房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入，是否國(guó)稅發(fā)[2009]31文件規(guī)定的3個(gè)條件滿足之一就可以結(jié)轉(zhuǎn)?與項(xiàng)目是否完工有聯(lián)系嗎?項(xiàng)目完工應(yīng)該以什么為依據(jù)?在實(shí)際操作中以哪個(gè)條件作為結(jié)轉(zhuǎn)收入的標(biāo)準(zhǔn)比較好?

【解答】

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

一般情況下，只有開發(fā)產(chǎn)品完工后才可以竣工驗(yàn)收辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第78號(hào))第三條規(guī)定“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作，縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作”。

第四條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān))備案。

第五條規(guī)定，建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(一)工程竣工驗(yàn)收備案表;(二)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;(四)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;(五)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入一定是開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，為了避免企業(yè)人為地長(zhǎng)期不結(jié)算工程價(jià)款長(zhǎng)期掛賬不確認(rèn)收入成本，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文明確只要開發(fā)產(chǎn)品符合上述條件之一的，就視為完工。只有完工的房屋才可以辦理竣工驗(yàn)收，才有可能交付業(yè)主使用和辦理初始房產(chǎn)證手續(xù)，辦理完畢初始產(chǎn)權(quán)登記才可以辦理每一位購(gòu)房人的轉(zhuǎn)移登記，以上并不矛盾。