非法轉租后收取的租金如何處理?

德國學說認為是不當得利。王澤鑒先生則認為，承租人違法轉租，不屬無權處分行為，且出租人與承租人有租賃關系存在，承租人支付對價而為使用收益，出租人對租賃物已無使用收益之權能，故承租人違法轉租并未使其受到損害，從而違法轉租原則上應在租賃契約上求其解決，出租人可終止契約或請求債務不履行之損害賠償，無需借助于不當得利請求權。王利明先生認為，承租人無權通過轉租而獲取利益，因而對于承租人所獲得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作為不當得利而向出租人返還。

我們認為，王澤鑒先生的觀點在邏輯上更能立得住腳。出租人因出租房屋而受有租金收益，其對待對價是使承租人取得租賃房屋的使用收益權。出租人在法律上并沒有因為轉租行為而直接受有損害。因此，轉租人因轉租更有收益，對出租人而言，并不構成不當得利。當然，出租人因為轉租而造成房屋毀損或其他損失的，可以依租賃合同或者侵權之債主張損害賠償責任。

非法轉租，承租人與次承租人所簽訂的合同是否有效?

有三種不同的觀點：

第一種觀點：合同無效。根據《合同法》224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”轉租行為必須經過出租房同意，未經出租人同意而轉租的行為其性質顯然屬非法轉租，那么轉租合同應屬無效合同。

第二種觀點：效力待定合同。根據《合同法》51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。無權處分行為屬效力待定行為。非法轉租應當屬于無權處分，因為，對于轉租而言，雖然承租人擅自轉讓的只是租賃物的占有、使用權，而非他人的財產，但承租人擅自將占有、使用權轉讓他人，實際上是非法處分他人財產所有權權能的行為。轉租合同應屬效力待定合同。

第三種觀點：合同有效。非法轉租合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立，所以轉租合同應屬有效合同。

首先根據合同法規定，租賃合同為諾成性合同。轉租合同從雙方意思表示一致時即生效。其次轉租符合合同的功能，法律規定轉租需經出租人同意是出于保護出租人的利益，但往往未經過出租人同意的轉租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉租行為的發生并不影響出租人實現收益，在某種情況下，還可以確保其收益。最后根據合同自由的原則，其目的是鼓勵交易，維護穩定的市場秩序。非法轉租合同本質上屬債權合同，債權合意成立的效力不應當受第三人約束，因此轉租合同雖未經出租人同意，亦應為有效合同。

注意，認定轉租合同為有效合同必須有一個前提即次承租人善意無過失即不知道或不應當知道承租人是無權處分行為。在無權處分條件下，對善意相對人給予特別保護，認定轉租合同為有效合同。

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