事實母親立遺囑引紛爭

家住薩爾圖區的張某某老人有一套房產，為了避免自己身后發生遺產紛爭，她于2008年春天，偷偷寫了一份遺囑，該房產由對自己最孝順的大兒子吳某某繼承。

2010年，吳某某拿著這份遺囑將該房屋賣給黃某某，黃某某交給吳某某27萬元購房款后，一直在該房居住至今。2013年末，張某某的孫女吳某找到黃某某，說張某某將該房賣給了自己，并辦理了產權過戶手續，讓黃某某搬出該房屋。黃某某拿出自己與吳某某的房屋買賣合同和購房收據，說這是自己的房子。

幾天后，吳某拿出產權證要求黃某某搬家被拒絕，她把黃某某告上法院。黃某某認為，張某某、吳某某、吳某三人惡意串通，損害善意購房人的利益，違背了誠實信用原則。張某某和吳某是祖孫關系，雙方沒有真實的交易行為。黃某某將全部購房款交付給吳某某，且自己在該房已居住了三年，這套房屋理應屬于自己。

吳某認為，該房的房產證上已經是自己的名字了，她對該房就享有所有權。張某某認為，遺囑是其在神志清醒的情況下所立，后來把房屋賣給吳某，也是其真實意思的表示。

法院一審判決，黃某某將該房屋的使用權歸還給房屋實際產權人吳某。黃某某對法院一審判決不服提出上訴。

析案遺囑人可撤銷、變更遺囑

如果黃某某在二審中輸了官司，吳某某就得將購房款返還給她。可是，吳某某根本沒錢還給黃某某，于是，他找到黑龍江王某某律師進行咨詢。

王某某認為，該案系返還原物糾紛。吳某某僅憑母親書寫的遺囑，將母親名下的房子賣掉，屬于無權處分。《繼承法》第二條規定，繼承自被繼承人死亡時開始。從吳某某與黃某某進行房屋買賣直至現在，張某某仍在世，因此，吳某某一直沒有實際繼承涉案房屋，也就無權處分這套房屋。《合同法》第51條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或無處分權的人訂立合同后取得處分權，該合同有效。

那么，吳某某如何能夠獲得處分權呢?王某某說，如果張某某沒有追認同意吳某某出售房產的行為，只有她去世了，吳某某才可以繼承遺產，并按照遺囑的內容處理這套房產。

但實際情況是，張某某既沒有追認同意吳某某賣房，也沒有去世，還以實際行為——將房屋賣給孫女吳某，撤銷了遺囑。所謂遺囑的撤銷是指遺囑人在設立遺囑后又取消原來所立的遺囑。遺囑從被繼承人死亡時開始生效，在遺囑生效前，遺囑人可隨時變更或撤銷所立遺囑。我國《繼承法》第20條第1款明確規定，遺囑人可以撤銷、變更自己所立遺囑。

最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國繼承法》若干問題的意見第39條規定，遺囑人生前的行為與遺囑的意思表示相反，而使遺囑處分的財產在繼承開始前滅失，部分滅失或所有權轉移、部分轉移的，遺囑視為被撤銷或部分被撤銷。

根據法律規定，本案中的遺囑并未生效，吳某某無權處分母親的房產，黃某某不能取得房屋的所有權。

延伸買房后要及時過戶

如果黃某某敗訴了，她就得把房屋還給吳某，那么，她的損失該由誰來賠償呢?

王某某說，黃某某如果在買房時就要求過戶，及時將房屋過戶到自己名下，黃某某將取得房屋的所有權。如果該房屋不能過戶，黃某某就不應該向吳某某支付購房款，應放棄購買該房屋。

房屋屬于不動產，入住并不能取得所有權，只有辦理了過戶登記手續，才能取得所有權。當時，黃某某與吳某某簽訂了房屋買賣合同，但是黃某某沒有取得這套房屋的所有權，因此可以依據該買賣合同的約定，要求吳某某返還購房款并賠償損失。

本案提醒讀者，購買房產時，要查看賣房人是不是有處分權的人。交付購房款后，要及時過戶。