一、優先購買權的概念及特征

“優先購買權是指特定的民事主體依照法律規定享有的先于他人購買某項特定財產的權利”。優先購買權具有以下特征：

1、法定性。優先購買權是依據法律的規定而產生的。“由于優先購買權給予了優先購買權人購買機會的優惠，剝奪了非優先購買權人的購買機會，限制了財產出賣人選擇購買人的權利，因此，這種權利非有法定不可”;

2、對抗性。優先購買權有對抗第三人的效力，即具有一定的物權效力，這是優先購買權優先性的必然體現;

3、期待性。對特定財產享有優先購買權的權利人在財產所有人出賣該財產予第三人前，其優先購買權不具有現實行使性，只處于期待狀態，只有在所有人出賣該財產予第三人時，這項權利的行使才由“可能”變為“現實”;

4、附屬性。優先購買權的享有是基于某種特定法律關系的存在，即法律只賦予具有某種特定法律關系的民事主體享有優先購買權，因此，優先購買權是附屬在某種特定法律關系上的。

二、優先購買權的性質

優先購買權的性質在理論界有多種學說，主要有：物權說、債權說、期待權說、形成權說等。形成上述諸多學說，主要是由于考察的角度不同。從權利內容角度考察，有了物權說和債權說;從權利的作用角度考察得出了形成權說;從權利的條件構成角度考察，又形成了期待權說。如果討論優先購買權的行使及效果的話，我們應從權利的作用這一角度來考察優先購買權的法律性質。站在這一角度來看，優先購買權是一種形成權。“所謂形成權，是指由法律賦予的權利人僅憑自己的單方行為即可使法律關系發生、變更、消滅的權利”。行使優先購買權，可以依權利人單方的意思表示使所有權人與第三人之間就特定財產的買賣關系歸于消滅，并形成和第三人同樣條件為內容的權利人與所有權人之間的買賣關系。

三、優先購買權的行使及效果

(1)行使的條件

法律賦予具有特定法律關系的民事主體對特定財產享有優先購買權，但這一權利得以行使還必須要具備一定的條件。第一、時間條件，即優先購買權在什么時候能夠行使。首先，必須在所有權人作出出賣特定財產的意思表示后。優先購買權最終所要成立的是買賣關系，在所有權人沒有作出出賣特定財產意思表示前，這種買賣關系不可能成立，因此，優先購買權就不可能得以行使;其次，要在所有權人與第三人成立了買賣關系時。所有權人就特定財產未與任何第三人成立買賣關系時，優先購買權人要購買該財產，其與所有權人依法訂立買賣契約即可，不存在行使優先購買權的問題。只有在所有權人與第三人就特定財產成立了買賣關系時，優先購買權人為對抗第三人，實現自己的購買，才需要行使優先購買權，因此，所有權人與第三人就特定財產成立了買賣關系的時間是優先購買權開始行使的時間。在此還應注意一個問題，即“優先購買”與“優先締約”的不同。有入認為，在所有權人作出出賣特定財產的意思表示后，若有第三人與優先購買權人同時向所有權人要約購買該特定財產的，優先購買權人可行使優先購買權，即所有權人就特定財產必須先與權利人建立買賣關系。這是一種錯誤的認識，此種觀點是將優先購買權視為優先締約權了，在此，與何者建立買賣關系，所有權人仍有選擇的權利，只是這種選擇的結果不一定必然具有法律效力。第二、內容條件，即優先購買權要以成立什么樣內容的買賣關系為前提才能行使。法律規定以成立“同等條件”為內容的買賣關系，權利人才能夠行使優先購買權。“同等條件”是指所有權人出賣特定財產與第三人時，雙方之間訂立的買賣契約所約定條件的相對等同條件。對于“同等條件”應主要從兩個方面把握：價格和價款支付時間及次數，即在這兩個方面等同，就可視為“同等條件”，至于其他方面，譬如價款的支付方式等只要沒有從根本上損害所有權人的出賣利益，就不必作為“同等條件”的內容來考慮。第三、期限條件，即優先購買權的行使期間。優先購買權具有對抗第三人的物權效力，這對通常的交易安全和穩定會產生一定的影響，因此，有必要對優先購買權的行使規定一個期限，否則，不利于交易的正常進行。“在現行立法中都沒有規定優先購買權的期限問題，在實踐中無法掌握，無法執行。對此，必須盡早解決。”確定這一期限，把握的原則主要是既要保障優先購買權人的權利得以充分行使，又不能使所有權人與第三人成立的買賣關系不穩定時間過長。法律可做這樣的規定：優先購買權人行使權利應在法定期限內，超過期限的優先購買權喪失;所有人就出賣特定財產予第三人通知了優先購買權人的，其作出行使優先購買權的期限為自接到通知之日起15天內;未通知的，優先購買權人可從知道或應當知道所有權人與第三人成立了買賣關系之日起三個月內行使權利，但所有權人就特定財產與第三人成立買賣關系已超過一年的，優先購買權人不得再行使優先購買權。上述期間在性質上應屬除斥期間。

(2)行使的限制

優先購買權的行使，從另一個方面來說是對所有權人就特定財產的處分實施了一定的限制，因此，從保護所有權人利益的角度出發，應對優先購買權的行使進行必要的限制，以防優先購買權人的權利濫用。第一、所有入向與其有法律上身份關系的第三人出賣特定財產的，優先購買權人不得行使優先購買權。所有權人與第三人之間具有法律上的身份關系，如繼承關系、近親屬關系、扶養關系等，所有權人將特定財產出賣給該第三人會有自身的利益或情感因素摻雜其中，這種買賣帶有濃厚的身份屬性，它有別于普通的買賣。所以，在這種情況下，優先購買權人不能行使優先購買權。第二、所有權人采用拍賣方式出賣特定財產的，優先購買權人能否行使優先購買權分兩種情況區別對待。一種情況為優先購買權人知悉所有權人拍賣特定財產(所有權人通知或通過其他途徑得知)而未參加競買的，視為其放棄了優先購買權，嗣后不得行使。參加而未競買成功的，同樣不能再行使優先購買權，因為拍賣的規則是價高者得，這時優先購買權人已不具備了行使權利的內容條件，即不具備“同等條件”;另一種情況是優先購買權人不知悉所有權人拍賣特定財產(對不知悉權利入主觀上沒有過錯)，因而沒能參加競買，第三人通過拍賣程序與所有權人成立了買賣關系，對此，優先購買權人仍可在“同等條件”下主張行使優先購買權。第三、所有權人的特定財產被司法機關采取強制措施予以出賣的，優先購買權人不能行使優先購買權。在司法機關對所有權人的特定財產進行強制出賣時，所有權人已經喪失了對該財產的處分權，因此，優先購買權已無法針對所有權人適用。那么，優先購買權人是否可以向司法機關行使優先購買權呢?同樣不可以。司法機關的處分行為是行使公權力的行為，屬于國家行為性質，優先購買權人向其行使優先購買權無法律上的依據。

(3)行使的效果

優先購買權的行使會產生什么樣的效果?這是至關重要的，它直接涉及到優先購買權的最終效力問題，也直接影響優先購買權人行使該權利的積極性和必要性問題。行使優先購買權能產生以下兩層效果：

第一效果(前效果)：行使優先購買權首先產生使所有權人就特定財產與第三人成立的買賣關系歸于無效的效果。最高人民法院《關于貫徹執行(民法通則)若干問題的意見(試行)》第118條規定：“出租人出賣出租房屋應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”產生這一效果是優先購買權“優先”的體現，即對第三人具有對抗效力的體現，不產生這一效果，優先購買權就無從談具有先于他人購買特定財產的物權效力，這也是優先購買權產生以下第二層效果的前提效果，即前效果。

第二效果(后效果)：行使優先購買權排斥了第三人對特定財產的購買并不是最終目的，成立權利人與所有權人之間就特定財產的買賣關系才是最終目的。這是優先購買權“購買”含義的體現，也是最終效力的體現。行使優先購買權最終要產生這樣一個效果：成立權利人與所有權人之間就特定財產以和第三人購買時的“同等條件”為內容的買賣關系。這一效果相對第一效果來說是第二效果，即后效果。優先購買權只有產生了這兩層效果，其行使才是完整的、完全的，缺少任何一個都不是優先購買權的完全實現。

(4)優先購買權的競合

行使優先購買權有可能發生權利競合現象，即在特定財產上存在幾個優先購買權，而這幾個權利人均主張該權利。對于優先購買權的競合，可分以下情況區別對待：基于同一特定法律關系上的優先購買權的競合，優先購買權人的“優先購買”是針對非優先購買權人而言的，這兩者就特定財產的購買依法存在地位上的不平等性(這是建立在購買的“同等條件”基礎上)，一者相對于另一者來說具有了法律上的“特權”，因而，優先購買權人可以依法排斥非優先購買權人的購買。但當購買人均享有優先購買權，且這一優先購買權是存在于同一特定法律關系上的時候，優先購買權人之間的購買地位就沒有了法律上的不平等性。面對數個法律上購買地位平等的購買者，所有權人應具有選擇決定權。基于非同一特定法律關系上的優先購買權的競合。