曾有知名地產(chǎn)商的銷售負(fù)責(zé)人表示,早在2013年上一輪樓市的高峰時,他就意識到了,表面的繁華掩蓋著難以排解的危機(jī)。原因是,彼時雖然全國的成交量和銷售額都強(qiáng)勁增長,但有些城市的房子已經(jīng)賣不動了,必須大幅讓利才能出點(diǎn)貨。
相信這并非個別案例。排名前100強(qiáng)的房企,絕大多數(shù)不是固守一個城市,而在多城市或者全國性布局的房企,進(jìn)入2014年以后,上述感受都很強(qiáng)烈。有些城市,即使降價,邊際效應(yīng)也一再遞減。因為需求只有那么多。
后來,這種現(xiàn)象被輿論普遍關(guān)注,以三四線城市為主的高庫存如何去化,被視為樓市的主要結(jié)構(gòu)性矛盾。也因此,一批房企從中小城市收縮,轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線和二線主要城市。這也就是為什么2015年北京等城市高價地塊不停涌現(xiàn)的重要背景。另一個原因是流動性寬裕,資金成本持續(xù)走低,為房企搶奪高價地塊提供了支撐。
但跳開出去會發(fā)現(xiàn),高庫存遠(yuǎn)非房地產(chǎn)所獨(dú)享。汽車行業(yè)今年也相當(dāng)難受,產(chǎn)量繼續(xù)增長,銷量卻是在低位徘徊。過去多年,我國人民顯示出了對汽車的無限熱愛,無論國產(chǎn)還是進(jìn)口,汽車的產(chǎn)銷量一片紅火,但去年以來突然就不好賣了。
煤炭、鋼-鐵、水泥以及一批中低端制造業(yè),更是已被高庫存困擾數(shù)年。我們的跑口記者說,這些行業(yè)的庫存積壓,根本都不算新聞。唯一的出路就是將過剩的產(chǎn)能出清。好吧,也許你說得都對。但很多地方政府卻經(jīng)年為這些虧損大戶注入財政補(bǔ)貼。
山西的一些個體煤老板可能百思不得其解,曾經(jīng)那么搶手的煤炭怎么會一再降價也賣不動了。最通俗的解釋是我國經(jīng)濟(jì)處于下行周期,煤炭需求量大減。作為宏大敘事的用詞是,“三期疊加”,“換擋”,“新常態(tài)”。而傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩或者說高庫存,只是轉(zhuǎn)型期的外在表征。陣痛期有多長,取決于改革的力度和深度。
據(jù)說,為化解樓市的庫存,有關(guān)部門已經(jīng)儲備了一些政策,具體措施不日將出臺。相信媒體朋友又會稱之為新一輪的房地產(chǎn)救市。名稱并不重要,很多人想問的是,房地產(chǎn)可能不是庫存最嚴(yán)重的行業(yè),更沒有到全行業(yè)虧損的程度,為什么單單要救房地產(chǎn)?
有觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)整和產(chǎn)能過剩拖累了經(jīng)濟(jì)增長。已經(jīng)不是第一次看到這類觀點(diǎn)。早在2004年,社科院有位叫易*容的研究員,就提出了一個大膽的觀點(diǎn),房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)。異曲同工。
房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系,應(yīng)該不是單向度的。房地產(chǎn)的繁榮,固然是推動經(jīng)濟(jì)增長的重要力量,但經(jīng)濟(jì)若嚴(yán)重下滑,房地產(chǎn)想一騎絕塵,恐怕也很難。再多論證徒添口水。
但房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈漫長,能帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè),也是眼見的事實。譬如鋼-鐵和水泥,房地產(chǎn)顯然是它的主要客戶。不過,你要是說鋼-鐵水泥完全依賴于房地產(chǎn)也未必令人信服,因為2012年、2013年房地產(chǎn)還是一片榮光時,這幾個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入高庫存的泥淖了。
GDP是增長6.9%還是6.8%,并沒有那么重要,譬如,你的老板從來沒有說要根據(jù)GDP的增幅來發(fā)放你的薪水;但數(shù)字隱含的經(jīng)濟(jì)和社會意義,卻不可輕忽。從宏觀方面說,到2020年實現(xiàn)GDP比2010年翻番,就需要好看一點(diǎn)的數(shù)字。
從現(xiàn)實層面看,很多朋友跟我一樣,有一種急切心理,就是希望改革更快一點(diǎn)。但是,我國的國情決定了,深化改革需要穩(wěn)定的社會和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。有段時間,有的經(jīng)濟(jì)學(xué)者擔(dān)心GDP下滑失速,就是與此相關(guān)。
不管你怎么罵房地產(chǎn),實踐證明,它既是經(jīng)濟(jì)的助推器,也可以充當(dāng)經(jīng)濟(jì)的潤滑劑。如果不擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴,發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整就是空話。但硬幣的另一面是,在穩(wěn)增長方面,房地產(chǎn)仍然是現(xiàn)階段的重要抓手。
化解房地產(chǎn)的高庫存,不應(yīng)再簡單地刺激投資。有論者沿用“供應(yīng)側(cè)”的說法,提出要改善房地產(chǎn)供應(yīng)。原因是目前很多地方的商品房庫存是結(jié)構(gòu)性的。這不失為良好的策略選擇。但另一方面,還可以在需求端想辦法。據(jù)說,棚改將從住房安置改為以貨幣安置為主,就是在創(chuàng)造需求。此外,存量房交易環(huán)節(jié)減稅也有助于激活需求。
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