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寧波
房屋買賣合同糾紛時該怎么辦
案情簡介：2011年7月26日，甲與乙簽訂房屋買賣合同，約定將甲的一套房屋以兩百萬的價格賣給乙。合同訂立后，乙交付了兩百萬元房款，甲向乙出具了收據。乙開始使用該房屋，但沒有進行房產過戶登記。2012年，甲又將乙使用的該套房屋賣給了丙。后經過多次協商，甲退回乙兩百萬元房款。2013年，乙又將甲訴至人民法院，請求判令被告甲賠償其損失。
律師點評：本案是平常我們在購房過程中出現的一房二賣的現象。在現實生活中，對房屋買賣合同已實際履行，但并未辦理過戶登記手續的，如何看待涉及到的過戶登記的性質及效力問題。根據我國法律的規定，房屋所有權轉移須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移登記手續，即通常所說的過戶登記手續。這里的過戶登記目的在于向他人展示，標的物所有權已發生轉移，若沒有進行公示登記，則不發生物權變動的效力，不能對抗善意第三人。就像本案當中，甲與乙簽訂房屋買賣合同后，又將涉案房屋賣給丙，應為當時乙沒有及時辦理房屋過戶登記手續，房屋所有權并沒有轉移，還在甲名下，根據房屋登記的公示效力，丙是善意第三人，如果丙辦理了房屋過戶登記手續，那么此時丙就是房屋的合法所有權人。而對乙來說，只能對甲追究違約責任，可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，但無法取得房屋的所有權。因此，我們在購房過程中，應及時督促出賣人協助辦理產權過戶登記手續，出賣人拒絕協助買受人辦理房屋過戶登記手續的，買受人可以通過訴訟的方式要求出賣人履行協助辦理房屋過戶登記手續，依法維護自己的合法權益。
買賣合同糾紛的處理
根據《合同法》一百二十八條的規定，當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不愿和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。
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