辦理貸款時需要注意的問題

通常情況下，住房貸款有三種：個人住房商業貸款、個人住房公積金貸款和個人住房組合貸款。

1.個人住房商業貸款

個人住房商業貸款是指銀行向購買自用住房的自然人發放的貸款。也就是說，只有具備完全民事行為能力的自然人，才能在購買本市城鎮自住住房時以所購產權住房為抵押物向銀行申請住房商業性貸款。

2.個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款又叫個人住房擔保委托貸款，是指住房資金管理中心運用住房公積金，委托商業性銀行發放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，利率較低，面向所有公積金繳存職工提供貸款，但是必須以擁有的產權住房為抵押物。

3.個人住房組合貸款

個人住房組合貸款是指符合個人住房商業性貸款條件的借款人，同時又繳存住房公積金，他在辦理個人住房商業性貸款的同時還可以向銀行申請個人住房公積金貸款，也就是說，借款人以所購本市城鎮自住住房為抵押物，可以同時向銀行申請個人住房商業性貸款和個人住房公積金貸款。

4.貸款對象

(1)具有完全民事行為能力的中國公民。

(2)具有城鎮常住戶口或有效居留身份。

(3)在中國內地有居留權的境外、國外公民。

(4)穩定的經濟收入，并具備償還貸款本息的能力。

(5)有購買住房的合同或協議。

(6)交齊首期購房款(購房總額的30%或30%以上)的購房人。

(7)有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。

5.貸款條件

(l)必須持有合法的戶口簿(不限本市戶口)、身份證或者營業執照、法人代表證明或合法居留證、護照。

(2)購買銀行指定發展商的商品房。

(3)在銀行開立存款專戶，按銀行要求存入一部分金額。

(4)同開發商簽訂合法有效的購房合同、協議和其他證明文件。

(5)同意將所購房產作為貸款抵押物。

(6)愿意履行貸款合同的全部條款。

(7)同意銀行規定的相關(其他)條件。

6.借款人需要出具并提供的資料

(l)居民身份證原件和復印件。

(2)房屋認購書原件和復印件。

(3)首期購房款的繳納原件和復印件。

(4)月還款能力證明：個人及家庭的收入證明、存款證明(存折或其他有價證券)等。

(5)抵押物或質押物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明;有權威部門出具的抵押物估價證明，保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明。

(6)申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明。

(7)借款人要求提供的其他文件或資料。

7.貸款期限

貸款期限是指貸款人限定借款人使用貸款資金的時間，也就是指從合同簽訂之日起至合同債務(含本金、利息和各種費用)清償之日止的這段時間。貸款期限一般由提款期、寬限期和還款期組成。

提款期是指從借款合同生效之日開始，至合同規定貸款金額全部提款完畢之日為止，或最后一次提款之日為止;寬限期是指從貸款提款完畢之日開始，或最后一次提款之日開始，至第一個還本付息之日為止，介于提款期和還款期之間。有時也包括提款期，也就是說從借款合同生效之日起至合同規定的第一筆還款日止的這段時間。在寬限期內，銀行只收取利息，借款人不用還本或者本息都不用償還，但銀行仍按規定計算利息，并在還款期時向借款人收取;還款期是指從借款合同規定的第一次還款日起至全部本息清償日止的這段時間。按照我國法律規定，個人住房貸款的最長年限為30年。

8.貸款程序

(1)購房人與房地產開發公司簽訂購房合同，并且交納了首期購房款(必須是已和銀行簽約的房地產開發公司)。

(2)購房人到銀行委托的律師事務所辦理按揭申請手續：交驗個人資料、交納相關費用、填寫法律文件。

(3)律師事務所對購房人的申請進行初審，然后由銀行審批，如果銀行審查不合格，將退回購房人所提供的資料和所繳納的費用。

(4)由銀行委托的律師事務所代辦保險、公證和抵押物的抵押登記、備案等手續。

(5)銀行將貸款款項劃撥到房地產開發公司的賬戶上，同時通知購房人開始交納月供。

9.貸款的償還方式

(1)按照簽訂的貸款合同規定，每月交納等額的償還貸款。通常情況下，購房人在貸款合同規定的還款日前(每月)，主動在購房儲蓄賬戶上存足每月應還的貸款本金和利息，由銀行直接劃撥購房人每月應還款。

(2)購房人如果想提前還款，應當提前一個月向貸款銀行提出申請，這樣能免去提前時間的貸款利息，但利率仍然按照原貸款期限的同期利率執行。

10.貸款的額度、期限和利率

(1)個人住房商業貸款的最高額為所購住房總房款的70%;個人住房公積金貸款的最高額為所購住房總款的80%，且單筆貸款金額不能超過30萬元。

(2)貸款期限不超過30年，通常為10～25年之間。

(3)利率隨著貸款期限的長短有所不同，按貸款時中國人民銀行的有關規定執行。

11.購房按揭貸款與房產抵押貸款

按揭是指購房人在支付部分購房款后，將合同名下房產的期房產權讓給銀行，以作為取得銀行貸款的擔保。只有當購房人還清所有貸款(本息及相關費用)后，才能將期房的產權贖回，從而取得房屋產權。如果購房人沒有依照相關約定繳納本息及有關費用，銀行有權處理合同名下的房產。

抵押是指購房人將所購自用住房作為貸款抵押物，從而取得貸款。從本質上講，它與按揭類似，但是，又多少存在著不同。

第一，兩種貸款的設立方式不同。抵押是抵押權人(銀行)限制抵押人(購房人)對房產的所有權，將抵押人的房產支配權轉讓給抵押權人(銀行)，也就是將抵押物設立擔保物權的方式設立。按揭是指按揭權人(銀行)對按揭樓宇享有債權，而并非享有物權，也就是按揭人(購房人)是以轉讓房地產的債權給按揭權人(銀行)作為條件，獲得銀行貸款的。

第二，法律關系的主體不同。在抵押關系中，如果債務人就是抵押人，那就只有兩個法律關系主體：抵押權人和抵押人。在按揭關系中，最少應該有三個法律關系主體：按揭權人(銀行)、按揭人(買方)、第三人(房地產開發商)。

第三，先期的抵押條件不同。購房人在向銀行申請按揭貸款前，需要先向貸款銀行存入一定數額的存款，一定時間后，購房人才能向該銀行提出按揭貸款申請，而且，這部分抵押貸款可以用作購房，也可以有其他用途;而按揭貸款就只能用來購房。

第四，雙方對抵押物的風險責任承擔不同。抵押貸款，抵押物風險由抵押權人(銀行)或抵押人(購房人)承擔。按揭貸款，樓宇的風險既不由按揭權人承擔，也不由按揭人承擔，而是由第三者(房地產開發商)承擔。如果樓宇在工程竣工驗收前遭到毀損，按揭人與按揭權人不承擔任何責任。

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