(1)明確未來使用費的繳納依據。購房者應該在選購時問清水、電、暖是否采取商用價格,一些開發商會采取相應補救措施,有些費用可按民用價格繳納。
(2)所選項目是否有配建。非住宅項目一般不會被強制配套幼兒園,學校、醫療機構以及相應的養老服務等。
(3)首選商住分區。現在很多商住項目在設計初期就考慮到了商與住之間的矛盾,所以在一個小區中分別設計出了商用區和居住區兩個區域。
商住房有什么優點?
(1)不限購。商住兩用房最大優勢就是不限購,無論是北京限購還是通州最嚴限購令,都沒有限購商住兩用房,而且商住兩用房不算首套房!
(2)面積小。商住兩用的小公寓一般面積較小,大部分是40㎡~70㎡左右,非常適合年輕人居住,或者投資。
(3)可商可居。商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型,可以自己居住也可以經商,也非常適合辦公成本要求較低的企業。
(4)靈動性強。因為商住兩用公寓的獨特的區域位置,基本處于金融、城市綜合體內,再加上戶型小巧,投資性強,所以對于業主來說非常靈活,可以對外出租,出售也非常方便。
商住房有什么缺點?
(1)商住兩用房一般不能落戶。商住兩用房一般無法遷入戶口,這意味著即使周邊區域內有較好的教育資源,子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業主生活、學習上的不便。
(2)“商住兩用”房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業費用的都是商用標準,遠高于住宅項目,各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
(3)商住兩用房安全問題也值得擔憂。商住兩用房將商和住混雜在一起,名為既可“商”也可“住”,實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業主論壇上,許多業主發的帖子反映商戶嚴重擾民,有的反映商戶晚上營業時間結束太晚等
(4)商住兩用房產權短。商住兩用房的產權一般只有40年或50年,根據《物權法》相關規定:住宅建設用地使用權期滿后,自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”,不能自動續期。所以相對于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實很高。
(5)商住兩用房稅費高,出手成本高。“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅,這樣的房子在轉手的過程中,相關費用按照商用來計算,其轉讓契稅為4%,而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時,商用轉讓還要征收營業稅、土地增值稅等。所以以投資角度看,投資人出手將承擔巨大的出售成本,而這些也使買方選擇難度加大。
(6)商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購,也不受房貸限制,不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠。貸款期限一般不超過10年,首付高一些,50%左右,遠高于首套普通住宅的30%,貸款利率為普通住宅的1.1倍,且不能申請公積金貸款。
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