房屋出售存在什么欺詐行為?

(一)?商品房一房二賣或一房多賣，侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益。一房多賣好比“一女多嫁”。是指開(kāi)發(fā)商或原房產(chǎn)權(quán)人先后將同一套商品房出售給二個(gè)以上購(gòu)房者的行為。這就好比將一個(gè)女子許給了好幾個(gè)男人，但“一女不能共二夫”。在眾多購(gòu)房者中，只有哪個(gè)辦了產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證書的的購(gòu)房者才能取得房屋。其余的購(gòu)房者只能枉付“聘禮”望“房”興嘆。

(二)房屋預(yù)售后抵押或售賣抵押房屋，這是開(kāi)發(fā)商故意處置購(gòu)房者權(quán)利的欺詐行為。開(kāi)發(fā)商為了籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，未告知買受人將該房屋抵押給第三人，或者將已抵押的房屋出賣給第三人。如上面所述的案例，譚某不僅采取一房多賣的欺騙手段，而且還采取了將同一棟商品房抵押給王某后，又再次抵押給張某，他還將房屋多次抵押后又出售給他人，或?qū)⒁殉鍪鄣姆课萦诌M(jìn)行多次抵押，騙取受害人大量的錢財(cái)，在社會(huì)上產(chǎn)生了極壞的影響。

(三)售房者收受購(gòu)房人部分房款后，未辦理過(guò)戶手續(xù)，又將房屋售予第三人。此種情況表現(xiàn)為售房者與購(gòu)買人簽訂房屋買賣合同后，購(gòu)買者僅付了部分購(gòu)房款，未辦理過(guò)戶手續(xù)，便搬入房屋中居住，推拖給付尾欠的房款，售房者又將房屋轉(zhuǎn)賣給第三人，并辦理了過(guò)戶手續(xù)，第三人因不能入住房屋而發(fā)生爭(zhēng)議。如劉某有一套房屋出售，與王某進(jìn)行洽談后，雙方簽訂了一份房屋買賣合同，合同簽訂后，王某支付一部分房款就住了進(jìn)去，但雙方?jīng)]有辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。后來(lái)劉某多次找王某討要剩余房款，但沒(méi)有結(jié)果，劉某便將這套房屋又賣給了李某，并為李某辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。后李某多次要求王某騰房，可是王某稱房子是先賣給他的，房主劉某與李某簽訂的買賣合同應(yīng)是無(wú)效的，因此拒絕騰房，李某將王某訴至法院。

(四)開(kāi)發(fā)商將未出售的房屋抵償他人欠款，受償者又將該房屋重復(fù)抵償或轉(zhuǎn)售于二人或二人以上。一些開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中往往因資金不足，便采取賒欠他人材料款進(jìn)行施工，工程即將竣工時(shí)因無(wú)資金償還欠款，便用樓宇抵償欠款，由于監(jiān)管不嚴(yán)，出現(xiàn)了已頂償?shù)姆课萦种貜?fù)抵償或出售的現(xiàn)象。如寧安市某建筑總公司將其開(kāi)發(fā)的一棟房屋抵帳給施工人李某，因李某欠褚某錢，李某又將該房屋頂償給褚某，建筑總公司協(xié)助李某給褚某出具了售房票據(jù)。但李某還欠趙某錢未還，趙某向其索要欠款，李某又找到建筑總公司，稱該房屋未頂償給褚某，現(xiàn)應(yīng)頂償趙某，并為建筑公司寫了褚某的售房票據(jù)作廢的聲明。建筑總公司便與趙某簽訂了售房合同，并又重新為趙某出具了售房票據(jù)，現(xiàn)該房屋已被褚某實(shí)際居住，趙某已無(wú)法取得房屋，便將該建筑總公司訴至法院。

房屋重復(fù)出售的原因是什么?

在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一房二賣或多賣、先抵押再出售或先售房后抵押等現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益，引發(fā)群體性糾紛等事件不時(shí)出現(xiàn)，此種情況在商品房預(yù)售階段尤為突出，產(chǎn)生了大量的糾紛和訴訟。多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)只是違規(guī)操作，尚有償債能力，消費(fèi)者權(quán)益的損害尚可獲得救濟(jì)。但有的開(kāi)發(fā)商將房屋重復(fù)出售后卷款而逃不知所蹤，或者已將款項(xiàng)揮霍罄盡，或者以其他方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)無(wú)力償債。

(一)開(kāi)發(fā)商牟利的原因。房地產(chǎn)業(yè)幾度升溫，使不少不法開(kāi)發(fā)商更加看到該行業(yè)潛在的巨大經(jīng)濟(jì)利益，在強(qiáng)烈的趨利心理支配下，他們置法律不顧，挺而走險(xiǎn)，以身試法。采取一房多賣、預(yù)售商品房不開(kāi)據(jù)正規(guī)發(fā)票等手段，騙取購(gòu)房者的錢財(cái)，給國(guó)家和個(gè)人造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，給社會(huì)帶來(lái)不安定的因素。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在無(wú)預(yù)算資金的情況下，倉(cāng)促開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，工程上馬后，因資金嚴(yán)重不足或根本無(wú)開(kāi)發(fā)資金，而騎虎難下，欲罷不能，便采取一房多賣、一房多抵“空手道”的欺詐方式騙錢，從而陷入違法犯罪的深淵。

(二)職能部門監(jiān)管混亂。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開(kāi)放的深入而蓬勃發(fā)展起來(lái)的一支朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。由于職能部門的職能、體制、運(yùn)作機(jī)制等方面的原因，致使在房地產(chǎn)監(jiān)管方面存在管理不嚴(yán)、權(quán)責(zé)不明的問(wèn)題。一是資質(zhì)認(rèn)證不嚴(yán)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本不具備開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)具有的資質(zhì)條件，卻輕而易舉地領(lǐng)取了資質(zhì)證，公然運(yùn)作大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，可見(jiàn)政府管理部門在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資質(zhì)審查中，存在嚴(yán)重的瀆職行為。二是企業(yè)注冊(cè)資金不實(shí)。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在申辦企業(yè)時(shí)，搞虛假出資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用這些虛報(bào)的注冊(cè)資金大肆吹噓其“實(shí)力”，致使購(gòu)房者對(duì)其實(shí)力雄厚的假象難辨真?zhèn)危踔辽钚挪灰桑灾敛簧儋?gòu)房者不加思考就購(gòu)買“樓花”，最終上當(dāng)受騙。

(三)房地產(chǎn)的預(yù)售監(jiān)管不力。審批房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售許可證把關(guān)不嚴(yán)，已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，在項(xiàng)目法定的配套費(fèi)用未付或者還是“樓花”、“未封頂?shù)脑诮恰睍r(shí)，房管部門便發(fā)給開(kāi)發(fā)商預(yù)售許可證，任其“挖地”叫賣，每售一套房也未按規(guī)定到房管部門審核備案。有的開(kāi)發(fā)商對(duì)未取得預(yù)售許可證的商品房在市場(chǎng)上公開(kāi)銷售，房地產(chǎn)管理部門不督促辦證。?(四)開(kāi)發(fā)商、管理部門對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)匱乏，及消費(fèi)者自身也存在一定因素。我國(guó)房地產(chǎn)成為一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的時(shí)間不長(zhǎng)，相關(guān)房地產(chǎn)方面的知識(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)新鮮的領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商、管理部門要想熟知多如牛毛的房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策，是一件“不易”的難事。在現(xiàn)有的房屋出售時(shí)，出賣人一房多賣往往發(fā)生于第二個(gè)買受人出價(jià)較高，出賣人的目的在于追求高價(jià)。由于消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)淡薄，在商品房買賣過(guò)程中，消費(fèi)者沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)的合法性進(jìn)行嚴(yán)格審查，往往會(huì)被開(kāi)發(fā)商的夸大宣傳所迷惑。

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