一、集資房土地使用證過戶沒有年限可以過戶嗎?

國家規(guī)定只能是紅本商品房才能辦理過戶，如果該集資房只有土地使用證而沒有房產(chǎn)證是不能辦理過戶的，兩證齊全的情況下不管土地使用證上面有沒有標注土地使用年限都可以過戶，因為土地使用年限也是國家后期才出臺的法律規(guī)定。

集資建房在取得房產(chǎn)證5年后、補交土地出讓金交易后，即具有商品房的性質(zhì)，可以自由交易。

如果按出資比例確定產(chǎn)權(quán)的話：

1、職工是全額集資，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，可以自由上市交易。

2、如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另部分產(chǎn)權(quán)屬于另部分集資人(單位)。

職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書;其次，要看產(chǎn)權(quán)共有人單位制定的具體政策，并經(jīng)過單位的同意，同時單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。買賣集資房需要辦理過戶才可成為產(chǎn)權(quán)人。只有產(chǎn)權(quán)過戶了，才依法擁有該房屋產(chǎn)權(quán)，成為產(chǎn)權(quán)所有人。

二、集資房轉(zhuǎn)讓有風險嗎?

1、集資房未取得合法的開發(fā)手續(xù)

目前市場上出現(xiàn)的許多集資房，有一些是有錢無地的房地產(chǎn)開發(fā)商出錢，有地無錢的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項目。很多單位為謀取利益未經(jīng)國家比準就擅自進行房地產(chǎn)開發(fā)，而有些開發(fā)商未取得合法開發(fā)手續(xù)也進行房地產(chǎn)開放，這就使得這些房屋本身就不合法，如果房屋上市交易之后，必然會給購房者造成一定程度的經(jīng)濟損失。

2、產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰、不能辦理房產(chǎn)證

單位集資合作興建的職工住宅，是用于解決本單位或本系統(tǒng)職工的住房問題，一般不得作為商品房出售。只有取得全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的集資房才可以上市交易。但即使是完全產(chǎn)權(quán)的集資房如果沒有取得產(chǎn)權(quán)證，這種交易也還是不能保證購買者的權(quán)益。

三、集資房轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意哪些問題?

1、必須明確單位集資建房大都體現(xiàn)了單位對員工的福利政策，因此有些單位在與員工簽署的《集資合同》中對集資房的轉(zhuǎn)讓問題多有限制。外單位的人如果有意購買集資建房單位有集資資格員工的集資房，必須前往該單位了解以下情況：單位是否同意員工轉(zhuǎn)讓集資房?是否對員工的轉(zhuǎn)讓行為設(shè)定了限制條件?設(shè)定了哪些條件?單位是否保留優(yōu)先購買權(quán)?等等。建議仔細查閱《集資合同》的相關(guān)規(guī)定。

2、明確購買此類集資房是有很大風險的。現(xiàn)實中，部分集資員工在與甲方已簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的情況下，又以更高的價格將該房轉(zhuǎn)讓給乙方，且已與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，則甲方無法取得該房的所有權(quán)。

為最大限度地避免風險，建議在轉(zhuǎn)讓合同中載明下列內(nèi)容：

(1)分期付款方式。即簽訂合同時付多少，交房時付多少，辦理好產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后付多少;

(2)辦理產(chǎn)權(quán)過戶的期限。要求轉(zhuǎn)讓人必須在取得產(chǎn)權(quán)證后多少日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶;

(3)違約責任。特別約定集資方不得再行將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，如有此類情況導致產(chǎn)權(quán)證無法落實，要求集資方承擔違約責任。

3、需要說明的是，如果集資方最終把集資房賣給第三方，還沒有過戶，則可以要求集資方繼續(xù)履行合同義務(wù);如已經(jīng)辦理了過戶，則只能主張賠償損失。

如果當前自由交易的這一套集資房本身就已經(jīng)具有了商品房的性質(zhì)，就是說自己也向國家有關(guān)部門補交了土地出讓金，而且完全取得了集資房的房產(chǎn)證，那集資房的過戶正常的到房管局去辦理就行了，在購買二手的集資房之前，買方必須要審查的是國有土地使用證和大的紅本房產(chǎn)證。

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