如何確定一物二賣合同效力

(一)一房二賣糾紛處理的一般原則

一房二賣，指出賣人先后或同時以兩個，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。關系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現，也是出賣人最主要的義務。但在一房二賣情況下，由于標的物的特定性，一般而言，不可能出現出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產生違約問題。對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：

1.在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，如前所述，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的：后買受人因其已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是基于對該房屋所有權上產生的物權請求權。前買受人享有的是基于房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使其已占有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉于后買受人，故其對該房屋的占有即失去法律上的基礎，構成無權占有，應負返還房屋的義務。

依據《合同法》第一百一十條第(一)項的規定，出賣人對買受人不履行非金錢或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律后果。也就是說，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。出賣人依《合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的規定，對債權得不到滿足的買受人承擔賠償損失的責任。關于債務不履行的損害賠償，值得討論的是，前買受人可否向出賣人請求相當于其再出售房屋所獲取價金的損害賠償，亦即賠償的范圍如何。

我們認為，損害賠償，除法律另有規定或合同另有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。實務中，出賣人往往在房地產升值時，見利背信而與后買受人成交，對此買賣標的物的漲價部分，系前買受人可期待利益，應視為所失利益，列人賠償范圍之內。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。

2.在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時，由于房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。

《合同法》第一百三十二條第一款規定：出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。

違反《合同法》第一百三十二條第一款的規定，即屬于無權處分行為。關于無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。對該條作反對解釋，即權利人不追認且處分人事后也未取得處分權的，合同即無效。因無權處分并最終導致合同無效的，由出賣人向后買受人承擔信賴利益的賠償。

3.在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。在一房二賣中，二次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。然而，基于先后買賣合同而生的此二重債權，系處于平等地位，并無位序關系，不因先后而異其效力，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。也就是說，一合同的債權人并不能排斥另一合同的債權請求。

在這種情形下，出賣人是否得以所有人的地位對將要履行的合同有選擇權呢?有學者指出，我國原則上應堅持登一記要件主義，但同時應當對房屋買賣中登記效力作為例外的規定。允許法院考慮當事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期占有房屋的事實、買賣關系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認原關系無效。我們認為，此觀點有其合理處。雖然登記對不動產物權變動具有決定性意義，但是，有條件地承認未經登記的物權變動行為體現了效率和公平。實踐中，應當區別不同情況，予以合理的處理：

(1)出賣人已將產權證書移轉占有與買受人或有關單位的主要指以下幾種情形：產權證書交由買受人保管的;產權證書交由中介公司就特定合同委托其辦理產權過戶手續的;已經在登記機關辦理產權過戶手續的。在這幾種情形下，可認為出賣人已經選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優先于另一合同。

(2)二次買賣行為均不存在登記的意思表示情形下，應當審查買受人行使請求權時間上的先后房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過戶登記請求權。因為就買受人而言，其目的是欲取得房屋所有權，而取得合同標得物所有權的惟一途徑為移轉登記的完成。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。故就兩個合同的履行而言，首先應當以請求辦理過戶登記的先后，確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的，應以約定的履行期屆至日的先后，確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權;一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，應認為沒有約定履行期限的合同的買受人得隨時請求履行合同，可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權;均沒有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買受人獲得的行使登記申請權的時間在前，宜以訂立合同的先后，來確定其取得房產權利行使的先后，即保護訂立在先的合同。但這種保護并不是確認前買受人擁有房屋所有權，而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權，登記機關應優先受理前買受人的登記申請，法院可判決強制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續。

在這一點上還可以借鑒德國民法典中的先買權制度。所謂先買權，指的是排除他人而優先購買的權利。德國民法中的先買權是以物權方法對未來物權變動的請求權進行保全的一種法律制度，它劃分為債權先買權和物權先買權。德國民法典第505條規定，先買權行使權利的意思應該向承擔義務的出賣人表示，而且先買權人與出賣人之間的合同按照出賣人與第三人所訂立的合同的條件成立(債權先賣權)。該法第1098條第2款又規定：先買權具有針對第三人的保全權利人行使轉移所有權的請求權的預登記的效力。(物權先買權)這樣規定，既有利于穩定房地產交易秩序，又能避免因單純確認物權變動行為不成立而使兩個合同均無法履行的狀況。

4.在一房二賣中，后買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的處理。值得討論的是，后買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，但仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的情況，是否屬《合同法》第五十八條第(四)項規定的惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效的情形?因為一旦認定該種行為屬于惡意串通，則依據《合同法》第五十二條第二項的規定，合同無效。民法上的惡意與善意相對。善意和惡意與過錯一樣，也是用以表示行為人主觀狀態的術語。但對于善意、惡意這一對概念，似乎很難下明確的定義，一般都是通過具體的制度來加以說明。一般來說，善意，指不知情;惡意，指知情。在惡意串通中，僅指知情呢，還是指專以損害他人的利益為目的?惡意串通，是指行為人雙方為牟取不正當利益，互相勾結串通而實施的有損于國家、集體或第三人利益的民事行為。

(1)當事人雙方在實施民事法律行為時有損害國家利益、集體利益或他人利益的故意;

(2)行為人雙方在實施民事行為時有串通一氣、互相勾結的行為，如無這種勾結、串通，民事行為將不可能實施或以另外的內容實施;

(3)該民事行為履行的結果損害國家、集體或第三人的利益。

后買受人在明知出賣人已將標的物出賣于他人，但仍與出賣人就該標的物成立買賣合同，揣其合同目的，可能性有二：只為取得標的物;主要為了損害前買受人的利益。在只為取得標的物而無其他因素關聯的情形下，后一合同在債的履行上與前一合同構成競爭關系，前一合同尚有履行的可能。退一步講，即使在后一情況下，前一合同的損失亦可因違約損害賠償得到填補。故一般情況下，不適用惡意串通，損害第三人利益而導致合同無效的規定。但是，在后買受人專以損害前買受人利益為目的，訂立房屋買賣合同的情形下，就構成第三人侵害債權，前買受人可以此主張后一合同無效，并請求前一合同的實際履行(撤銷所有權變更登記)。

所謂侵害債權，是指債的關系以外的第三人故意實施或與債務人惡意通謀實施旨在侵害債權人的行為并造成債權人損害。依傳統民法合同相對性原則，合同僅能約束合同中特定的當事人，在此外的第三人不應承擔損害賠償的責任。亦即否認債權可作為侵權的客體。此種理論含有一項基本的價值觀念，即保護第三人的活動自由，不因故意或過失侵害債務人或給付標的，便須對債權人負責。然而，絕對貫徹此種理論，有時難免損害債權人利益。因此，現代許多國家已承認債權具有不可侵害性并設立了侵害債權法律制度。在一房二賣中，后買受人出于惡意與出賣人訂立合同并取得所有權，前買受人可否依第三人侵害債權要求后買受人負侵權行為損害賠償責任?例如，后買受人明知前買受人已投資規劃其所購買的土地使用權，準備興建商品房出售，而引誘出賣人違約，以打擊前買受人商譽并使其遭受重大損失。在此情形下，筆者認為，后買受人應負侵害債權賠償責任。在一房二賣中，由于房屋買賣是特定物買賣，標的物一般具有不可替代性，因此后買受人非法引誘出賣人違約給前買受人帶來的損害是難以挽回的。由后買受人或后買受人與出賣人連帶負侵權責任，既有彌補前買受人損害的性質，又有制裁其不法行為的性質。當然，侵害債權責任并非一種普遍性的民事責任，其有嚴格的適用條件。就一房二賣而言，如上述案例存有特別情事，即只有后買受人出于不正當競爭目的而與出賣人訂立合同并取得所有權，致使前買受人遭受重大損失的，才構成對前買受人債權的侵害。

(二)商品房買賣中的一房二賣糾紛的處理

最高人民法院《糾紛解釋》基于對開發商缺乏誠信行為的規制角度，創制了新的物權變動規則。因此，關于商品房買賣中的一房二賣糾紛的處理，在法律適用上，應首先適用最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》，該解釋未盡之處，方可依一般原則進行處理。1.根據最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第八條第二項的規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

2.根據最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十條的規定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

3.在一房二賣中，預售合同登記的，是否具有對抗其他買受人的效力預售合同登記是否具有對抗其他買受人的效力問題，涉及該登記是否具有預告登記的效力問題。所謂預告登記，是指為保全債權的實現、保全物權的順位請求權等而進行的提前登記。預告登記與一般不動產登記的區別表現在：一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記。即登記申請人為了取得或移轉某項已經完成的不動產物權而進行的登記。而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記完成后，并不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來將要發生物權變動的權利。

預告登記主要具有三方面的作用：

一是保全債權的實現。由于合同債權沒有對抗第三人的效力，因此通過預告登記使債權以登記的方式記載下來并予以公示，這樣任何違反預告登記的不動產變動都是無效的，從而使債權的請求權得以保全。

二是順位保證的作用。為了防止未來可能發生的因同一物之上多項物權并存和競合的矛盾，通過預告登記的方法，將各項權利按照時間的先后順序予以排列，并按照該順序為每一個物權確定一個實現的順序。

三是破產保護作用。預告登記的請求權不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人，從而保障請求權人取得不動產物權，而且可以在不動產的物權人陷于破產時對抗其他債權人，從而保全請求權得到實現。

但我國民法對預告登記未作系統規定，特別是對商品房預售登記的效力如何并不明確。根據《城市房地產管理法》第四十四條的規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。但這只是行政管理部門的一種合同管理措施，其是否具有預告登記效力并未在民法上得到明確。我們認為，一般情況下，法官適用法律應以法律規定為準。但就商品房預售登記的作用問題，無論從社會的一般觀念還是就實務處理情況來看，對商品房預售登記的效力均有所認識，我們應當根據個案的不同情況，有條件地對預售登記的效力予以承認。

我們認為，買受人購買預售商品房，是較為特殊的交易，應當對《城市房地產管理法》第四十四條規定的商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案的義務及其性質有所認識。從法條的內容分析，預售登記是預售人的義務。但作為買受人來說，出賣人的義務即為自己的權利，其在交易中對預售合同是否由預售人登記問題應當引起足夠的注意。通過預售登記，將物權的公示手段用于對債權的保護。使該項請求權具有對抗第三人的效力。

4.在一房二賣中所賣的房屋若是被房屋，被拆遷人對補償安置房屋的優先權最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第七條規定：拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立的拆遷補償安置協議，實際上包括兩方面的內容：一是拆遷人與被拆遷人就房屋的拆遷事項達成協議;二是就補償的房屋問題達成協議。如果用于產權調換的房屋屬于商品房的，實際上在拆遷人與被拆遷人之間形成了商品房買賣關系，應當適用房屋買賣的一般規則。而且因為買賣合同的標的物-拆遷安置用房的特殊性，該債權的性質為特種債權，具有物權的優先效力，該效力可以對抗第三人。于是，被拆遷人享有請求優先取得補償安置房屋的權利。