擔保法對抵押權的實現作了明確規定。債務履行期屆滿抵押權人未受清償的,可以與抵押人協商以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償,協議不成的,抵押擬人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后,其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足的部分由債務人清償。同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償:
(1)抵押合同以登記生效的,按照抵押權登記的先后順序分配;順序相同的,按債權比例清償。
(2)抵押合同自簽訂之日起生效的,該抵押物已登記的,按照第(1)項規定清償;未登記的,按照合同生效時間的先后順序清償順序相同的,按債權比例清償。
城市房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。
依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的,或者以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的,在實現抵押權后,未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
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