商品房預售合同對于情勢變更如何適用呢

一、準確理解“情勢變更事實”

所謂情勢，有學者認為是指“作為合同成立基礎或環境的一切客觀事實”，也有認為“指合同成立后出現的不可預見的情況”。該種觀點可以認為是廣義的情勢變更，將不可抗力包括進去。而另一方面，同一批學者又認為不可抗力包括地震、臺風等自然災害，也包括政府行為和社會異常現象。這就造成情勢變更中的情勢遇不可抗力之間的模糊不清。情勢變更的事實與不可抗力應當區分開來，所謂情勢，必須是影響及于社會全體或及于局部之情事，并不考慮原來法律行為成立時，為其基礎或環境之事情。情勢變更之情勢與不可抗力有相似之處。從另一種角度講，不可抗力可能導致情勢變更，但是情勢變更卻不一定是不可抗力引起的。

具體到商品房預售中的情勢變更，可以簡單類型化為以下幾種：第一，國家法律修改。如前文所述，商品房預售合同具有很強的國家干預性。在商品房預售合同履行期間，如果國家規制商品房預售領域的法律法規做出調整，則應當認定為當事人雙方簽訂商品房預售合同簽訂之初的法律環境發生變更。第二，國家商品房預售的法律政策調整。政策性調整是我國商品房交易市場中重要的調控手段，在商品房預售合同履行過程中相關部門出臺相關的調控政策，從而致使合同履行有失公平的，應當認定為情勢變更。第三，經濟環境巨變。此處應當區分情勢變更中的經濟環境劇變與商業風險。一般來講商業風險與情勢變更的區分有兩點：首先是預見性，商業風險是可以預見的，而情勢變更是不可預見的;其次是程度，如果商業風險超出了預見范圍，那么就有可能進入情勢變更的范疇。例如適度的通貨膨脹是商業風險，但是物價飛漲就應當認定為情勢變更;再次是結果，即商業風險情況下雙方繼續履行合同不會致使顯失公平的結果，而如果是情勢變更，則會致使顯失公平的結果。

二、情勢變更原則適用時間

情勢變更原則要求導致情勢變更的事由發生在合同履行的過程中，具體來說就是商品房預售合同的簽訂到商品房移轉登記手續的辦理這一區間中，如果相關情勢發生在商品房預售合同簽訂之前或者簽訂之時，即使有一方當事人對此情勢并不知情，也不得適用這一原則，而要適用有關重大誤解或者認識錯誤的相關規則。如果情勢變更發生在商品房預售合同履行完畢之后，則對商品房預售合同的訂立及履行都不產生影響，沒有情勢變更的適用。值得注意的是，如果商品房預售合同的履行期間發生情勢變更，但雙方當事人并未按照情勢變更對合同履行進行調整，待履行完畢之后之后，當事人雙方能否主張。筆者認為，如果存在情勢變更但雙方當事人仍然互相履行，應當認定該債權債務關系已經消滅，視為雙方當事人已經放棄了情勢變更的主張。

三、情勢變更事由的不可預見性問題

情勢變更的目前在于調整合同雙方利益非自愿的失衡，因此如果當事人對情勢變更事由有所預見，無論其是否采取一定手段加以應對，都應當認定為當事人對該種后果的自愿承擔，對心甘情愿者不存在不公平，不能適用這一原則。預見的標準觀點不一，有認為應當采用主觀標準，認為應當以遭受不利益一方的當事人的實際情況為準。也有認為應當依據客觀標準，即根據一個一般的、合理的人標準為判斷。依據主觀標準增大訂約成本和司法成本，依據客觀標準則有可能在個案中有失公平。事實上對個案中當事人的預見能力，應當結合各方面的因素考慮，及應當考慮當事人個體的特殊情況，也應按照客觀原則進行考評，并且結合訂約當時交易實況進行判斷。

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