根椐《物權(quán)法》的規(guī)定，除了城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的綠地三種例外情況外，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其它公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。

全體業(yè)主共有不是民法上單一的所有權(quán)形式，而是一種特殊的所有權(quán)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，因此，業(yè)主不能單獨(dú)對(duì)這些共有部分進(jìn)行占有、使用、收益與處分，業(yè)主不能隨意改變區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，不能在上面私搭亂蓋其它建筑，如現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)普遍存在的蓋小房、毀綠地改花園等等。

現(xiàn)實(shí)生活中開發(fā)商將建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、其它公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房視為已有，私自處分牟取利益，如在規(guī)劃時(shí)原本為綠地的地方新建商品房，這也法律所禁止的。

對(duì)于除綠地、道路、物業(yè)服務(wù)用房之外的其它建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的除專有部分以外的其它公共場所和公用設(shè)施，例如：整個(gè)小區(qū)的排水系統(tǒng)、配電房、天然氣管道、小區(qū)出入口、路燈、溝渠、圍墻等，應(yīng)結(jié)合物權(quán)法及相關(guān)的行政法規(guī)，認(rèn)定為業(yè)主共有。

物業(yè)服務(wù)用房指專門用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)活動(dòng)使用的建筑，一般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行占有、使用。現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立，新的物業(yè)公司提出接管時(shí)，開發(fā)商或原物業(yè)公司對(duì)這部分房產(chǎn)主張所有權(quán)，因此發(fā)生糾紛，對(duì)于爭議房產(chǎn)的權(quán)屬確定，應(yīng)區(qū)別不同情況處理：作為經(jīng)營性房產(chǎn)移交，且以此性質(zhì)實(shí)際使用的，不能確認(rèn)為物業(yè)服務(wù)用房;作為物業(yè)服務(wù)用房移交或者雖未明確但一直是作為物業(yè)服務(wù)用房在使用的，應(yīng)確認(rèn)為物業(yè)服務(wù)用房，即使該用房未計(jì)入購房成本也應(yīng)為業(yè)主共有。此種情況下，可參照建設(shè)部規(guī)章的相應(yīng)界定標(biāo)準(zhǔn)，根椐實(shí)際情況考慮對(duì)開發(fā)商予以補(bǔ)償。

十二、小區(qū)內(nèi)的車位、車庫歸屬是如何規(guī)定的?

小區(qū)內(nèi)的車位、車庫情況不統(tǒng)一，有的是建筑規(guī)劃內(nèi)的，有的是占用閑置土地的，有的是占用道路的，另外還有不屬于整個(gè)小區(qū)的地下停車場、地面有償車位及違反規(guī)劃要求所建的車位。對(duì)于以上情況應(yīng)區(qū)別處理。《物權(quán)法》實(shí)施后，有些業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的車庫、車位的所有權(quán)當(dāng)然屬于業(yè)主所有，這種觀點(diǎn)是不全面的。

1、《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

2、占有業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，因?yàn)榻ㄖ?guī)劃內(nèi)的道路、其它公共場所屬于業(yè)主共有。

3、值得注意的是如果開發(fā)商及購房人對(duì)車位、車庫的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明如何處理，《物權(quán)法》沒有規(guī)定，需出臺(tái)相關(guān)的司法解釋予以明確。

4、對(duì)于占用閑置土地、違反規(guī)劃建造的停車位、車庫不受《物權(quán)法》保護(hù)，如果違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，則導(dǎo)致合同無效，過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任。

5、不屬于整個(gè)小區(qū)的地下停車場、地面有償車位，按《合同法》相關(guān)規(guī)定處理。

十三、城市居民能在農(nóng)村農(nóng)民的宅基地上蓋房?城鎮(zhèn)居民能購買農(nóng)民宅基地上的房屋嗎?

城市居民不能購買農(nóng)村宅基地房屋，這是由我國現(xiàn)行法律規(guī)定決定的。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”由此可見，城市居民在農(nóng)村購買房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購買，以免承擔(dān)房屋買合同無效的法律后果。

十四、外國人能在大連購買房屋嗎?需要什么手續(xù)?

1、外國籍人員可以在中國境內(nèi)購買房屋，需具備下列條件：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人，或者港澳臺(tái)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)購買一定面積的自住商品房。購買境內(nèi)商品房時(shí)，需將外匯先結(jié)成人民幣，然后支付購房款;如直接以人民幣支付購房款，需提交人民幣合法來源證明。

2、具體辦理結(jié)匯時(shí)，應(yīng)持以下文件向外匯指定銀行申請(qǐng)：A、商品房銷售合同或預(yù)售合同。B、有效護(hù)照等身份證明;C、在所在城市購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明;D、一年期以上的有效勞動(dòng)雇傭合同或?qū)W籍證明。外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。

港澳臺(tái)居民和華僑辦理結(jié)匯手續(xù)時(shí)，持有的證明材料包括：A、商品房銷售合同或預(yù)售合同;B、《港澳居民往來內(nèi)地通行證》、《臺(tái)灣居民來往大陸通行證》或由負(fù)責(zé)僑務(wù)工作部門出具的華僑身份認(rèn)定等身份證明;C、在所在城市購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明。外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。

3、外國籍人員可以辦理房屋所有權(quán)證，辦理過戶手續(xù)時(shí)，需提交買賣合同、購房發(fā)票、轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表、護(hù)照、國家安全局證明等材料。