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寧波
如何判斷二手房房產是否有價值
公式一：租金乘數小于12
租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入)，小于12。
比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
公式二：8—10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。
一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的投資回收年數是10.3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。
公式三：15年收益決定是否物有所值
另外，也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。
如果該物業的年收益×15年=房產購買價，那么該物業物有所值;如果該物業的年收益×15年>房產購買價，該物業尚具升值空間;如果該物業的年收益×15年<房產購買價，那該物業價值已高估。
仍以上面提到的房子為例，2001年時，年租金收益為1.8萬元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經被過度透支了。
以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。
希望上述內容能對大家有所幫助，在買房投資前可以大概的進行一個估算。
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簡介:
朱星律師2009年畢業于西南政法大學，法學學士、管理學學士,中級經濟師、中級審計師，中國法學會會員，2009.07至2010.04：六盤水市廣播電視大學從事國際經濟法等課程教學工作；2010.04至2013.04在盤縣農村信用合作聯社從事授信審查、信貸主管、法律審查、風險管理等工作；2013.04至2018.05在貴州銀行從事法律、風控、內審、消保工作；2018.05至今任貴州八辯律師事務所副主任、專職律師，主攻知識產權、不動產、文化娛樂、互聯網、金融財稅、建筑工程等行業（領域）法律實務，2015起組隊研究新四板、新三版法律實務。
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