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寧波
如何保護先抵后租下的優(yōu)先購買權(quán)
一、抵押權(quán)的生效要件：
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，如果以建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；正在建造的建筑物這四種財產(chǎn)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記。抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。
因此，若房產(chǎn)在抵押之時沒有進行抵押登記備案手續(xù)，那么此時房產(chǎn)上的抵押權(quán)未生效。
二、先抵后租下抵押權(quán)未登記，承租人的優(yōu)先購買權(quán)如何保護？
先抵后租涉及到抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，當(dāng)然這是在抵押權(quán)有效成立的情況下。由于抵押優(yōu)先基本原則的確立，在抵押成立在先的情況下，租賃不得對抗抵押，即《物權(quán)法》第一百九十規(guī)定后半段，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，由于不動產(chǎn)抵押權(quán)采登記生效主義，未經(jīng)登記，不動產(chǎn)抵押權(quán)不成立，因而該條實際上確立了不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后再行出租的，租賃不得對抗抵押。但如果之前不動產(chǎn)上的抵押權(quán)未成立，此時不動產(chǎn)上即不存在有效的抵押權(quán)。抵押人將不動產(chǎn)再進行出租時，承租人對不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)是受法律保護的。
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