驗房標準不同造成面積誤差是不是可以起訴

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 598人看過

案例:產權登記面積比合同面積少

某市民王某于1999年底購買了某公司開發的金三角門面現房一間。雙方書面約定房屋建筑面積為37平方米,面積測量以江蘇省《建筑面積計算規則》為準,開發商協助辦理房產證。合同簽訂當日,王某付清了全部購房款16萬元,開發商當日亦將房屋交付。該房屋王某使用至今。2002年9月,市房管局向王某頒發了房產證,王某發現房產證登記面積僅為28平方米,比合同約定少了9平方米。王某為此要求開發商退還面積差價款,雙方協商不成,王某遂提起訴訟。

在訴訟中,被告認為,合同明確規定房屋面積按《建筑面積計算規則》計算,按照該規則,原告所購房因其走廊有頂蓋和柱,走廊面積9平方米應計算在建筑面積內。原告訴稱建筑面積只有28平方米,未計入走廊面積,是新舊測量標準不同所形成的誤差。原告在購房前,進行過反復考察,對走廊面積計算在建筑面積內是明知的,因此在合同簽訂當日即付清了購房款。

問題:標準不同面積誤差能否起訴?

首先,判斷合同是否適當履行,應當根據合同約定全面把握,并探求締約雙方締約本意和目的。本案合同約定了交付房屋建筑面積的同時,亦約定了應按江蘇省《建筑面積計算規則》計量面積。雖然江蘇省并沒有制定《建筑面積計算規則》,但1995年9月,國家建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》(試行)第三條確定商品房銷售“以建筑面積為面積計算單位,建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算”。該規則明確了國家經委基建辦公室所發布的《建筑面積計算規則》在全國范圍內計算商品房建筑面積時通用。因此無論是按通常理解,或按合同文義理解,或是參照通行于全國的房屋面積測量規范,本案合同約定適用的江蘇省《建筑面積計算規則》,應是指全國通行的《建筑面積計算規則》。該規則第一項十七條明確規定:“建筑物墻外有頂蓋和住的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積”。據此,本案爭議的走廊面積應當予以計入。

其次,新的測量規范不具有溯及既往的效力,對生效前的買賣行為不具有法律約束力。本案被告在1999年10月簽訂合同當日即將房屋交付,履行了規定義務。原告至2002年9月辦理房屋產權證時,建設部74號文《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關文件通知》已經施行。該通知首次確定了臨街樓房作為公共道路街巷通行的,不論是否有柱、不論是否有維護結構,均不計算建筑面積。因此房管部門頒發給原告的房產證,其載明的建筑面積不再包括走廊面積。而本案原、被告所簽訂合同的有關條款,并不因新測量規范的實施而相應調整,否則有違意思自治和誠實信用原則。

據此,法院依法駁回了原告王某的訴訟請求。

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