（文章中人物等名稱均為化名）

演員方*哥夫婦為子購房遭遇詐騙損失393萬元。在詐騙人被判處刑罰后，因認為中介存在過錯，以其子名義將**我愛我家房地產經紀有限公司(以下簡稱**我家公司)、**偉嘉安捷投資擔保有限公司(以下簡稱**安捷公司)訴至法院，索賠300萬元。9月23日上午，北京市朝陽區人民法院作出一審判決，認定**我家公司存在四點過錯行為，構成違約，其未提供資金托管行為規避了主要居間義務，且與損害結果有一定關聯，判決其賠償30萬元。

方家：錢房兩空損失393萬中介四方面存在問題

2012年6月，方*哥的老伴顏女士為兒子看中了位于朝陽區千鶴家園的一套房子。在**我家公司居間服務下，顏女士代兒子方*鴿簽署了一系列合同、文件，約定以420萬元的價格購買該房屋，房款支付方式為交易雙方自行劃轉。同日，顏女士向**我家公司支付了居間服務費9.24萬元、向**安捷公司支付了保障服務費1.76萬元。

此后，顏女士陸續代兒子直接向賣家李*霖個人支付了房款。但出乎方*哥夫婦意料的是，這次買賣卻是一場早已設下的騙局，李*霖系隱瞞已將房屋委托他人出售并辦理最高額抵押貸款的事實，使用偽造的房屋所有權證，騙取了顏女士393萬元。最終李*霖因詐騙罪、合同詐騙罪被判處無期徒刑，而方家則是錢房兩空。

因認為中介**我家公司和**安捷公司在房源信息審查、網簽辦理、房屋權屬審查、資金交付安全保障等方面未履行審慎、如實報告義務，造成其損失，方*鴿將**我家公司、**安捷公司訴至法院，索賠300萬元。

中介：詐騙無法預見輕信賣家是致損原因

**我家公司稱該公司已完全履行居間義務，對出售方產權證、身份證，購買方買房及貸款資質，房屋產權登記信息及設定抵押情況等均進行了核驗。方家損失系賣方詐騙行為造成，與服務瑕疵無關，且即使承擔賠償責任，也應以居間服務費為限，但該公司已于方*鴿此次訴訟前將11萬元服務費全部退還方家，故不同意再賠償方家損失。

對于銀行貸款面簽時發現的李*霖姓名變更情況，**我家公司稱，恰恰是出于保護買受人利益的考慮，該公司才待李*霖新身份證辦理完畢后方撤銷了第一次網簽。至于第二次網簽距第一次時間較長的問題，該公司解釋系因方家對付款方式到底是貸款還是全款始終猶豫不定，而并非該公司拖延。對于第二次網簽賣家性別填寫錯誤一事，**我家公司認可系低級錯誤，但稱并不影響過戶，且第二次網簽前大部分房款及稅費均已支付李*霖，故此錯誤與方家損失無關，同時該公司稱第二次網簽之所以撤銷，是因為方*鴿要求降低合同價款。綜上，**我家公司稱該公司存在的瑕疵與方*鴿被詐騙及損失沒有直接關系，對于詐騙行為該公司也無法預見。

同時，**我家公司指出，未按照合同履行、輕信賣家才是導致方家損失的原因。該公司在答辯時指出方家以下幾點問題：1、在合同履行過程中，方*鴿一方在第二次網簽之前，超出合同約定的數額支付首付款;2、在該公司已明示稅費應向稅務機關繳納的情況下，方家因認為通過李*霖可以少繳納稅款，拒絕了該公司要求，堅持將稅費支付李*霖;3、資金自行劃轉應在第三方見證下進行，但方家未經該公司見證多次直接向李*霖付款。

**安捷公司則以并非居間合同當事人，并非本案適格被告為由抗辯。

判決：四點過錯構成違約我愛我家賠償30萬

審理中，就產權證真偽及房屋他項權利信息查詢問題，朝陽法院向朝陽區房管局進行了調查，該局表示自然人、法人只需提供身份證明、房屋坐落等，即可查詢上述情況。

同時，主審法官向北京市住建委進行了咨詢，經核實，針對存量房買賣的資金監管問題，全市有11個區縣進行強制資金監管，即除首付款及貸款金額外，其他購房款均須轉入建委指定銀行的資金監管賬戶，但朝陽區并沒有進行強制資金監管。

此外，就刑事執行問題，朝陽法院經了解得知，因在2015年發現李*霖存在漏罪，出現新的被害人，目前刑事執行案件處于中止階段、新的刑事案件處于審理中，除涉案房屋外沒有追索到李*霖其他財產。

開庭時，促成雙方交易的經辦人、**我家公司員工宗某到庭作證，她承認自己沒有經紀人從業資格;看房時只核實了賣家的房產證和身份證，未核實戶口本;在三次網簽的過程中，始終未到房管局核實房屋權屬信息;在簽約過程中，也沒有向買方介紹過資金監管的交易方式。

朝陽法院經審理認為，**我家公司作為專業從事房地產中介服務的機構，在居間活動中收取了居間服務費，應盡到相應的注意義務。但在本案中，該公司在四個方面存在過錯行為，違反了如實報告義務和勤勉義務，構成違約：即未按照合同約定對出賣人的身份信息進行全面核實;未至房屋權屬機構進行核查產權證書真偽及房屋是否存在查封、抵押等權利限制信息;涉案交易實際經辦人不具有經紀人資格，公司對經紀人缺乏有效管理和制約，內部控制及風險管理存在重大缺陷;未充分告知警示房屋交易資金自行交割的風險，其未提供資金托管服務的行為規避了主要的居間服務義務，且與損害后果存在一定關聯。

同時，法院指出方*鴿一方亦存在過錯，其忽視對合同內容的審查，未盡合理的謹慎注意義務，且在第一次網簽已經注銷、第二次網簽尚未進行的情況下，在此期間仍支付李*霖73萬元，明顯對出賣人過于輕信，故對損失發生亦負有責任。

因房屋交易無法實現系出賣人詐騙行為所致，綜合考量方*鴿受損情況及各方過錯程度、責任大小以及中介公司的可預見性和可期待利益，法院一審判令**我家公司賠償方*鴿違約金30萬元。而**安捷公司因并非居間合同法律關系當事人，方*鴿對該公司提出的訴訟主張，法院在本案中未予處理。

一審宣判后，原、被告雙方均未明確表示是否上訴。方*哥本人表示法院判決賠償的數額未達到其預期。(石巖)

■連線法官■

建議設立行業保證金、責任保險、等級評定及信用檔案制度

宣判后，主審法官羅-曼介紹，朝陽法院2014年共受理居間合同糾紛300余件，其中安信瑞德、律霸網、中-原、我愛我家四家中介公司即涉訴197件，占同期同類案件的62%。

朝陽法院酒仙橋法庭庭長周*琦介紹，該院調研發現中介公司存在疏于核查客戶關鍵信息及重要材料，規避政策法律違規違法操作，違規增設收費項目、超標收取服務費用，合同簽訂草率、條款表述不嚴謹，內部管理混亂、人員素質良莠不齊、法律意識淡化等常見不規范行為，造成了合同履行的隱患、損害了交易雙方的權益，甚至干擾了市場交易的正常秩序。

為此，周*琦建議房地產經紀行業協會等單位推行統一的居間合同范本，相關主管部門推動建立中介行業保證金制度和責任保險制度，建立房地產經紀機構等級評定和信用檔案制度，并對經紀公司經營資質進行動態管理，將相關信息向社會公示。

針對方*鴿一案反映的問題以及二手房交易風險的預防，主審法官羅-曼也建議購房者一方面應根據自身經濟狀況和置業需求，在科學評估市場風險、充分了解政策法規的情況下，審慎購置房屋;另一方面為應盡可能選擇通過銀行或第三方資金監管的方式進行支付，以保障資金交易安全，并應在交易過程中強化風險意識、法律意識，注意搜集留存相應證據。(來自:人民法院報)