一、國外土地征用補償標準

給予被征用土地的所有者或使用者的補償數額對其他所有者能夠有重要的影響力和公平的暗示。過低的補償費不利于土地所有者進行土地改良，他們害怕一旦土地被征用他們將不能收回這些投資價值。過低補償費的另一后果是銀行將不愿意對某些他們認為很可能被征用的地產進行貸款。即使按完全的市場價值補償，對土地所有者來說也是過低的，由于不考慮土地的附加值，而這個附加值是市價所不能反映出來的。盡管這些價值難于精確地確定，但他們可以考慮增加一定百分比的額外補助補償給居民或對所有者有特殊意義的其他地產，或者通過增加額外的補償金用于重新安置或被打擾費用。另一方面，過高的補償費將不利于合法的征用，不利于“公共利益”的實現。因此，確定一套合理的補償標準非常重要。

(一)土地征用補償項目

1.對土地所有者的補償

關于土地征用補償項目，盡管各國(地區)的規定不大相同，但基本上是以地價補償和地上物(土地改良物)補償為主。

補償項目除了考慮土地及其附帶資產的價格外，英國還綜合考慮了以下因素：

(1)因所征用的土地一旦投入使用而導致的當事人所擁有的其他土地的價格的增加。

(2)征地時，必須將征用土地與當事人的其他土地劃開，因劃分使當事人蒙受損失。

(3)對當事人的財產造成不良影響，從而使當事人蒙受的損失。

(4)當事人被迫遷居別處或到其他地方經商所需要的合理費用。此外，還有經營外損失費的補償，例如英國有關土地征用的條例規定，假如一個人在一塊農業用地上至少經營了三年，而由于征地失去這種經營權，則他有權要求得到額外經營損失費，條件是他如果在英國境內在三年期限內開始經營另一塊農業單元。

(5)由于動亂而受到的損害;對于擁有者特殊經濟利益的干擾和相關范圍的影響;由于有害影響受到的損失。

(6)如果由于土地被征用，當事人對所有權而重新確認時，在測量確認和產權登記方面所需的花費，以及可能繳納的印花稅和其他稅、費等。

(7)對當地民房的征用要給予補償。例如澳大利亞，當進行強制性土地征用時，當地居民的住房隨土地被征用，失去了歇息的居所。他們應該享受10000澳元補助及其他相關的補償費。補償他們重新獲得相似條件住房的花費。

除了上面提到的補償費以外，在英國，當農民因征地而離開其農場時，還能獲得一筆農場損失費，前提是:(1)他對被征農地的使用期至少還有三年;(2)使用權的滅失是因為強制性征地;(3)三年之內又開始在英國另一家農場從事農業生產。

我國臺灣地區和韓國的征用補償范圍及項目見表1、表2，世界主要國家的征地補償標準見表3。

2.對土地承租人的補償

許多國家規定，政府不僅要向土地所有者給予補償，而且還必須向承租人給予補償。例如，在英國，土地所有者、承租人和土地占有者都能獲得補償。

加拿大明確規定要向承租人給予補償。政府根據以下因素確定對承租人的補償：(1)租賃期限以及租約上剩余的年數;(2)有無續租權或續租的預期;(3)承租人對土地的投入。

韓國規定，要在土地所有人和關系人失去權利以前對各種權利人分別支付補償。

表3世界主要國家土地征用補償標準比較

(二)土地征用補償項目的計價標準

關于土地征用補償項目的計價標準，從各國(地區)情況來看，大致可分為三類：

1?按公平市場價格補償

即以被征用土地征用時在公開市場上能得到的公平市場價格為補償標準，“公平市場價格”的定義是買賣雙方愿意接受的價格。大多數市場經濟國家采用這種方式，如英國、美國、我國香港地區等。

雖然這些國家都是以被征土地和相關資產的市場價格為主要參考標準，但在市場價格的計算時間上仍然存在差異。

(1)政府征地正式通告發布日的市場價格。

(2)最終裁決日的市場價格。

(3)正式征用日的市場價格(實際占有該土地的當日市價)。如馬來西亞、德國、韓國、波蘭、美國、日本、香港、英國等。

在中國的香港特別行政區，補償標準為“財產征收當日被征用財產的公開市場價”。根據香港土地管理署的規定，確定被征用財產的公開市場價值的基礎是“征地當日同一地區同類財產的市場交易證據。評估過程包括比較被征用的財產和同類財產的市場交易價，并且要根據如位置、環境、建筑狀況…(以及建筑所在土地的其他因素)…交易日期等各種因素進行必要的調整。”

(4)若干年前的被征土地的市場價格。其目的是為了抑制土地投機，如瑞典、法國。

瑞典是以10年前該土地的市場價格為標準來計算土地征用補償價格的。法國雖然參考土地征用日的被征土地周圍土地市場價格，但是還要以最終裁決日一年前的被征土地的用途為準確定地價。因為土地用途是確定土地價格的重要標準，所以農業用地與商業用地當然不是一個水平的價格，法國的這種做法實際上是相對凍結了土地的價格，同樣是為了防止投機買賣土地。

新加坡在土地市場價格的計算方面有獨到之處：在1985年修改土地征用法之前征用土地計算補償價格時，是以1973年11月30日該土地的價格和征用時的現時價格為參考，兩者之間取較低的一個為補償標準(因為1973?1981年之間的地價一般低于1973年的價格，而在1981年以后土地現價往往高于1973年的價格)。上述規定一方面防止了投機，更重要的是減少了政府征地的財政負擔。這一政策，使新加坡土地迅速國有化。但這樣的做法卻使土地所有者失去了應有的保護。對此，1985年修改了法律的這一條。對于1987年11月30日以前征用的土地其補償費應考慮1973年11月30日該土地的價格。對于1987年11月30日或以后征用的土地，補償費應考慮1986年1月1日該土地的價格;1995年政府再次進行修改，以后征用土地的補償標準將按征用時的市場價格確定。

2?按裁定價格補償

指按法定征用裁判所或土地估價機構裁定或估定的價格補償，如法國以征用土地周圍土地的交易價格或所有者納稅時的申報價格為參考，由征用裁判所裁定補償標準。

3?按法定價格補償

指按法律規定的基準地價或法律條文直接規定的標準補償。如韓國，在執行公示地價的地域，土地補償額以公示的基準地價為準(有時要根據實際情況予以修正)

4.按納稅申報價格

有些國家還以所有者納稅時的申報價格作為確定補償費參考確定價格，如法國、墨西哥、危地馬拉新加坡等。

在墨西哥，土地所有者有權獲得所有者為了稅收目的申報的或認可的數額，這個數額可以根據以前的納稅價值的改變進行調節。在新加坡，申報的納稅價值是補償費最高限額，而危地馬拉城的最高限額是申報的納稅價值加上30%。1980年**瓦多出于土地改革的目的，使用了1976和1977年的納稅價值。

二、國外土地征用補償方式

大多數國家采用現金補償，或現金和實物補償兼用，例如日本，對于損失，原則上要用現金進行補償，也可以通過土地征用委員會裁決，采用提供替代土地的方式進行補償。具體采用何種補償方式，也可以協商解決。再如新加坡，法律規定通常情況下，賠償費應當用現金支付，但地稅征收官也可同享有有限權益的當事人進行協商，在保證當事人享有公平權益的情況下，以其他方式進行補償。也有些國家采用“土地債券”的方式進行補償，如韓國和我國的臺灣省等。

債券補償制度是韓國近年在征用土地補償上出現的一種新方式。經1991年修訂后的“土地征用法”規定：對于土地征用和使用的補償，除其他法律的特別規定以外，原則上要以現金進行支付。但是，如果項目人是國家、地方公共團體、公共團體、土地公社及由總統令指定的如**公社一類的政府投資機構時，在以下條件下：第一、土地所有人及關系人希望時;第二、總統令規定的當事人不在的不動產，按總統令規定，補償金為1億韓元以下時支付現金，超過的部分則可以采用債券的形式進行補償。另外，依據韓國“土地征用法”第四十五條第五款和“公特法”第三條第二款規定，補償金超過總統令規定的部分，可以用該項目人發行的債券進行補償。債券的償還期限為5年以內，利率應該高于債券發行時的一年定期儲蓄利率。

三、國外土地征用補償支付時間

(一)先行支付

無論是現金補償還是實物補償，或債券補償，通常應當在土地權利人失去權利之前支付。這是絕大多數市場經濟國家的做法，例如韓國、日本、意大利等。

有些國家是先由土地征用單位提供一個初步補償金額，例如加拿大的阿爾伯達省先由征用單位提出“建議的補償”。土地征用者在進行完地產評估之后，將評估通知，也就是“建議的補償”通知土地所有人。土地所有人對補償可以接受也可以不接受。接受的話，也不影響土地所有人向法院提請訴訟，要求增加對土地的補償。同樣在香港，對于受影響的物業租客，政府會在土地權利人失去權利之前支付給相應的補償金，即使租客不同意這筆補償金額，政府也仍然先撥出這筆資金讓他們做出搬遷安排，但政府會同時提出書面聲明，聲明接受這筆金額的人仍然可以保留提出要求超額補償的權力，甚至是向土地審裁處提出訴訟申請的權力。

波蘭規定，補償費應當在征地的最終裁決日的14天之內一次性付清。經土地所有權人的同意，在征地裁決成為最終決定之后，對補償費的評估可以推遲三個月的時間。如果補償費久拖不付，則頒布征地裁決的機構要發布單獨補償法令。根據民法，如果政府延期支付補償費是要受到處罰的。

(二)分階段支付

但也有些國家出于國家的經濟和政治原因，占用土地前僅支付了部分補償金，其余金額在以后的規定期內支付。

(三)先征用再支付

有些國家當事人是在失去權利后才得到補償金，但他們同時可以得到失去權利時到獲得補償金之間的利息。如果當事人不接受主管機構對補償金額的決定，并打算向法院提出上訴，為了不影響征用機構正常進入被征土地，要求征用機構將原定補償金先存入法院，待法院判決后，再由征用機構補齊。例如新加坡規定，如果當事人不接受地稅征收官關于補償金額的決定，地稅征收官可以單方面向最高法院發出申請，由最高法院下令將這筆補償費存放在法院。如果地稅征收官尚未支付補償費，或未將補償費存放在法院，則地稅征收官除了應支付此筆補償費外，還應以每年6%的利率支付此筆補償費在占有土地之日到將補償費支付給當事人或存放在法院期間的利息。這樣既不影響征地機構的工作，又可以較好地保護原有土地所有人和相關權益人的利益。

馬來西亞規定，土地征用補償費應當在政府發布征地最后通知的二年內完成。否則，土地征用就會失去效力。如果在土地被征用或在三個月有效期內沒有支付補償費，就要按每年8%的利息從規定支付日期到實際支付日期計算補償給當事人。