土地使用權法院拍賣要注意審核哪些問題?

1、核實拍賣土地的性質

競買人在參加拍賣前應當向拍賣法院以及拍賣機構核實該塊土地的性質，是屬于劃撥土地還是出讓土地，如果是劃撥土地，則需要核實權利人是否有權進行拍賣，并且在后期會面臨變更土地性質以及補交出讓金的問題。

2、核實拍賣土地的出讓金是否已經全額交納

競買人在參加拍賣前應當向國土資源部門核實該塊土地的出讓金是否已經全額交納，若未全額交納，則在辦理土地過戶手續時，會被要求補足剩余未繳納的土地出讓金以及滯納金。

3、核實該塊土地的權屬登記與權屬證明上的權利人是否一致，是否存在其他共有權利人，是否存在異議登記

競買人在參加拍賣前應當向國土資源部門核實該塊地的權利人是否清晰，是否存在其他共有權人，是否存在權屬證明與權屬登記上不一致的情形，是否存在其他的實際權利人，是否存在異議登記，以確保該塊土地權屬清晰，沒有影響過戶的因素。

4、核實該塊土地的現狀及開發情況

競買人在參加拍賣前應當現場核實該塊土地的實際情況，是否已經七通一平;是否有地上建筑物;是否已經被他人實際占有、使用;土地改造現狀與政府規劃是否相一致;地塊內是否有池塘、河溝，競買人可否自行填充;土地上是否有青苗或民宅;該塊地是否已經進行前期的開發，若未進行開發，則應當核實該塊土地是否屬于閑置土地以及閑置時間。

5、核實該塊土地的面積、使用年限、土地用途以及相關的政府規劃

競買人在參加拍賣前應當查閱該塊土地的《國有土地使用權出讓協議》，并與相關的部門進行核實該塊土地使用年限、土地用途、相關的政府規劃，且規劃設計條件須明確出讓地塊的面積、土地使用性質、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地比例、建筑界限、開發期限以及必須配備的公共設施及市政基礎設施等;附圖會明確地塊區位與現狀、地塊坐標、標高、道路紅線、標高，出入口位置、建筑界線及地塊周圍地區的環境及基礎設施條件等。競買人應在競拍前，結合詳細規劃及附圖做詳細的了解和全面的分析，并結合公司實際情況進行可行性分析。

6、核實該塊土地的租賃情況以及其他用益物權

競買人在參加拍賣前應當核實該塊土地是否被出租，若有，則需核實相關的租賃期限、租賃用途、承租人等相關情況，以及在該塊土地上是否存在其他的用益物權，如地役權等將來有可能直接影響競買人對該塊土地使用的合法權利。

7、核實該塊土地是否能順利進行過戶登記

競買人在參加拍賣前應當向土地部門核實若將來競拍這塊土地，是否能夠順利完成過戶，是否存在潛在的過戶障礙，尤其是在該快土地存在閑置的情況下，若不能順利完成過戶并進行開發，則會面臨土地被收回的風險。

8、辦理土地過戶時應當交納的稅費

競買人在參加拍賣前已經向土地部門等相關核實辦理土地過戶時應該交納的稅費，以及原權利人是否有應交而未交納的稅費。

9、核實該塊土地上存在的查封、輪候查封、抵押情況，以及相關的查封機關、查封原因、抵押權人等相關情況

競買人在參加拍賣前應當向法院、國土資源部門以及相關的部門核實該塊土地上存在的查封、輪候查封，當時相關部門進行查封以及輪候查封的原因，是否涉及刑事犯罪行為;同時核實該塊土地上存在的抵押以及抵押權人的相關信息。

在過往法院拍賣的土地使用權的實際案例當中，土地使用權存在的最大的問題可能就是之前還有著相關的產權糾紛，或者已經被政府列入了規劃的范圍當中，如果競拍者不知情的話，通過進價購買了這種類型的土地使用權，反而是給自己徒增了很多不必要的煩惱，任何被法院拍賣的物品肯定都是有一定原因的。

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