這輪嚴(yán)厲調(diào)控在2017年依然會(huì)延續(xù)，由此帶來(lái)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售、開(kāi)工等指標(biāo)都會(huì)出現(xiàn)全面下滑。因此，多家研究機(jī)構(gòu)在預(yù)測(cè)報(bào)告中，均提出了“周期論”的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)從2017年伊始，已進(jìn)入下行“小周期”。

但對(duì)于市場(chǎng)最為關(guān)注和敏感的房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)給出的答案卻是非常統(tǒng)一：盡管成交量可能會(huì)大幅萎縮，但房?jī)r(jià)并不存在大跌的基礎(chǔ)!尤其是熱點(diǎn)的一二線城市。

供不應(yīng)求，地價(jià)難抑，一線城市就別指望降價(jià)

在政策全面收緊的市場(chǎng)背景下，全國(guó)樓市開(kāi)始進(jìn)入新一輪的降溫周期。根據(jù)調(diào)查，從實(shí)際簽約看，受到新政影響的22個(gè)城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實(shí)際跌幅達(dá)到了40%左右。

專(zhuān)家分析，“2016年11月成交量相比10月繼續(xù)下調(diào)，整體看，本輪市場(chǎng)調(diào)控將導(dǎo)致2016年4季度相比3季度起碼下調(diào)50%。據(jù)此估計(jì)，2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積的同比下降幅度在15%左右。”

盡管樓市成交量大幅萎縮，但中金公司研究部分析員張-宇表示，這并不代表房?jī)r(jià)就此一路下跌。“新房市場(chǎng)2017年開(kāi)年或?qū)⒊霈F(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)，但隨后降幅收窄，在下半年至年底，房?jī)r(jià)重拾上升態(tài)勢(shì)，全年表現(xiàn)或?qū)⒃俅纬^(guò)市場(chǎng)預(yù)期。”

無(wú)數(shù)人寄希望于政策的手能讓房?jī)r(jià)回歸。但某房產(chǎn)分析師綜合多方因素分析后指出，對(duì)于當(dāng)前的一線和熱點(diǎn)二線城市，政策的作用更多是延緩而非逆轉(zhuǎn)，“一線房?jī)r(jià)持續(xù)漲”并不算聳人聽(tīng)聞。

限購(gòu)、限貸令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房?jī)r(jià)“限漲令”等政策也打擊了不少項(xiàng)目的推案熱情，商品房供應(yīng)少，大多數(shù)城市商品住宅市場(chǎng)仍然處于供不應(yīng)求的局面。

市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受限購(gòu)政策的影響，2017年新開(kāi)工增速下滑壓力較大。預(yù)計(jì)2017年全年新開(kāi)工面積增速在5%以內(nèi)，新增住宅供應(yīng)減少。而2016年前9月新開(kāi)工累計(jì)同增6.8%，預(yù)計(jì)全年增速在10%左右。2016年前10個(gè)月100大中城市累計(jì)住宅土地成交規(guī)劃建面同降13.1%，核心城市土地供應(yīng)大幅削減，預(yù)計(jì)2017年仍會(huì)控制供應(yīng)。

而據(jù)亞-豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月首周(11月28日-12月4日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交1416套，環(huán)比減少10套，成交面積15.52萬(wàn)平方米，環(huán)比增加32%。

亞-豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭-毅認(rèn)為，自2016年11月份開(kāi)始，北京商品住宅成交市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入深度低迷周期，而受到此輪調(diào)控政策長(zhǎng)期延續(xù)性的影響，12月份成交情況將持續(xù)低迷。不過(guò)從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，收緊調(diào)控尚未對(duì)價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生絕對(duì)性影響。

以往在遭遇收緊調(diào)控之后，項(xiàng)目較多并且體量較大的開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力，會(huì)率先啟動(dòng)調(diào)價(jià)，帶領(lǐng)市場(chǎng)進(jìn)入降價(jià)周期，但近年來(lái)受到自住房等保障性住房擠占之后的土地市場(chǎng)新特征，使得這一規(guī)律難以再現(xiàn)。

以2016年出讓土地為例，僅7宗土地包含純商品住宅用地，純商住宅規(guī)劃建筑面積合計(jì)42萬(wàn)平米，項(xiàng)目規(guī)模最大10萬(wàn)平米，最小僅1.6萬(wàn)平米。資金足、土地少成為目前房企所面臨的共同問(wèn)題，而項(xiàng)目少、規(guī)模小則成為未來(lái)新房市場(chǎng)主要特征，受此影響，未來(lái)新房市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)堅(jiān)挺。

而政策雖然志在防范房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也希望在短時(shí)間里頭見(jiàn)到成效，但高度分化的區(qū)域政策從另一個(gè)角度說(shuō)明政策無(wú)意“矯枉過(guò)正”。一松一緊，頻繁轉(zhuǎn)向的政策有損威信，房?jī)r(jià)大幅下降也不是政策調(diào)控的目標(biāo)。

此外，在工作機(jī)遇、教育醫(yī)療等軟環(huán)境的吸引下，原有的三四線城市持續(xù)地向一二線城市輸入人口、財(cái)富。而隨著房?jī)r(jià)及物價(jià)的提高，其收入難以支撐生活的人士逐漸流出，正是這樣的人口的流動(dòng)，最終促成“熱點(diǎn)大城市”、“超級(jí)大城市”。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，超級(jí)城市形成過(guò)程中是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、非精英人群逐漸流失的過(guò)程。比如韓國(guó)人口5200多萬(wàn)人，其中僅首都首爾及周邊仁川市和京畿道人口就近2300萬(wàn)人，占韓國(guó)總?cè)丝诘?5%。當(dāng)不斷有人口涌入，住房成了最大需求，難堪房?jī)r(jià)的人群逐漸流失。據(jù)韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳發(fā)布的“2015韓國(guó)移動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)”顯示，2015年首爾凈流出人口中，61.8%與住房有關(guān)。人口流失之下，房?jī)r(jià)非但未降反而繼續(xù)高漲，據(jù)韓國(guó)KB國(guó)民銀行統(tǒng)計(jì)，目前首爾市平均房?jī)r(jià)為1860萬(wàn)韓元/坪(約合3.3萬(wàn)元人民幣/平方米)，而仁川的房?jī)r(jià)僅為841萬(wàn)韓元/坪，不到首爾房?jī)r(jià)的一半。

在我國(guó)國(guó)內(nèi)，北京、上海是公認(rèn)的“超級(jí)大城市”。

盡管北京市今年以來(lái)加大人口調(diào)控力度，上半年全市常住人口同比減少了18萬(wàn)，城六區(qū)常住人口出現(xiàn)由增到減的拐點(diǎn)，但人口總量依然達(dá)到2182.1萬(wàn)人，超出年終2177萬(wàn)人的調(diào)控目標(biāo)。每年不斷有新的帶有更多財(cái)富的精英群體進(jìn)入北京、上海，每年也將不斷有難以適應(yīng)“北上”而離開(kāi)的人群，幾經(jīng)轉(zhuǎn)換，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)緩步上行。

而超級(jí)大城市的巨量人口流入也帶來(lái)了對(duì)住房的需求，造成需求大房?jī)r(jià)高。因此，京滬等主要城市實(shí)際供應(yīng)量都在下降，而人流集中度還在提高。盡管這些城市的樓市或?qū)⒁蛘咧芷谶M(jìn)入調(diào)整期，期間房?jī)r(jià)或會(huì)有所波動(dòng)，但是房?jī)r(jià)整體行情將會(huì)長(zhǎng)期看好，2017年房?jī)r(jià)會(huì)漲得更高。

要知道，面粉也已經(jīng)不多了。地價(jià)不降，房?jī)r(jià)難抑。

想知道未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，當(dāng)下的土地價(jià)格應(yīng)該是最直觀的反映，熱點(diǎn)城市“地王”頻出就很說(shuō)明問(wèn)題。房企拿地成本提高。“高地價(jià)、搶地潮”則可以概括2016年的土地市場(chǎng)。

作為樓市的供應(yīng)端，高地價(jià)無(wú)疑是高房?jī)r(jià)的另一個(gè)“罪魁禍?zhǔn)住薄?shù)據(jù)顯示，今年1-9月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率49%，較去年同期上升35個(gè)百分點(diǎn);其中住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率63%，較去年同期上升45個(gè)百分點(diǎn)。最新數(shù)據(jù)顯示：前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高達(dá)50%。

有超過(guò)50%的土地成本普遍增加，這意味著未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期會(huì)更加強(qiáng)烈。根據(jù)數(shù)據(jù)整理，共有20家發(fā)債房企今年合計(jì)在14個(gè)城市拿地過(guò)48宗單價(jià)或總價(jià)排行在市場(chǎng)前100的高價(jià)土地。48塊土地的產(chǎn)出城市中，一線城市貢獻(xiàn)13宗，平均溢價(jià)率達(dá)77.6%，二線城市貢獻(xiàn)33宗平均溢價(jià)率達(dá)114.1%，三線城市貢獻(xiàn)2宗平均溢價(jià)率達(dá)308.9%。

對(duì)于城市而言，土地資源是固定的，在住宅庫(kù)存有限的情況下，爭(zhēng)奪有限的住房資源也將是房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。

2014年北京純商住宅用地的成交規(guī)劃建面僅200萬(wàn)平方米，造成2015年預(yù)售面積銳減至604.65萬(wàn)平方米，而2015年僅成交300萬(wàn)平方米純商住宅用地，依然保持低位，造成2016年新增預(yù)售面積尚不足400萬(wàn)平方米。亞-豪機(jī)構(gòu)對(duì)此預(yù)測(cè)，“預(yù)計(jì)明年形勢(shì)更加嚴(yán)峻，今年僅出讓42萬(wàn)平方米可售純商住宅，將直接導(dǎo)致明年住宅預(yù)售量的進(jìn)一步重挫。”

住宅供應(yīng)無(wú)以為繼的大背景疊加再次收緊的市場(chǎng)調(diào)控，使得近期純商住宅預(yù)售量深度觸底，郭-毅認(rèn)為。此外，近期北京出讓的4宗土地當(dāng)中住宅部分均出現(xiàn)100%自持的結(jié)果，未來(lái)可售住宅持續(xù)減少的局面仍將加劇，房企惜售之余，未來(lái)北京純商住宅市場(chǎng)供需盡管雙雙持續(xù)走低，但依然會(huì)保持著供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局，受此影響，純商住宅的市場(chǎng)價(jià)格也將繼續(xù)堅(jiān)挺。

從上圖的純商住宅預(yù)售年度走勢(shì)當(dāng)中可以看出，2010年之前北京純商住宅年度預(yù)售面積基本維持在1000萬(wàn)平方米以上，雖然自2010年開(kāi)始出現(xiàn)逐年遞減的趨勢(shì)，直到2015年純商住宅預(yù)售面積開(kāi)始進(jìn)入波谷，其根本原因在于土地供應(yīng)的萎縮。

出于對(duì)利潤(rùn)率的保護(hù)，很多房企甚至不惜以較高的溢價(jià)率在一線城市和核心二線城市拿地。2017年一線城市和一些熱點(diǎn)二線核心城市吸引力不減，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。這勢(shì)必將引發(fā)房企高價(jià)拿地。

“四小龍”等熱點(diǎn)二線退燒，但房?jī)r(jià)維穩(wěn)

如今，政府“因城施策”調(diào)控措施的目標(biāo)唯一指向就是“控房?jī)r(jià)”，因此，一些熱點(diǎn)二線城市在地方政府“控房?jī)r(jià)”的背景下，房?jī)r(jià)很難在短期內(nèi)，出現(xiàn)爆發(fā)式的快速上漲。除了因極端的政府措施導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)下跌外，大部分城市房?jī)r(jià)維穩(wěn)不跌。

據(jù)悉，以杭州、成都、蘇州、長(zhǎng)沙等為代表的17個(gè)熱點(diǎn)城市在全國(guó)市場(chǎng)份額中所占比重已經(jīng)達(dá)到36.8%。而在去年一輪房?jī)r(jià)猛漲當(dāng)中，蘇州、南京、合肥、廈門(mén)四個(gè)城市的房?jī)r(jià)因漲幅高居榜首，被業(yè)界冠以“四小龍”稱(chēng)號(hào)。

**控股副總裁歐*捷指出，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲背后的邏輯只有三點(diǎn)：供求失衡、貨幣超發(fā)、投資避險(xiǎn)。在此輪洶涌的調(diào)控中，被調(diào)控的17個(gè)熱點(diǎn)一二線城市最根本的矛盾在于供求失衡，自2010年以來(lái)，17個(gè)熱點(diǎn)城市總計(jì)成交土地規(guī)劃可建面積6.66億平米，但銷(xiāo)售達(dá)到9.75億平米，透支了3億多平米。對(duì)于“四小龍”城市來(lái)說(shuō)，還要加上一條：一線城市特別是上海的溢出效應(yīng)。

歐*捷表示，從供求失衡角度來(lái)看，“四小龍”城市2012年以來(lái)總計(jì)供應(yīng)住宅用地規(guī)劃可建面積14862萬(wàn)平米，銷(xiāo)售面積則達(dá)到了16933萬(wàn)平米，透支2000萬(wàn)平米。

“在供求透支的情況下，就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而流動(dòng)性泛濫導(dǎo)致的資產(chǎn)荒帶來(lái)投資避險(xiǎn)需求，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。”

新政之后，只有南京在2016年10月和11月分別供應(yīng)了8宗和15宗住宅用地，規(guī)劃可建面積達(dá)到194萬(wàn)平米，占全年供應(yīng)量的20.3%，合肥在2016年10月和11月分別供應(yīng)了3宗和6宗住宅用地，規(guī)劃可建面積達(dá)到106萬(wàn)平米，占全年供應(yīng)量的18.8%，均有較明顯的增加，其它兩個(gè)城市近兩個(gè)月依然是“零”供應(yīng)。

除蘇州外，其它三個(gè)城市目前的供應(yīng)量均不及2015年，“四小龍”城市迄今為止合計(jì)供應(yīng)量比去年減少了457萬(wàn)平米，相當(dāng)于比2015年減少15%左右，很難達(dá)成2015年的供應(yīng)量。

同時(shí)，住宅銷(xiāo)售量在抑制需求的政策導(dǎo)向下大幅萎縮，“四小龍”城市全年銷(xiāo)售面積月平均值達(dá)到308萬(wàn)平米，而2016年10-11月平均月銷(xiāo)售面積僅為142.2萬(wàn)平米，降幅超過(guò)一半，顯然，在供應(yīng)不足的背景下，通過(guò)抑制需求，同樣可以達(dá)到供求平衡。

密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年11月全國(guó)重點(diǎn)城市樓市成交環(huán)比下跌超過(guò)20%。一線城市成交全面下滑，15個(gè)二線城市中有10個(gè)下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過(guò)50%。房?jī)r(jià)漲幅也持續(xù)收窄。某地產(chǎn)研究發(fā)現(xiàn)，從市場(chǎng)價(jià)格看，多地都明顯出現(xiàn)了前期虛高價(jià)格的二手房房源大幅降價(jià)的現(xiàn)象。其中，深圳二手房?jī)r(jià)連續(xù)2個(gè)月下調(diào)，南京二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)19個(gè)月以來(lái)首次下調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)明顯分化。穆-迪副總裁曾*賢預(yù)計(jì)，2017年熱點(diǎn)城市雖然需求暫時(shí)受抑，但住房供應(yīng)短缺的局面難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。但隨著成交回落，未來(lái)整體房?jī)r(jià)漲幅將逐步收窄。

隨著投資性需求和剛需被擠出、改善性需求被延后，以“四小龍”為代表的熱點(diǎn)二線城市還是會(huì)保持低供應(yīng)、低成交的狀態(tài)，但是，房?jī)r(jià)會(huì)維穩(wěn)。

某房產(chǎn)分析師強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一線和二線熱點(diǎn)城市在精英人口涌入、土地資源限制等因素下，未來(lái)房?jī)r(jià)主基調(diào)仍會(huì)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

環(huán)京樓市降溫?cái)D水分

河北廊坊所轄三河、大廠、香河被稱(chēng)為“北三縣”。隨著北京城市副中心去年7月落戶通州，這里被戲稱(chēng)為“新北京”的“小二環(huán)”，樓市受北京市場(chǎng)及相關(guān)政策影響很大，房?jī)r(jià)一年實(shí)現(xiàn)“三級(jí)跳”。而北京“930”樓市新政出臺(tái)后，河北這些環(huán)京地區(qū)的樓市也受到影響，有降溫跡象，多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始調(diào)整價(jià)格，增加優(yōu)惠力度。

據(jù)河北廊坊全市200多個(gè)樣本樓盤(pán)的房?jī)r(jià)監(jiān)控顯示，2016年11月，廊坊房?jī)r(jià)停下奔跑的腳步，進(jìn)入停歇階段，全市僅16個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)樓盤(pán)數(shù)量創(chuàng)一年多來(lái)的新低，并且還有的項(xiàng)目進(jìn)行下調(diào)。河北環(huán)京房?jī)r(jià)開(kāi)始“熄火”。

此次受到監(jiān)控的200多個(gè)樣本樓盤(pán)涉及廊坊市區(qū)、固安、香河、永清、霸州等環(huán)京區(qū)域，而已經(jīng)有明顯降溫跡象的永清、霸州樓市，房?jī)r(jià)已不再躥升，大部分樓盤(pán)維持原有價(jià)格，并通過(guò)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，如送地下室、送車(chē)位、首付分期等方式變相降價(jià)，此外，還有的項(xiàng)目直接調(diào)整預(yù)計(jì)均價(jià)，下調(diào)幅度為1000元/平米，價(jià)格“降溫”明顯。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，環(huán)京樓市會(huì)先于北京市場(chǎng)做出反應(yīng)，環(huán)京樓市降溫已經(jīng)是大趨勢(shì)，尤其是近期價(jià)格管控比較多，會(huì)使得此類(lèi)區(qū)域后續(xù)價(jià)格上漲幅度變小。在之前的環(huán)京樓市普漲中，一些非價(jià)值區(qū)域，原來(lái)是去庫(kù)存的區(qū)域，趁機(jī)混水賣(mài)房，盲目漲價(jià)。在強(qiáng)調(diào)控下，可能會(huì)出現(xiàn)祼泳式降價(jià)，如懷淶、淶水及部分涿州區(qū)域，以及廊坊相關(guān)非價(jià)值區(qū)域。

2016年12月初，七部委又聯(lián)合發(fā)文加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘意見(jiàn)’)，嚴(yán)控京冀交界地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，為“燥熱”不止的環(huán)京樓市持續(xù)“退燒”。

隨著《意見(jiàn)》的發(fā)出，“以房控人”手段或會(huì)進(jìn)一步延伸至環(huán)京城市。意見(jiàn)中明確要求“嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管控，嚴(yán)控人口規(guī)模”，在這份國(guó)家七部委發(fā)出的意見(jiàn)中，著重提出京冀交界地區(qū)嚴(yán)控人口，風(fēng)向明顯。

亞-豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任*鑫表示，隨著調(diào)控政策影響的進(jìn)一步發(fā)酵，環(huán)京樓市會(huì)出現(xiàn)比較顯著的下調(diào)，“從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，環(huán)北京區(qū)域里還得需要一定幅度的降溫，在相對(duì)合理的供需平衡的基礎(chǔ)之上，可能會(huì)形成一個(gè)很好的價(jià)格平臺(tái)。某房產(chǎn)分析師則表示，受新政的影響，住宅開(kāi)發(fā)卻受到控制，本來(lái)就以呈上漲態(tài)勢(shì)的環(huán)京樓市，在旺盛的需求之下，或形成供小于求的局面，會(huì)在未來(lái)給環(huán)京圈樓市帶來(lái)更大的房?jī)r(jià)上行壓力。