優先原則，先中止民事案件的審理，待中止訴訟情形消失后，再恢復民事訴訟。

9、職工執行公務期間在單位借款，長期掛帳，事后未及時報銷沖帳，后單位采取扣其工資的方法逐月沖其掛帳欠款，此糾紛屬勞動爭議還是其他民事糾紛?法院是否應當受理?

答：根據最高法院于1999年4月5日針對吉林省高院請示的劉坤訴吉林省紅石林業局基建處借款糾紛案作出的(1999)民他字第4號《關于職工執行公務在單位借款長期掛帳發生糾紛法院是否應當受理問題的答復》，職工受單位委派，從單位借款執行公務，系職務行為，其與單位之間不存在平等主體間的債權債務關系，職工在受托事項完成后，因未及時沖帳與單位發生糾紛，應由單位按其內部財會制度處理，法院不應作為民事案件受理。此外，因單位按內部財務管理規定，采取扣其工資的方法逐月沖其掛帳欠款屬于單位內部的管理手段，從性質上說，并非依勞動合同關系扣其工資，而是將工資發給職工，同時從中沖抵其所借單位公款，故不屬于勞動爭議糾紛。

10、下列幾種情形，是否符合勞動爭議案件的受理范圍?

答：(1)勞動者在履行勞動合同過程中，因用人單位拖欠工資、獎金及其他勞動報酬，勞動者以債務糾紛直接向法院起訴的，不予受理，告知其先申請勞動爭議仲裁。

(2)勞動者與用人單位已解除或終止勞動關系，雙方就勞動關系存續期間形成的勞動報酬、欠款、墊資等問題發生的糾紛，如雙方已結清帳目、權利義務關系明確，一方持欠條、還款協議等起訴的，可按照一般民事案件受理。勞動者與用人單位達成勞動爭議的賠償或補償協議，用人單位不履行協議，當事人向法院起訴的，法院可作為一般民事案件受理。勞動者請求用人單位返還訂立勞動合同時收取的定金、保證金、抵押金、抵押物及投資入股資金的，法院可作為一般民事案件受理。

(3)勞動者與用人單位因基本養老保險、基本醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險所引發的爭議，凡用人單位已經整體參加社會統籌保險的，無論勞動者起訴用人單位要求依法繳納社會保險費用，或起訴要求社會保險經辦機構發放保險金或享受其他社會保險待遇，均不屬于勞動爭議案件，法院不應作為勞動爭議案件受理。但下列情形除外：A用人單位在繳納社會保險費用時，降低職工工資標準，導致職工退休以后不能足額領取保險金，退休職工與原用人單位之間因追索不足部分的養老金、醫療費等引起的糾紛;B用人單位未納入社會統籌保險的事實勞動關系的職工與用人單位為繳納社會保險費發生的爭議。

(4)因企業產權制度改革和勞動用工制度改革而引起的職工下崗、買斷工齡、整體拖欠工資等糾紛，不予受理，但用人單位未進行企業產權制度改革和勞動用工制度改革，或改革結束后以下崗、買斷工齡等名義與職工解除勞動關系的，法院應予受理。

(5)勞動者與用人單位在執行國家城鎮住房制度改革政策中，因公有住房轉讓、住房補貼給付、住房公積金的給付等發生的糾紛，不屬于勞動爭議案件，法院不予受理。

(6)用人單位在招工、招聘時以提供住房、汽車等勞動工具或生活待遇為所附條件與勞動者訂立合同，勞動合同解除后，因退還問題發生爭議的，屬于勞動爭議案件。

(7)當事人已經簽收勞動爭議仲裁委員會對勞動爭議所制作的調解書后反悔，向法院起訴的，不予受理。

(8)當事人直接向法院起訴請求確認勞動合同效力的，法院不予受理，應告知當事人依法向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。

(9)勞動者起訴時用人單位已進入破產程序的，法院不予受理，應告知當事人作為權利人參加破產案件的審理;訴訟期間用人單位進入破產程序的，受訴法院應將勞動爭議案件移送破產案件管轄法院一并審理。

(10)因用人單位組織職工比賽應發給職工的獎品產生的糾紛，不屬于勞動爭議受案范圍。

(11)事業單位與其工作人員間因辭職、辭退及履行聘用合同發生爭議，經依照國家有關規定設立的人事爭議仲裁機構仲裁后，當事人對仲裁裁決不服，自收到仲裁裁決之日起15日內向法院起訴的，法院應當依法受理。

注：以上情形，因最高法院司法解釋還在制定過程中，故在本解答中予以明確，如與最高法院以后頒布的司法解釋相沖突，仍應以司法解釋為準。

11、當事人在裁判生效后就履行債務達成新的協議，一方當事人拒不履行，另一方當事人起訴要求履行新的協議，法院是否受理?

答：裁判生效后，當事人自愿達成和解協議，變更生效法律文書確定的履行義務主體(如有第三人擔保的)、標的物及其數額、履行期限和履行方式，此和解協議同時具有處分程序權利和實體權利的性質，在程序上一般產生執行程序中止的效力，在實體上它可以形成新的債權債務關系。受生效裁判的拘束力和既判力的影響，當事人在法院作出的裁判生效后，就履行債務達成和解協議，一方當事人拒不履行或不完全履行該和解協議，另一方當事人就該協議提起訴訟的，法院是否受理，應分三種情形：

(1)法院作出的裁判生效后，當事人在申請執行期限內未申請執行，自行達成新的協議，或申請執行后，當事人之間因達成新的協議而撤回執行申請，后債務人拒不履行或不完全履行協議的，如起訴時原生效法律文書申請執行期限尚未屆滿，法院不予受理，應告知當事人申請執行原生效法律文書，但和解協議已履行的部分應當扣除;如起訴時原生效法律文書申請執行期限已經屆滿，法院應當受理。

(2)法院作出的裁判生效后，一方當事人在申請執行期限內已申請執行，但在執行程序中當事人又自愿達成和解協議，后另一方當事人不履行或不完全履行該和解協議，原執行申請人起訴的，如起訴時原生效法律文書申請執行期限尚未屆滿，法院不予受理，應告知其向執行法院恢復執行原生效法律文書，但和解協議已履行的部分應當扣除;如起訴時原生效法律文書申請執行期限已經屆滿，法院應當受理。(注：依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第二百六十七條之規定，申請執行期限因達成執行中的和解協議而中止，其期限自和解協議所定履行期限的最后一日起連續計算)。

(3)法院作出的裁判生效后，當事人在申請執行期限內未申請執行，而在申請執行期限屆滿后自愿達成了新的協議，一方當事人拒不履行該協議的，另一方當事人起訴的，法院應當受理。

二、其他

12、法院能否主動援引訴訟時效進行裁判?

答：大陸法系主要國家和地區民法典的觀點、民法理論都認為，對時效只能由當事人提出，而不能由法官依職權主動審查。最高法院民一庭傾向性意見認為，從私法自治原則和法官中立地位考慮，法院不應主動援引訴訟時效進行裁判。

13、原告起訴后，因未按期交納案件受理費，法院未送達起訴書副本，即裁定按自動撤訴處理，能否引起訴訟時效的中斷?

答：此類情況，按自動撤回起訴處理后，視為自始未起訴，在程序法上的后果是公力救濟程序的終結;在實體法上的后果是不能導致訴訟時效的中斷。

14、原告起訴，被告提起反訴，原告未授權其代理人對反訴事項進行代理，如何看待?

答：被告提起反訴，法院決定對本訴、反訴合并審理，但此并不意味原告已授權本訴代理人處置相關反訴事項，故法院應當征求原告是否補充授權的意見，如原告補充授權其本訴訴訟代理人處置相關反訴事項的，案件繼續審理;如經征詢原告意見，原告不補充授權，經合法傳喚也不親自到庭參加反訴事項審理的，對反訴部分可以缺席判決。

15、部分訴訟請求屬于民事訴訟受案范圍，部分訴訟請求不屬于民事訴訟受案范圍，應如何處理?

答：當事人的部分訴訟請求屬于法院民事訴訟受案范圍，部分訴訟請求不屬于受案范圍，法院可依法對不屬于法院民事訴訟受案范圍部分的起訴，裁定不予受理。對于在審理中發現原告的部分訴訟請求不屬于法院民事訴訟受案范圍的，可先行就該部分請求裁定駁回，然后再繼續處理其他爭議。

16、當事人在舉證期限屆滿后提交證據，應如何處理?

答：最高法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十四條規定，當事人應當在舉證期限內向人民法院提交證據材料，當事人在舉證期限內不提交的，視為放棄舉證權利。對于當事人逾期提交的證據材料，人民法院審理時不組織質證。但對方當事人同意質證的除外。第四十一條規定，一審程序中的新的證據包括當事人在一審舉證期限屆滿后新發現的證據;當事人確因客觀原因無法在舉證期限內提供，經法院準許，在延長的期限內仍無法提供的證據。第四十三條規定，當事人舉證期限屆滿后提供的證據不是新的證據的，人民法院不予采納。當事人經法院準許延期舉證，但因客觀原因未能在準許的期限內提供，且不審理該證據可能導致裁判明顯不公的，其提供的證據可視為新的證據。

根據以上規定，對于當事人在舉證期限屆滿后提交的證據材料，法院應將證據發送給對方當事人，并征求對方當事人是否同意對該證據進行質證。如雙方當事人對該證據是否屬于最高法院《關于民事訴訟證據的若干規定》中界定的“新的證據”存在爭議，則雙方應就該爭議先行發表意見后，由法院依法判斷并作出決定。

當事人在舉證期限屆滿后提供證據存在客觀原因，且不審理該證據可能導致裁判明顯不公的，法院應將該證據認定為“新的證據”，并要求對方當事人予以質證。

17、訴訟中，當事人可否改變起訴狀中主張的事實?

答：最高法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十四條第三款明確規定，當事人增加、變更訴訟請求或者提起反訴的，應當在舉證期限屆滿前提出。第三十五條規定，訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，不受第三十四條規定的限制，法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。

如當事人要求改變起訴狀中主張的事實，特別是對基礎事實的改變，由于我們所指的事實是證據能夠證明的事實，所以，改變事實，在實質上就是對證據和對訴訟請求的改變，因此，依據前述規定，除非法院依據最高法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條行使釋明權，當事人要求變更訴訟請求的以外，原則上應在舉證期限屆滿前提出。

18、合同糾紛中，原告根據合同約定要求被告支付違約金，被告主張違約金過高，要求法院予以調整，被告此主張系反訴還是反駁?

答：反駁是被告提出事實和理由來否定原告的主張，目的是證明原告主張的權利不存在或有瑕疵。反訴是被告提出的一個新的獨立的訴，但和本訴的訴訟標的和理由有牽連，目的是吞并、抵消原告的訴訟請求，甚至原告所主張的權利。

被告提出變更違約金的請求，僅是為了抵消原告的部分請求，除此之外并沒有提出更加積極的、要求原告向自己為一定行為或給付的主張。因此，被告的這種主張不構成反訴，而僅僅是一種抗辯，應當在訴訟中一并處理。審判實踐中，有幾種情況應當注意：(1)原告要求被告承擔合同責任，被告以原告違約抗辯的，如就質量提出異議，經審查異議成立并直接引起標的物的價值減少的，可直接從原告請求的數額中予以扣除，無需反訴。但如被告提出因原告違約，應當再以原告應承擔違約金、賠償金沖抵原告請求數額的，屬于反訴，如被告未提出反訴，即使其理由成立，也不能與原告的訴訟請求抵消。(2)原告要求被告承擔侵權責任，被告以原告亦有一定過錯作為抗辯，經審查屬實的，應直接從原告請求的數額中予以扣除，無需被告提起反訴。

19、調解案件中，案外人提供擔保，如何在調解書中列明主體?如案外人不簽收調解書，后果如何?

答：根據《最高人民法院關于人民法院民事調解工作若干問題的規定》第十一條之規定，調解協議中可約定由一方提供擔保或者案外人同意為當事人提供擔保。對于案外人提供擔保的，法院制作民事調解書應當列明其主體身份為“擔保人”，并將民事調解書送交擔保人。擔保人不簽收民事調解書的，不影響調解書的效力。但法院應當審查，當事人或者案外人提供的擔保是否符合《中華人民共和國擔保法》規定的條件，否則不發生法律效力。

實體部分

一、房地產案件

20、房屋承租人優先購買權的效力

答：民事審判實踐中，因出租房屋而產生的優先購買權糾紛，有的承租人請求判決出租人與第三人之間的買賣合同無效，有的則請求判令依出租人與第三人之間的買賣合同所約定的條件，與出租人形成新的買賣合同關系。關于房屋承租人優先購買權的效力，根據現行法律、法規及司法解釋的規定，承租人對出租房屋的優先購買權是一種準物權性質的民事權利，具有物權效力的表象，應依法保護。但對準物權的保護應與所有權的保護有所區別，所有權是絕對權，所有人出賣其所有物，應尊重其締約自由之權利，不能過多干涉，因此，承租人不能直接主張依據第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人所簽訂的買賣合同無效。通過無效確認之訴，依據買賣不破租賃等原則，承租人的利益通常可以得到應有的保護。對于“同等條件”的理解，不僅是價格條件，還包括付款條件以及出賣人(所有人)所提出的其他條件等。

關于優先購買權的幾個問題：

(1)承租人優先購買權與共有權。一般認為共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權，其理由為，共有人的優先權是基于財產所有權，是絕對物權優先權，而承租人的優先權只是基于租賃合同享有的準物權。

(2)承租人優先購買權與抵押權。抵押權人為實現抵押物的價值，可能需要轉移抵押物的物權，承租人對抵押物行使優先購買權，并不妨礙抵押權人實現抵押物的變現價值，兩者并不矛盾，故在此情況下，承租人可以照常主張優先購買權。

(3)承租人優先購買權與拍賣權。拍賣是為了實現被拍賣物的最大價值，如沒有拍賣競價的過程，往往不會產生最大價格，則不利于保護債權人及拍賣物之所有人的利益。因此，進入強制拍賣程序的租賃物，承租人不得主張一般的優先購買權。

(4)部分租賃是否及于整體購買。現代建筑物，已突破了“一物一權”的理論，一幢住宅樓可以設定若干個所有權，也可以區分若干個層次的物權，一個承租人可能只承租其中的部分房屋，當所有權人整體出售房屋或建筑物時，承租人不能享有整體上的優先購買權，即特定的部分優先權不能擴大化而及于整體。

(5)優先購買權與互易。包括房屋置換等形式在內的互易，是為了獲取所易物的特殊使用價值。而在承租人優先購買的情況下，出租人只能獲得一般的貨幣對價。因此，互易與購買所能實現的交換目的有別，優先購買權不能及于互易的同等條件。

21、租賃合同債務人因欠付租金而出具的“欠款結算單”，是否適用普通訴訟時效2年的規定?

答：租賃合同債務人因欠付租金而出具“欠款結算單”，只表明未付租金的數額，并未改變其與債權人之間的租賃關系。因此，租賃合同當事人之間就該欠款結算單發生糾紛的訴訟時效期間，仍應適用《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條的規定，訴訟時效期間為1年。<依據：最高法院研究室2000年12月25日法研(2000)122號“關于對租賃合同債務人因欠付租金而出具的欠款結算單不適用普通訴訟時效的復函”>。

22、根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條，延付或拒付租金的訴訟時效為1年，那么，追索租金的利息、滯納金和違約金的訴訟時效應如何計算?

答：利息是由本金產生的法定孳息，違約金是當事人事先約定或法律規定的，一方當事人違約，應當向另一方支付的款項。滯納金即逾期付款違約金。雖然它們是獨立于租金給付以外的給付，但又都是以存在租金這一主債權為前提的，當租金因合同無效或被撤銷等事由而歸于消滅時，租金的利息、違約金也不復存在，所以它們是由給付租金這一債務而產生的從債務，故追索租金的利息、滯納金和違約金的訴訟時效，應與追索延付或者拒付租金的時效一致，也是1年。

23、關于房屋租賃合同的出租人是否必須具備產權證書?

答：目前的主流觀點認為法院有主動審查合同效力的義務。但現行法律和行政法規中，并未規定租賃合同中出租人必須對合同標的物具有所有權或經所有權人的授權，否則合同即為無效。因此，不宜認為租賃合同的出租人對合同標的物必須具有所有權或經所有權人的授權。換一句話說，房屋租賃合同糾紛中，出租人是否具有產權證書，不是認定合同有效的必要條件。

24、解除房屋租賃合同時，違約方對房屋作了大額裝修，可否要求守約方給予賠償?

答：裝修行為屬于民法理論中的添附行為。對于裝修物的補償，目前尚無明確的法律依據，從民法原理出發，可以考慮按以下幾項原則處理：

(1)尊重當事人約定原則。即裝修是在出租人同意的情況下進行的，對裝修物的處理雙方已事先約定，且租賃合同屬正常終止。此種裝修是一種合法添附行為，處理原則可依據最高法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見(試行)》第八十六條規定，“非產權人在使用他人財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理”。

(2)所有人優益承頂原則。即對所有人有益的裝修物，雙方事先未約定補償標準，可由雙方協商折價或由評估機構評估重置價(扣除折舊費用)后，由出租人承頂。對于何為對出租人有利的裝修物，可通過三項原則確認：一是出租人認可原則。即當該裝修物出租人自愿承頂時，推定對其有益，可以由其承頂。二是公共用途原則。即此種裝修對任何用途均可適用，如水、電、消防、排污、照明設施等，即使出租人不愿承頂，亦應由法院認定其對出租人有益，評估后要求其承頂。三是能滿足出租人經營用途原則。比如出租人接手后也是用于相同目的，經中介機構鑒定認可后，即使出租人不愿承頂，亦應要求其承頂。但在這種裝修中包含許多為裝飾性目的而添附的“軟裝修”，應予扣除，因個人眼光不同，所有人無義務承頂其不欣賞的裝飾性裝修物。同時在承頂時，應依承租人過錯予以折扣，而不能全額承頂。出租人承頂費用可在承租人所欠租金等金額中折抵，不需另行給付，可提高其承頂的積極性。

(3)過錯負擔原則。即按雙方過錯，在依約定處理、出租人優益承頂原則處理后，對剩余裝修物依各方過錯程度負擔。主要包括：第一，侵權完全負擔。即承租人未取得所有權人同意私自進行的裝修應自行負擔。因為此種裝修分割了所有人對房屋的所有權，損壞了房屋的完整性，所有權人無理由對其負擔。且承租人的裝修是招攬生意的手段，本身即包含經營風險，風險應自負。第二，違約過錯分擔。即裝修行為取得所有權人認可，但當租賃合約非正常終止，即應依各方違約過錯程度，將裝修物評估后，按過錯比例程度由各方分擔損失。因締約過失無效的合同所產生的裝修物處理亦同。當然，一定要注意過錯負擔原則處理的是除雙方約定、所有人優益承頂外的裝修物，并且要經過合法評估機構的評估，依其重置價或市場價予以合理負擔。

(4)公平分擔原則。合同因不可抗力導致不能正常履行，雙方對合同終止均無過錯的情況下，除雙方約定、所有人優益負擔以外的裝修物的評估現值是雙方的真實損失。對于這種損失，只能依公平原則，在考慮雙方的財產狀況及其他情況的基礎下，由各方對裝修損失公平分擔。

25、房屋租賃合同中，承租方不支付租金，出租方便斷電、斷(煤)氣、斷水，是否構成先履行抗辯?承租方是否應支付出租方斷電、斷(煤)氣、斷水期間的租金?

答：租賃合同中，當事人可以約定先付租金后使用租賃物，也可約定先使用租賃物，再付租金，因此，是否構成先履行抗辯權，須結合具體案件具體判斷。而且，應考慮不同情況下，出租方的真實意圖，如以不讓承租方繼續使用房屋為目的的斷電、斷(煤)氣、斷水，應當認定是出租方要求解除合同;如以承租方支付租金為目的，則構成對欠租部分的相應抗辯。

至于出租方采取前述行為后，承租方應否支付相應期間租金的問題，也應當結合具體情況分析。當斷電、斷(煤)氣、斷水尚未根本影響承租方使用房屋的，如以居住為目的的租賃合同，承租方在沒有電的情況下，只是使用不方便，但仍然能夠實現居住目的的，則繼續使用房屋的承租方僅取得相應減少租金，而不能完全不支付;如斷電、斷(煤)氣、斷水從根本上影響了承租方對房屋的使用的，如以經營餐欽為目的的租賃房屋，出租方采取前述行為，必將使承租方不能實現合同之目的，此時，承租方就不必繼續支付該期間的租金。但在后一種情況下，承租方如果在斷電、斷(煤)氣、斷水期間仍然占用了房屋，則應考慮出租方是否要解除合同、是否已經給予其合理的搬出期限等因素，綜合考慮是否應給予出租方相應的補償。

26、未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力?

答：根據2004年3月4日最高法院民一庭(2003)民一它字第11號《關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》、《中華人民共和國合同法》及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》之規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關于房屋租賃合同未經消防驗收或消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：

(1)出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或驗收不合格的，應當認定租賃合同無效;

(2)租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經公安消防機構驗收的，法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效;

(3)租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚營場所的，向當地公安消防驗收機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物是否經消防驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。

1996年9月26日公安部發布的《建筑工程消防監督審核管理規定》中明確了建設、設計、施工安裝單位在建筑工程過程中消防驗收方面的責任，但其中并未專門針對農村村民住宅提出要求。1998年9月1日施行的《中華人民共和國消防法》也只是規定建筑工程的消防設計未經公安消防機構審核或審核不合格擅自施工的，依法追究應當進行消防設計的建筑工程竣工時未經消防驗收或者經驗收不合格擅自使用的法律責任。而國務院1993年6月29日的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》對農村村民住宅的設計、施工、驗收本身即缺少具體的規定。因此，結合上述法律、行政法規、規章看，尚無依據認定農村村民建設個人住宅缺少消防設計和消防竣工驗收本身構成違法，當然談不上使用出租此類房屋違法。

27、農村村民住宅建設用地轉讓等合同的效力

答：當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無效。但1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂以后，農村村民將依法取得的宅基地使用權連同房屋轉讓給本村村民的，可認定轉讓合同有效。

28、未經審批，以劃撥方式取得的土地使用權能否轉讓?

答：以劃撥方式取得的國有土地使用權，未經市、縣人民政府土地管理部門批準，不得轉讓;已訂立轉讓合同的，合同無效。根據合同效力補正原則，政府主管部門追認批準，并由劃撥土地使用權的轉讓方與政府主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同，補交土地出讓金，或由劃撥土地使用權的受讓方與政府主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同，并交付土地出讓金，或轉讓合同簽訂后，政府主管部門將轉讓的土地直接劃撥給受轉讓方使用，當事人間訂立的轉讓合同可視為有效。但政府主管部門的批準及手續的補辦須在一審起訴前進行。

29、關于交房與辦證的訴訟時效問題

答：最高法院民一庭傾向性意見認為，(一)商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據合同約定可以請求出賣人交付房屋，其請求權屬于債權請求權，應適用《中華人民共和國民法通則》有關訴訟時效的規定。但在訴訟時效期間的起算上，應區分具體情況：(1)房屋具備法定交付條件的，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;(2)如房屋尚不具備法定交付條件的，訴訟時效期間自房屋具備法定的交付條件之日起計算。(二)出賣人已將房屋交付與買受人，買受人亦已實現對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權屬性，不適用訴訟時效的規定。

30、解決樓頂空間權屬爭議的規則?

答：(1)根據建筑物區分所有理論，建筑物區分所有權包含區分對所有建筑物專有部分的專有權、共用部分的共有權及對區分所有建筑物整體享有的成員權。從而，區分所有建筑物的樓頂空間屬于區分所有建筑物的共用部分，原則上不能歸屬于頂層區分所有權人專有使用，應當屬于全體區分所有權人共有。開發商對此無權處置。

(2)開發商與個別區分所有權人約定樓頂空間的專有使用權的(如商品房買賣合同中約定贈送和建設私家花園等等)，應確定該項約定侵犯了其他區分所有權人的權利而無效，樓頂區分所有權人不能取得其專有使用的權利，但其他區分所有權人同意該項專有使用權約定，則該項約定可認定為有效。

(3)能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體區分所有權人會議，如開發商未經區分所有權人會議同意，利用樓頂空間做廣告，構成侵權。

31、確定窗前綠地權屬的規則?

答：(1)原則上，區分所有權的建筑物的綠地屬于全體區分所有權人共有，其地基的土地使用權屬于區分所有權人共有。如開發商與購房戶約定，將窗前綠地歸屬于一層住宅區分所有權人專有使用或單獨使用的，應構成侵權。此外，對綠地的共有包括綠地的土地使用權和土地上附著物即綠地本身的所有權。

(2)如開發商與全體業主約定或能證明其對窗前綠地享有所有權，其才有權將窗前綠地的所有權、土地的使用權歸屬于區分所有權人專有。

(3)能夠決定窗前綠地的使用和權利歸屬的，只有全體區分所有權人會議。

32、關于業主委員會是否具備民事訴訟主體身份?

答：最高法院于2003年8月20日作出的(2002)民立他字第46號《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》中明確規定，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第四十條之規定，如業主委員會符合“其他組織”條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己的名義起訴。但應當明確，業主委員會須依法成立，即通過合法形式選出，具有一定組織機構，有一定財產，代表和維護業主利益的自治組織，才符合《中華人民共和國民事訴訟法》關于“其他組織”的一般構成。

33、關于處理物業管理權糾紛的幾項原則

答：(1)物業管理企業依據物業服務合同行使管理權，業主違反規定妨礙物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。

(2)物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共利益的，業主委員會可要求物業管理企業恢復原狀、賠償損失，并返還收益。

(3)業主在物業共用部位搭建自用設施，妨礙物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙、恢復原狀，并賠償相應損失。

(4)業主在小區內飼養動物，構成妨礙物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。

(5)業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或妨礙物業管理秩序的，物業管理企業有權請求其承擔相應的民事責任。

34、關于物業管理責任糾紛的處理原則

答：(1)物業管理企業在其物業管理區域內設有停車泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方訂立的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有訂立停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可依據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

(2)物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

(3)因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

(4)物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

(5)第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

35、拆遷安置過程中，租賃戶屬于安置對象，直管公房租賃與純商業租賃是否應區別對待?

答：如被拆遷人已將其房屋出租給承租人占有、使用，雙方所訂立的房屋租賃合同合法、有效，并且租賃期限尚未屆滿，那么，就該租賃房屋拆遷補償安置的有關問題，涉及拆遷人與被拆遷人(房屋出租人)之間的房屋拆遷法律關系，以及房屋出租人(被拆遷人)與房屋承租人之間的租賃合同關系，與拆遷人、被拆遷人以及房屋承租人的切身利益緊密關聯，故應當由三方當事人共同協商補償及安置等事宜，訂立租賃房屋拆遷的補償安置協議，這是《城市房屋拆遷管理條例》第十三條第二款的規定賦予房屋承租人的一項權利，是對房屋承租人租賃權的法律保護。如果被拆遷人置房屋承租人的利益于不顧，徑自與拆遷人訂立拆遷補償安置協議，致使承租人未能得到相應的安置補償，并遭受其他經濟損失的，房屋承租人可以依據租賃合同的約定(如果雙方在租賃合同當中對此進行過約定)要求被拆遷人承擔違約責任，也可以上述協議違反《城市房屋拆遷管理條例》第十三條第二款(拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議)、第二十七條第二款(被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同)的強制性規定，損害承租人利益為由，主張上述協議無效，要求被拆遷人進行安置，并由侵權人承擔相應的損害賠償責任。

應訂立拆遷補償安置協議房屋承租人，包括直管公房租賃與其他租賃。直管公房租賃與其他租賃雖有一定的區別，但依據《城市房屋拆遷管理條例》，均屬于承租人，屬于被安置對象。原則上，直管公房承租權不同于一般民事租賃行為取得的房屋承租權，而是國家在貨幣工資形式外分配給城鎮職工的一種實物福利，其租金主要體現了公有住房分配的福利性特征，遠低于市場水平;長期承租化使得承租人所獲得的公有住房承租權已遠遠超出了一般房屋租賃權所具有的權利，實際上是具有價值化和物權化傾向的特殊的財產使用權。但拆遷過程中，至于直管公房租賃與其他租賃房屋的補償是否一致，應取決于當地地方性法規、規章、和政策的規定。

二、勞動爭議案件

36、復轉軍人與安置單位之間就安置問題發生的糾紛是否屬于勞動爭議?

答：依據《中華人民共和國兵役法》、國務院《退伍義務兵安置條例》的規定，安置單位與退伍義務兵就安置問題建立的關系是安置與被安置的關系，不是《中華人民共和國勞動法》第十七條規定的在“平等自愿、協商一致”基礎上建立的勞動關系，雙方發生的爭議是安置爭議，不是《中華人民共和國勞動法》調整的勞動爭議，法院不應作勞動爭議案件進行受理。

37、以下情形，如何明確勞動爭議案件訴訟主體?

答：(1)勞動中介組織將勞動者介紹到用人單位工作，勞動者與用人單位形成勞動關系的，雙方發生勞動爭議，用人單位應為一方當事人，而非勞動中介組織。

(2)兩個用人單位之間通過借調或勞務協議，將勞動者從一個單位(以下稱原用人單位)借調到另一單位(以下稱借調單位)，如原用人單位未與勞動者協商變更合同的，一般應以原用人單位為一方當事人，但有下列情況的，應當分別情況確定訴訟當事人：A借調單位與勞動者對勞動權利義務有特別約定，當事人對該特別約定發生爭議，應列借調單位為一方當事人;B原用人單位與借調單位約定由借調單位全部或部分履行義務的，應列原用人單位與借調單位為共同訴訟人。

(3)勞動者與個人合伙發生的勞動爭議，列合伙人為共同訴訟人。

(4)勞動者與合伙企業發生的勞動爭議，列該合伙企業為訴訟當事人，如該合伙企業在訴訟時已散伙或被注銷的，直接將合伙人列為共同訴訟人。

38、用人單位拖欠、克扣勞動報酬的，如何計算申請仲裁期限?

答：用人單位拖欠、克扣勞動報酬的，依《中華人民共和國勞動法》第八十二條規定的“勞動爭議發生之日”應從用人單位明示拒絕支付勞動報酬時起算。用人單位未明示拒絕支付勞動報酬，“勞動爭議發生之日”應從勞動者實際追償之日起算，如用人單位拖欠勞動報酬已超過2年，對2年前的勞動報酬一般不予保護，但用人單位沒有異議的除外。

39、關于解除勞動合同的勞動爭議仲裁申請期限應當如何起算?

答：根據最高法院2004年7月26日頒布的法釋(2004)8號《關于解除勞動合同的勞動爭議仲裁申請期限應當如何起算問題的批復》的規定，用人單位依據《中華人民共和國勞動法》第二十五條(四)項(勞動者被依法追究刑事責任的，用人單位可以解除勞動合同)的規定解除勞動合同，與勞動者發生爭議的，勞動者向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁的期限應當自收到解除勞動合同書面通知之日起計算。

40、勞動合同中約定的違約金過高，法院是否可以調整?

答：實踐中，用人單位往往利用違約條款限制勞動者的解約自由。我們認為，勞動者提前解除勞動合同，其有權按照有關規定提出辭職，原則上不應承擔支付懲罰性違約金的違約責任。但用人單位與勞動者就服務期有特別約定，勞動者違反約定提前解除勞動合同給用人單位造成損失的，應承擔賠償性違約金或賠償有關損失的違約責任。對于勞動合同中違約金約定過高，當事人也要求調整的，法院依照公平原則并結合造成的實際損失予以調整。

41、對勞動合同中約定的競業限制條款的條件如何把握?

答：(1)用人單位與勞動者約定競業限制條款的，應在勞動合同解除或終止后給予勞動者經濟補償。如用人單位未給予勞動者經濟補償的，約定的競業限制條款對勞動者不具有約束力。

(2)用人單位無正當理由解除勞動合同導致勞動關系終止的，競業限制的約定失效。

(3)當事人應對競業限制條款適用的地區、時間及禁止勞動者從事行業的范圍作出合理約定，對超出必要程度的競業限制條款，法院可以認定該條款對勞動者不發生約束力。

三、離婚案件

42、被告作為無過錯方提出離婚損害賠償的請求，是否需要提起反訴?

答：根據《中華人民共和國婚姻法》第四十六條之規定，存在重婚、有配偶者與他人同居、實施家庭暴力、虐待遺棄家庭成員情形之一，導致離婚的，無過錯方有權請求損害賠償。如無過錯方作為被告提出離婚損害賠償的請求，不構成反訴，而是訴訟請求的合并。理由：因離婚訴訟系一種復合訴訟，是否解除婚姻關系是主訴，子女撫養、財產分割、離婚損害賠償是附帶之訴，如主訴判決不準離婚，則不發生附帶之訴的問題，此與反訴的獨立性特征、目的(抵消、呑并本訴)有明顯區別，故不構成反訴。理論上，不認定其為本訴，也不是對本訴的反訴，而是一個新的訴，對無過錯方的訴訟請求，將其作為共同訴訟處理。離婚案件訴的合并屬于訴的客體合并。由于被告提出離婚損害賠償請求，其仍應按規定預交訴訟費，如其不預交，法院對該請求不予審理。

43、他人能否代理限制民事行為能力人或無民事行為能力人提起離婚訴訟?

答：限制民事行為能力人，并非完全喪失辨認能力和控制能力，無論結婚或離婚均由其自行決定。無民事行為能力人作為被告參與離婚訴訟，目前對此無爭議，但無民事行為能力人主動起訴離婚的，應分為二種情況：1、如其結婚之初，即存在無民事行為能力的原因的，此時應提起婚姻無效之訴，提起人為其結婚前的監護人。2、無民事行為能力人行為能力喪失的原因發生于婚姻存續期間的，則先須解決程序問題，即變更無民事行為能力人之配偶的監護權，由變更后的監護人代理無民事行為能力人提起離婚訴訟。

4,4、離婚糾紛中，對“夫妻公司”如何處理?

答：《中華人民共和國公司法》對于股東身份無限制性規定，故夫妻雙方作為股東設立