我國(guó)《擔(dān)保法》第49條對(duì)已辦理登記的抵押物的轉(zhuǎn)讓有所限制，而承包人的法定抵押權(quán)因不需要辦理登記，所以，發(fā)包人的轉(zhuǎn)讓行為只要不影響承包人的優(yōu)先受償權(quán)，發(fā)包人可以轉(zhuǎn)讓建設(shè)工程而不受限制。實(shí)際上，由于抵押權(quán)的追及效力，建設(shè)工程不論被轉(zhuǎn)讓給何人，作為法定抵押權(quán)人的承包人都可以追及之而行使優(yōu)先受償權(quán)。而且由于抵押權(quán)具有不可分性，不論建設(shè)工程被全部還是部分轉(zhuǎn)讓，承包人都可以追及之并就整個(gè)建設(shè)工程行使優(yōu)先受償權(quán).這對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，具有特別意義，因?yàn)樯唐贩靠偸潜环殖扇舾蓡挝怀鍪邸＿@種分割不影響承包人就整個(gè)工程行使權(quán)利。

因?yàn)榻ㄔO(shè)工程被轉(zhuǎn)讓后，承包人還可以追及之并行使其法定抵押權(quán)，買受人對(duì)建設(shè)工程的支配權(quán)便很不穩(wěn)固。如果發(fā)包人向承包人支付了價(jià)款，那么法定抵押權(quán)消滅，買受人對(duì)于建設(shè)工程的支配并無(wú)負(fù)擔(dān);但是，如果發(fā)包人不支付價(jià)款而致使承包人行使法定抵押權(quán)，則買受人對(duì)于建設(shè)工程的支配地位必然發(fā)生動(dòng)搖。可見(jiàn)，買受人對(duì)于建設(shè)工程的支配地位，在相當(dāng)程度上依賴于發(fā)包人對(duì)工程價(jià)款的清償。那么買受人有什么方法可以救濟(jì)其不穩(wěn)固的權(quán)利呢?一般來(lái)說(shuō)有如下兩種方法：一是權(quán)利瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。例如我國(guó)《合同法》第150條規(guī)定：“出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。”基于此，買受人可以請(qǐng)求出賣人除去抵押權(quán)。二是代位清償或滌除權(quán)。

例如《瑞士民法典》第827條規(guī)定：“(1)土地債務(wù)人非抵押債權(quán)的債務(wù)人時(shí)，有權(quán)以債務(wù)人清償債務(wù)的相同條件解除抵押權(quán)。(2)土地所有人向債權(quán)人清償債務(wù)后，債權(quán)移轉(zhuǎn)至土地所有人。”依此規(guī)定，買受人有權(quán)代原債務(wù)人清償債務(wù)而使抵押權(quán)歸于消滅，并代位取得債權(quán)。《日本民法典》規(guī)定有滌除權(quán)制度，其效果同瑞士法的規(guī)定大同而小異。我國(guó)立法僅規(guī)定了權(quán)利瑕疵擔(dān)保制度，它是債權(quán)法上的制度，不能對(duì)抗抵押權(quán)，而且根據(jù)《合同法》第151條規(guī)定，出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的前提是買受人在訂立合同時(shí)不知道或不應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利。這對(duì)買受人來(lái)說(shuō)比較不利。因?yàn)樽C明不知道法律規(guī)定而支持自己的主張往往不會(huì)成功.而代位清償或滌除權(quán)制度可以直接產(chǎn)生抵押權(quán)消滅的效果，對(duì)買受人能起到一定的保護(hù)作用。因而我國(guó)未來(lái)的物權(quán)立法應(yīng)當(dāng)規(guī)定。

就承包人的法定抵押權(quán)和對(duì)預(yù)售商品房的請(qǐng)求權(quán)而言，有人認(rèn)為，如果二者發(fā)生沖突，應(yīng)當(dāng)以成立時(shí)間之先后定其優(yōu)先次序。(注：張*文：《建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)若干問(wèn)題探討》，載《法商研究》2000年第3期，第107頁(yè)。)

筆者認(rèn)為，這是很不妥當(dāng)?shù)摹Ｒ驗(yàn)槲覈?guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》雖然規(guī)定商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)備案，但僅僅是備案而已，和預(yù)告登記有著根本差異，它根本不具有預(yù)告登記的功能，而且法律也沒(méi)有規(guī)定這種備案的效力，更何況我國(guó)現(xiàn)行立法尚沒(méi)有預(yù)告登記的規(guī)定，所以，根據(jù)物權(quán)法定原則，商品房預(yù)售請(qǐng)求權(quán)不具有物權(quán)效力，不能對(duì)抗承包人的法定抵押權(quán)。如果二者有沖突的話，不論成立先后，都是承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先。