二手房交易步驟多，陷阱多，交易時一定要謹(jǐn)慎。那么如何認(rèn)定購房合同是無效的呢?

(一)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，買賣合同無效。無民事能力人一般是指未滿十歲的兒童、精神病人;

(二)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。限制行為能力人主要指年滿十歲未滿十八歲的未成年人以及不能完全辨認(rèn)自己行為后果的人;

(三)一方欺詐另一方所簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識所簽訂的房屋買賣合同。這里的事實真相應(yīng)指有關(guān)房屋權(quán)屬等信息，而不是有關(guān)房屋情況的所有信息;

(四)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房屋買賣合同;

(五)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指房屋買賣一方乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強(qiáng)迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同;

(六)房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的合同;

(七)買賣權(quán)屬有爭議的房屋。出售人應(yīng)當(dāng)對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權(quán)，因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議的房屋權(quán)屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權(quán)，其簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無效;

(八)未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分其他共有人財產(chǎn)權(quán)利的房屋買賣合同;共有房屋的出售應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所有共有人簽字一致同意，否則買賣合同無效。現(xiàn)實交易中，有的共有房屋其共有人名稱會記載于房屋所有權(quán)證上，讓所有的共有權(quán)人簽字好辦。但是對于那些并未在所有權(quán)證上記載全部所有人的房屋即隱名共有房屋怎么辦，買房人可以通過由賣方在房屋買賣合同中承諾無其他共有人的方式保護(hù)自己的交易安全;

(九)出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同無效。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，如果出租人與第三人惡意串通侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同無效，但出租人僅僅是未履行通知的義務(wù)，或同等條件下將房屋賣給承租人以外的人的，其簽訂的房屋買賣合同仍然有效;

(十)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利房屋的買賣合同。被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等;

(十一)其他導(dǎo)致房屋買賣合同無效的情形。

《合同法》關(guān)于合同無效的法律后果規(guī)定了兩個條文。第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”第59條規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。”