年初以來(lái)，一線城市如北上深樓市火爆，隨之高漲的是房?jī)r(jià)。根據(jù)海通宏觀研究機(jī)構(gòu)的估算，目前，中國(guó)一線城市房屋總價(jià)值可買下半個(gè)美國(guó)。

此外，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜*明表示，要增加土地供應(yīng)面積。在談及主要措施時(shí)，姜*明表示，一是對(duì)保障性安居住房實(shí)行土地的應(yīng)保盡保;二是充分發(fā)揮政府土地收儲(chǔ)的作用，及時(shí)增加土地供應(yīng)面積;三是盤活城市閑置土地，特別是一些房企長(zhǎng)期囤積沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地;四是加大城市低效利用的土地再開(kāi)發(fā)，支持棚戶區(qū)和城中村改造;五是堅(jiān)持和完善招拍掛制度，防止異常交易推高房?jī)r(jià)。此外，姜*明直接回應(yīng)道：“有些人擔(dān)心一線城市土地調(diào)控會(huì)不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，城市開(kāi)發(fā)邊界會(huì)不會(huì)突破，這些肯定不會(huì)發(fā)生。”

3月7日，北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李*祥表示：下一步北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)尤其是通州的限購(gòu)政策，與此同時(shí)，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。通過(guò)控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)控制人口過(guò)載。

為了解決過(guò)熱的問(wèn)題深圳拿出了很直接的措施。3月初，深圳市委書記馬*瑞表示：高房?jī)r(jià)是深圳當(dāng)前難解決的大問(wèn)題，但政府不可能袖手旁觀。未來(lái)，深圳將大量供應(yīng)原特區(qū)外土地。馬*瑞介紹，深圳空間非常小，沒(méi)有土地之后，就提出陸、海要用好，中央和省里非常贊同深圳拓展發(fā)展空間，包括填海55平方公里，陸地整備50平方公里左右，“深圳還有100多平方公里，大家可以想象未來(lái)還有發(fā)展空間。”

據(jù)媒體報(bào)道，北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市已經(jīng)在儲(chǔ)備政策，“兩會(huì)”后便可能出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，具體內(nèi)容可能包括嚴(yán)格限購(gòu)審核、擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

三四線城市：降價(jià)+城鎮(zhèn)化

與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市依然面臨較大的去庫(kù)存壓力。據(jù)北京青年報(bào)消息，兩會(huì)代表委員和專家普遍認(rèn)為，三四線城市遲早將走降價(jià)去庫(kù)存的路徑。

全國(guó)人大代表金*仁認(rèn)為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道。全國(guó)人大代表**明蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房?jī)r(jià)格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境。

今年的政府工作報(bào)告中指出，“今年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這是《政府工作報(bào)告》首次提及“租購(gòu)并舉”的辦法。這意味著，我國(guó)將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場(chǎng)渠道，完善租賃市場(chǎng)，支持商品房庫(kù)存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。

此外，政府工作報(bào)告中設(shè)立目標(biāo)“到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%”，這或?qū)⒁惨馕吨r(nóng)民工成為三四線城市去庫(kù)存的主力。專家預(yù)測(cè)，在需求端，中央將繼續(xù)推動(dòng)首套及改善性需求釋放，鼓勵(lì)農(nóng)民工等新市民購(gòu)房。

國(guó)家發(fā)改委主任徐*史表示，化解庫(kù)存，首先要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)度，來(lái)擴(kuò)大住房的需求，同時(shí)加快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等進(jìn)度，貨幣化安置可以收購(gòu)這些存量用房，來(lái)解決需要享受住房保障的這些居民的需要。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉*玉認(rèn)為，理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。

個(gè)人住房貸款監(jiān)管：治理“首付貸”

兩會(huì)期間，部長(zhǎng)們也對(duì)當(dāng)前引起熱議的“首付貸”密集發(fā)聲。部分市場(chǎng)人士認(rèn)為以“首付貸”為代表的杠桿資金是推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

首付貸是指金融機(jī)構(gòu)為無(wú)法支付全額首付款的客戶提供的用于首付的貸款。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，首付貸的主要風(fēng)險(xiǎn)是樓市下跌的違約風(fēng)險(xiǎn)、抵押房風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。此外，炒房者借助首付貸這種“加杠桿”手段，使得限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過(guò)度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級(jí)貸款”，加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

兩會(huì)期間“金融改革與發(fā)展”媒體發(fā)布會(huì)上，在回答“如何看待首付貸”時(shí)，央行副行長(zhǎng)潘*勝表示，央行會(huì)同有關(guān)部門一起，結(jié)合即將開(kāi)始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)，開(kāi)始進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

央行行長(zhǎng)周*川更是在記者會(huì)上表態(tài)，P2P做“首付貸”資質(zhì)成問(wèn)題，必須明晰資金來(lái)源，銀行要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，首付不能是借來(lái)的。

對(duì)此，分析人士指出，有了央行的表態(tài)，可以預(yù)見(jiàn)兩會(huì)后政府將加強(qiáng)對(duì)于中介行業(yè)的監(jiān)管，房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款監(jiān)管政策“風(fēng)雨欲來(lái)”。

落實(shí)營(yíng)改增：企業(yè)是否會(huì)加入搶房大軍

按政府工作報(bào)告的要求，今年5月1日要全面落實(shí)“營(yíng)改增”，試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)營(yíng)改增可有效降低企業(yè)購(gòu)房成本，有助于房企減輕稅負(fù)。營(yíng)改增覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于所有企業(yè)來(lái)講都是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，可以有效去化寫字樓庫(kù)存。

此前財(cái)政部部長(zhǎng)樓*偉在回答營(yíng)改增相關(guān)問(wèn)題時(shí)表示：“今年5月1日施行的營(yíng)改增擬準(zhǔn)備方案是，17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率不提高，但新增不動(dòng)產(chǎn)可以納入抵扣。”

消息傳來(lái)，“企業(yè)有望加入購(gòu)房大軍”成為人們熱議的話題。目前，商業(yè)地產(chǎn)依然處于低谷期，企業(yè)是否即將大量買房目前還不得而知。等財(cái)政部出臺(tái)具體減稅方案后，才能更清楚地了解到，營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的真正影響。不過(guò)，市場(chǎng)人士認(rèn)為，總的看來(lái)，營(yíng)改增將促進(jìn)企業(yè)投資樓市。

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