案情

1991年4月，北京市××區某鄉農民甲與鄰鄉農民乙簽訂《協議書》，約定：乙將北房兩間、門樓一個賣與甲，房價1萬元，雙方簽字立據，不得反悔。甲隨后支付了房款1萬元，乙將兩間房屋及《鄉政府審核批給社員建房戶施工許可證》原件一并交與甲，雙方未辦理房屋過戶登記手續及宅基地權屬變更登記手續。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令甲、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是：乙當年在原告不知情的情況下將房屋賣與甲，原告一直認為該房屋只是借給甲使用。2003年原告找到甲要求騰房，甲說房子是其購買的，但未向原告出示任何手續。原告認為，甲乙雙方的房屋買賣行為未辦理相關手續，故請求法院判令買賣合同無效。

另據查，該地區因房地產開發原因即將面臨拆遷，被拆遷人可以獲得數十萬元的拆遷補償款。

判決

××區法院審理后認為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定：“集體所有的土地依照法律規定屬于農村集體所有。”“依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，變更證書。”“農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。”甲與乙買賣房屋的行為，未經有關部門批準，雙方所簽訂的買賣房屋的協議書無效。依據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項的規定，判決：甲與乙1991年4月簽訂的買賣房屋的協議書無效。

解析

筆者認為，一審判決值得商榷，理由如下：

一、判定訴爭合同是否有效的依據應當是《合同法》，而非《民法通則》。

《民法通則》第五十八條規定了七種無效的民事行為，其中，第一款第(五)項規定：違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。而《合同法》第五十二條第(五)項規定：違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，即把原來的民法通則五十八條“違反法律”作了進一步的解釋，盡可能縮小了無效合同的范圍，這正符合合同法所確立的鼓勵交易的原則。

根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第三條之規定：“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法。”

由此可見，本案應當適用合同法來判定訴爭合同的效力。

二、訴爭合同并未違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定有效。

首先，一審法院根據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，認定甲與乙買賣房屋的行為未經有關部門批準，所以雙方所簽訂的房屋買賣協議無效。筆者認為，一審法院沒有正確理解“法律、行政法規強制性規定”的含義，亦未正確、全面理解《土地管理法》有關規定的含義。

(一)《土地管理法》第12條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”但該法并未規定辦理變更登記手續后合同才生效。根據《<合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。”所以法院不能依《土地管理法》的上述規定認定合同無效。事實上，目前，我國農村宅基地和房屋辦理登記的比例很低，更談不上辦理變更登記了。

(二)《土地管理法》規定：農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。筆者認為，該規定是明確針對農村居民新建住宅而言。法律只規定了農民建住宅要由鄉政府批準，而未規定農村房屋買賣也要由政府批準，所以法院不能任意對法律規定作擴大解釋，更不能依此認定買賣行為無效。而且，《土地管理法》第62條也規定：“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。”顯然，法律并未禁止農村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未對出售行為設置任何限制，而僅僅規定出賣人出售住房后不能再申請宅基地。迄今為止，我國還沒有法律或行政法規對農村房屋的買賣作出禁止性或限制性的規定。國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規定：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”這可能是唯一對農村房屋買賣進行限制的規定，但是該通知既非法律，亦非行政法規，更何況其限制的只是城市居民購買農村房屋，根本沒有限制農民之間買賣房屋的行為。

其次，除了一審判決中援引的《土地管理法》的有關規定外，一些人主張合同無效的主要依據就是《土地管理法》中“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”這一規定。筆者認為，該條雖未明確規定適用農村農業用地，但是，從其立法精神來看，該條旨在加強土地用途管制，限制農用地轉為建設用地，保持農用地的數量，確保農民的生存之本和國家糧食安全，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更沒有改變宅基地的性質，更不會導致農用地的減少，故將該條規定適用于宅基地是不妥的。

三、一審判決合同無效，是對誠實信用基本原則的背離，也與穩定社會秩序的法律宗旨不相符。

本案訴爭的房屋買賣協議從1991年簽訂、履行至今已十三年之久。期間，兩家未對該房屋買賣行為產生過任何爭議。直至2004年該村面臨拆遷，被拆遷人可能獲得幾十萬元的拆遷補償款，正是在這種利益驅使下，原告才訴至法院，主張當年的買賣合同無效。

筆者認為，第一、該房屋買賣協議的簽訂是甲、乙雙方當事人意思自治的結果，并且已經履行完畢，事隔十三年后原告因形勢的變化要求確認合同無效，顯然有違誠實信用的基本原則，應屬惡意抗辯。第二、盡管目前法律界對訴訟時效制度能否適用于確認合同無效之訴尚有爭論，但從穩定社會秩序和尊重交易公平的原則出發，如果允許相關主體無限期地隨時動搖既存的法律關系，對另一方是不公平的，這既有悖于合同無效制度的初衷和立法本意，也與穩定社會秩序的法律宗旨不相符。

綜上所述，筆者認為，一審法院的判決有失公允，有待商榷。

點評

保護農民的合法權益，既是各級政府機關的重要工作，也是司法機關的神圣職責。近年來，農村的房地產市場日漸活躍，農民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租，或者出售他人。購買者中有的是本村村民，有的是外村村民，還有的是城鎮非農業戶口居民。于是，類似本案的農村房屋買賣糾紛也越來越多。但是，由于我國尚無明確的法律規定來規范農村房屋買賣行為，涉及農村宅基地和農村房屋的規范性文件也比較雜亂，因此，在司法實踐中對這一法律問題理解各異，各地各級法院在審理類似案件中，判決結果也是千差萬別。

筆者認為，一方面，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非僅僅是對農民利益的維護。所有權最核心的權能是處分權，限制農民對其房屋的處分，本質上就是限制農民對其房屋享有的所有權。隨著我國市場經濟的不斷發展，很多農民開始走出村莊，到外面的世界開創事業，于是農村出現越來越多的空閑房屋，如果一味加以限制，這些宅基地上的合法建筑將無法發揮其更大的財產價值，對農民的利益當然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，當事人意思自治，如果簡單限制農村房屋買賣，也與合同自由的基本精神相悖。

另一方面，農民對房屋所有權的行使，又受到其宅基地使用權的限制。依照《土地管理法》等法律、法規規定，宅基地使用權作為農村居民的一種基于身份性質的福利，不得隨意轉讓他人，特別是嚴格限制城市居民購買農民宅基地。國務院剛剛發布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發200428號)也重申：“禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”但法律并未對農民之間轉讓房屋進行限制。實踐中，一些同志認為宅基地只能轉讓給本集體經濟組織內部成員，實際上也沒有明確的法律依據。法律并未明確限制宅基地不能轉讓給本集體之外的農民。為了妥善解決農村房屋買賣合同的效力問題，避免因對法律理解上的分歧導致同案不同判現象的發生，最有效的方法還是應以法律的形式對農村宅基地以及農村房屋的產權歸屬和產權流轉作出明確規定。當前，《物權法》草案正由全國人大進行審議，相信《物權法》的出臺，可以有效解決有關農村房屋買賣合同的效力問題。