商鋪樓頂平臺的使用權歸誰

一、從所有權的角度分析，毗連房屋(指結構相連或共有的房屋)的毗連部分，往往既是某個業主享有所有權的建筑單元的一個組成部分，同時也是與其他業主共有的一部分。因此，屋面平臺應當是歸全體業主共同所有。

二、但由于屋面平臺有其特殊性，根據我國現行建筑規范，屋頂是不計入整棟房屋的建筑面積的，當然其也不計入分攤面積。另外，屋頂平臺不能以公示形式進行權利登記。根據我國《房地產管理法》的規定，《房屋所有權證》是確定不動產所有權的唯一合法憑證。

三、所有業主有權對其屋頂平臺均享有使用權，房地產開發商不得擅自將屋頂平臺出租，業主發現開發商有違規行為時，可要求開發商給予賠償，并按符合要求的程序進行操作。

四、屋頂平臺作為一項不動產，其物權必然將歸屬于購買了房屋的全體業主。任何人利用屋頂平臺來獲利，實質上就是在攫取業主的經濟利益。既然屋頂平臺的物權將屬于購買房屋的業主，開發商在未獲得業主的普遍許可的前提下是無權出讓屋頂平臺使用權的。只有當業主以某種形式普遍許可的情況下方可實施轉讓。

《物權法》規定了業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利而不履行義務。商鋪樓頂是建筑的共有部分，這種共有權屬全體業主。

相關知識：

《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”這是關于建筑物區分所有權的規定，也是我國首次以法律的形式明確了該項權利。建筑物區分所有權，是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建筑物時，各區分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有使用權及對建筑物共用部分所享有的共用部分所有權。區分，是指數人區分一建筑而各有其一部分。區分所有，是區分一建筑物的特定部分為所有權的標的。

共有部分是建筑物區分所有的核心重要問題。根據各國建筑物區分所有權法，共有部分范圍包括：

1)專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、地下室。

2)不屬于專有部分的附屬建筑物：①建筑物的附屬物，如給水排水設備、供電設備、空調設備、各種配備線等;②建筑物的附屬設備，如天井、水塔、游泳池、停車場、建筑物外的照明設備等。中國建設部1989年11月21日發布的《城市房產毗連房屋管理規定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍：門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設施、基礎、柱、梁、墻、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。

共有所有權包括三項權能：使用權、收益權、和處分權。所謂使用權是指各區分所有權人對共有部分依其設置目的及通常使用方法享有正當使用的權利，包括共同使用與輪流使用。如庭院、電梯、走廊等依其性質可共同使用。而電話、洗衣機、球類、會客室等僅可供輪流使用。所謂收益權是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權利。對于共有部分所產生的收益，除區分所有權人間另有約定外，應當由區分所有權人按其共有部分應有的比例收取。所謂處分權，包括事實上的處分和法律上的處分。對于事實上的處分，如對共有部分及其相關設施的拆除，應由區分所有權人全體會議決定。對于法律上的處分，如區分所有權人處分共有部分時，應隨同專有部分同時進行。