不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來了

據(jù)報道，隨著江蘇省徐州市居民邢*鋒在徐州市不動產(chǎn)登記局服務(wù)大廳接過國土資源部部長姜*明頒發(fā)的全國第一本不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始正式實(shí)施。除了江蘇徐州，四川瀘州也在同一天啟動頒證工作，瀘州市居民申-慶領(lǐng)到了瀘州市不動產(chǎn)登記中心頒發(fā)的第一本宅基地使用權(quán)證書，江西贛州崇義縣則發(fā)出第一本林權(quán)類不動產(chǎn)證書。

對此，國土資源部不動產(chǎn)登記局局長王*華表示，這標(biāo)志著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)實(shí)在在落地。

對于不動產(chǎn)登記的意義，復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所直言，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的最根本目的是讓中央了解地方的房地產(chǎn)情況，讓混亂的房地產(chǎn)市場逐步清晰明朗。對于房價方面會有長期性影響。“市場主要還是以供求關(guān)系為主。但長期看，會影響樓市走勢，一定程度上有利于反腐，有利于不動產(chǎn)稅的出臺和實(shí)施。”中-投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓*吉說。

而在金銀島相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，不動產(chǎn)登記是中央對地方的房地產(chǎn)情況掌控，有利于國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，對去庫存化的實(shí)施有著積極的推動作用。“要想去庫存化，就必須掌握國內(nèi)房地產(chǎn)市場最真實(shí)的情況，不然就無法有效落實(shí)。至于房地產(chǎn)稅的問題，國家會根據(jù)市場情況在5年內(nèi)全面實(shí)施。”。

針對不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅鋪路的說法，金銀島相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅征收之間并不是承接的關(guān)系。“其實(shí)上海、重慶等地已經(jīng)開始征收房地產(chǎn)稅了，只是這不是完整版的房地產(chǎn)稅。但隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場不斷健全，完整版的房地產(chǎn)稅遲早會出現(xiàn)。”蔡*民說。

與此同時，不動產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時說，盡管不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

中國社科院副研究員對媒體指出：“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機(jī)者將是很大打擊，會逼迫部分空置房進(jìn)入市場，可望有效降低已售住房空置率。”

為此，中國社科院副研究員對記者預(yù)計，隨著一線城市樓市需求量大，土地有限，房產(chǎn)稅的全面征收確實(shí)勢在必行，“三四線城市則因?yàn)闃鞘袔齑鏀?shù)量巨大，并且購房需求較低，逐步減弱對土地財政依賴的政府需要征收房地產(chǎn)稅收來增加財政收入。”楊*宏表示，五年之間，國家會開始全面征收房地產(chǎn)稅。

有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進(jìn)程，取決于取得改革共識、減少阻力、協(xié)調(diào)關(guān)系的進(jìn)程。不會一蹴而就，但會在預(yù)期軌道上前行。

一些專家也認(rèn)為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國增值稅、營業(yè)稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。

“準(zhǔn)確地說，房地產(chǎn)稅的征收是中國房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段必然要出現(xiàn)的。至于如何收，怎么收，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場情況，國家也會進(jìn)行仔細(xì)研究分析后再決定。”蔡*民認(rèn)為。

那么，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記會減少一些人的投資行為嗎?在蔡*民眼里，房地產(chǎn)稅等政策一直都是房地產(chǎn)商們頭頂上的**克利斯之劍。而這幾年，樓市的走向明顯讓房地產(chǎn)投資商不再集中于住宅建造，要么選擇淡化房地產(chǎn)主業(yè)，要么去進(jìn)行跨界投資。

“而且百姓是否要買房，主要取決于自己的需求。剛性需求是不會變的，但是如果說因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅或者不動產(chǎn)統(tǒng)一登記而讓人積極買房或者賣房，這是不準(zhǔn)確的觀點(diǎn)。”蔡*民指出。

楊*宏則表示，在相比于一手市場，房地產(chǎn)稅等政策對二手樓市的心理影響似乎更大。“一線城市因?yàn)橥恋孛娣e有限，加上房地產(chǎn)政策，新房建造量會不斷減少。且一手房多建造在遠(yuǎn)離市中心的地方。而二手房因?yàn)槎嘟ㄔ谑兄行模谖磥頃邮艿劫徺I者的青睞。”楊*宏說。

與此同時，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場的主基調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。

“在去庫存的過程中，由于房產(chǎn)稅的不斷推進(jìn)，國內(nèi)的房價會進(jìn)入一個比較奇妙的階段。”蔡*民坦言，“一線城市會出現(xiàn)利好，因?yàn)椤琅怀罴蕖痪€城市的房屋需求本來就很強(qiáng)烈。而房地產(chǎn)稅也讓房屋成本不斷上升，所以會出現(xiàn)房價上升卻依舊有人因?yàn)閯傂栀徺I的情況。至于三四線城市，在房屋需求量有限的情況下，房地產(chǎn)稅的征收會降低當(dāng)?shù)厝说馁徺I熱情，這樣一來，房價必然下跌。”

此外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，產(chǎn)權(quán)問題也引人關(guān)注

小產(chǎn)權(quán)房并不會因?yàn)椴粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法。法律上來說，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會被“轉(zhuǎn)正”。“一旦被轉(zhuǎn)正，我們國家的房屋庫存量會增加幾千萬套，這對于現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場會有非常不利的影響”。

“針對小產(chǎn)權(quán)房，不動產(chǎn)登記已經(jīng)明確規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不會登記在冊，不會頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，意味著購買小產(chǎn)權(quán)房的人，權(quán)益無法得到有效保障。至于如何解決，估計還是具體問題具體分析，雖然不會一刀切拆除，但目前來看，國家不會承認(rèn)其合法權(quán)益。”某負(fù)責(zé)人在接受采訪時指出。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是按照按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動，不可能登記不合法的東西。我國現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確，世界上普遍實(shí)施土地用途管制。“所以‘小產(chǎn)權(quán)房’不可能予以登記，更不可能通過合法登記‘漂白’。”該負(fù)責(zé)人明確指出。

商品房土地70年使用權(quán)問題

據(jù)律霸網(wǎng)報道，消除分散登記模式下證書不統(tǒng)一的弊端，將便民利民，減少行政成本。證書統(tǒng)一了，老百姓領(lǐng)證成本會降低。原來分散登記簿和證書中很多內(nèi)容重復(fù)，浪費(fèi)行政成本，也容易出現(xiàn)錯誤，給權(quán)利人造成不必要的麻煩。

“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持‘不變不換’和方便企業(yè)群眾原則，權(quán)利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。”國土資源部不動產(chǎn)登記局常務(wù)副局長冷*志強(qiáng)調(diào)，各地不得強(qiáng)制當(dāng)事人更換不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明，增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。

此外，作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心內(nèi)容，簿證統(tǒng)一后，物權(quán)變動情況才能統(tǒng)一規(guī)范反映，物權(quán)才能得到統(tǒng)一的嚴(yán)格保護(hù)。“簿證不統(tǒng)一，不動產(chǎn)物權(quán)就無法統(tǒng)一公示，可能出現(xiàn)權(quán)利交叉和沖突，不動產(chǎn)登記公示公信的效力就會打折扣，物權(quán)也可能得不到切實(shí)保護(hù)，還會引起糾紛和矛盾。”

國土資源部地籍管理司司長(不動產(chǎn)登記局局長)王*華強(qiáng)調(diào)，簿證統(tǒng)一了，無論哪個地方登記的不動產(chǎn)，進(jìn)行交易時，當(dāng)事人都會有統(tǒng)一、可以信任的依據(jù)，良好秩序才能得以有效建立。“簿證不統(tǒng)一，在不同地方有不同登記簿和多個證書，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣，產(chǎn)生交易風(fēng)險，影響交易安全。”

針對房產(chǎn)、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問題，中國社會科學(xué)院研究員楊*光對外表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí)。“土地是不動產(chǎn)的核心。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問題，核心就是土地。”

商品房土地70年使用權(quán)到期后怎么辦，會在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中顯化。“隨著不動產(chǎn)登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問題背后的產(chǎn)權(quán)問題會更明晰，依法改革任務(wù)也會更明確”。

實(shí)際上，根據(jù)國家法律規(guī)定，房產(chǎn)有70年產(chǎn)權(quán)問題與不動產(chǎn)登記并不沖突，“70年后或者未來十幾年，國家會有法律出臺來明確房子產(chǎn)權(quán)，大概率情況是房子還是你的，不過估計要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來定”。

“其實(shí)在2007年的《物權(quán)法》中，已經(jīng)規(guī)定了房屋70年產(chǎn)權(quán)到期之后，自動續(xù)取。也就是說，國家不會贖回房屋，它自動劃分到房主的名義下。如今房屋統(tǒng)一登記之后，這方面更加不會有太多問題，因?yàn)閭€人名下的不動產(chǎn)通過登記已經(jīng)明確，接下來在產(chǎn)權(quán)到期后，是免費(fèi)獲得還是收費(fèi)獲得產(chǎn)權(quán)，國家會根據(jù)當(dāng)時的情況來決定。預(yù)計，70年后，續(xù)取房產(chǎn)是需要交費(fèi)的。”。

另據(jù)第一財經(jīng)日報報道，“國五條”提出要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。去年下半年，媒體報道杭州、廣州、深圳等地制訂的試點(diǎn)方案已經(jīng)成形，第二批試點(diǎn)即將推出，但最后擴(kuò)圍計劃卻杳無音信。“房產(chǎn)稅不會再擴(kuò)大試點(diǎn)了，因?yàn)樾碌姆康禺a(chǎn)稅會在幾年后出來，現(xiàn)在再擴(kuò)大試點(diǎn)已經(jīng)沒有必要。”深圳市地稅局負(fù)責(zé)人稱。

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例是1986年由國務(wù)院發(fā)布的，該條例對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。但2011年，上海和重慶出于調(diào)控樓市等原因，開始對個人住房征收房產(chǎn)稅。

在深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李*嘉看來，各界對房產(chǎn)稅的爭議主要在于法理上不正當(dāng)。重慶和上海出臺房產(chǎn)稅是因調(diào)控倒逼，而現(xiàn)在房地產(chǎn)稅是屬于稅制改革的一環(huán)。今年從放棄房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，到啟動房地產(chǎn)稅立法工作，也說明了此前兩地的試點(diǎn)失敗了。

“上海和重慶在試點(diǎn)房產(chǎn)稅過程中有很多問題，在抑制房價及增加地方稅收方面的作用不大，因此無法在全國推廣。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會某負(fù)責(zé)人提到。

根據(jù)上海公布的2014年預(yù)算草案，今年上海預(yù)計征收房產(chǎn)稅27.6億元，同比增長2.6%。而2014年上海土地出讓金收入預(yù)計超過1700億元，相比之下，房產(chǎn)稅對財政的貢獻(xiàn)僅是九牛一毛。事實(shí)上，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅只差一個字，外界對此卻多有混淆。

顧*昌表示，有關(guān)房地產(chǎn)的稅收都算房地產(chǎn)稅，包括開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)，前兩個環(huán)節(jié)的稅費(fèi)包括房企營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等，而房產(chǎn)稅僅僅指向保有環(huán)節(jié)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)均征稅，且稅負(fù)過高，但保有環(huán)節(jié)則缺失。

上述深圳市地稅局負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅是要把土地使用的稅收合并進(jìn)來，主要是針對存量房。有了房地產(chǎn)稅后，包括住宅、寫字樓、商鋪等都要繳稅。

在房地產(chǎn)稅尚未立法之前，廣東省近日提出將使房地產(chǎn)稅成為縣(市)級主體稅種，引發(fā)廣泛關(guān)注。

“這不矛盾，因?yàn)楝F(xiàn)在基本可以明確的是，房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，而廣東省只是先將其納入到地方稅種體系。”上述深圳地稅局負(fù)責(zé)人告訴記者，房地產(chǎn)稅的具體立法過程、時間，均需要通過全國人大才能實(shí)行。由于房地產(chǎn)稅涉及到整個稅制改革，取決于中央推動改革的決心和力度。