來自美國女專家NKM受**東方傳媒集團有限公司邀請，擔任**電視臺語言顧問。為解決生活和工作上的便利，她看中了距離電視臺附近的一處高檔住宅區，與房東陸女士夫婦簽訂了為期1年的租賃合同，租賃期限從2010年3月18日至2011年3月17日，月租金為1.3萬元，應于每月18日前支付下月租金。雙方還對違約賠償等作出約定。合同簽訂當日，NKM女士支付租賃保證金2.6萬元、1個月的租金1.3萬元、衛星電視費用1800元及加熱器費用600元。陸女士向NKM女士交付了房屋，并將衛星電視費用1800元支付給了主管通訊公司。之后，NKM女士又分別兩次支付了2010年4月18日至6月17日的租金。

2010年7月1日凌晨，因該出租房樓上鄰居衛生間熱水閥門未關引起滲漏，造成NKM女士入住的房屋進門處衛生間頂部電線管滲水，頂面起殼、滴水，南陽臺、主臥頂面滲水，需對該房屋頂面及墻體整體進行粉刷修復。

2010年7月1日至7月10日，因該房屋無法居住，NKM女士入住附近的**中凱豪生酒店，發生住宿費9450元。NKM女士攜帶來滬的寵物小狗無法進入酒店，而暫時寄宿在上海某寵物沙龍，發生寄宿費用2000元。房屋滲水事件發生后，NKM女士致電房東陸女士要求解除租賃合同，但未得到對方的同意。7月9日，NKM女士留便條在該房屋內，告知該房屋還處在被損壞的情況下不能入住，吸入這樣的氣味是危險的，要求解除雙方的租賃合同。

同月26日，陸女士收到NKM女士交還的信箱、房門鑰匙及門禁卡、煤氣與水的智能卡。2010年10月20日，NKM女士委托律師致函陸女士要求盡快退還租賃保證金及賠償相關損失。因雙方交涉不成，NKM女士起訴到法院。

NKm女士在起訴中稱，自己受**電視臺邀請于2010年3月至上海工作的美國專家，為便于工作承租了位于附近的一處高級公寓，月租金人民幣1.3萬元由合同為憑。但遺憾的是入住僅3個多月就發生了屋內滲水無法居住，考慮到重新裝修后馬上入住會有損健康，雙方解除了租賃合同，但房東陸女士至今尚未退還租賃保證金，遂請求法院判令歸還租賃保證金20367元，賠償入住酒店住宿費9450元及愛犬寄宿費用2300元，賠償本人衣物損壞費3000元，退還衛星電視費用1600元。

法庭上，陸女士夫婦對該房屋滲水沒有異議，但辯稱雙方的《房屋租賃合同》并未解除，NKM女士拖欠2個月的房租未付。而NKM女士在未經協商的情況下，擅自入住五星級酒店擴大了損失，對此不予認可。涉及養犬問題，雙方沒有約定也不同意承擔。衣物損失沒有依據，而衛星電視費用，不是直接交給房東，是NKM女士要看衛星電視向相關單位支付的。

陸女士夫婦還反訴稱，NKM女士沒有按時繼續交納房租及在租賃期間產生的電信及水電煤等費用計753.75元。還稱依據租賃協議解除合同須按月租金的雙倍支付違約金。要求房客支付房租16774元，違約金2.6萬元及公用事業費753.75元。

面對反訴，NKM女士也辯稱，已向房東陸女士支付租金至2010年6月17日。后發生7月1日的房屋滲水，在此期間13天的租金及公用事業費愿意承擔，可在返還的保證金中予以扣除。還說雙方簽訂《房屋租賃合同》中租金支付方式在合同中文版上約定每月18日支付下個月的租金，但在英文版本上沒有約定支付租金時間。自己是美國人不懂中文，故應按英文版本操作。另外，2010年4月、5月的租金也是月底支付的。

案件的爭議焦點：

一、該房屋租賃合同是否已經解除?

法院認為合同是否已經解除，要通過當事人是否具有合同解除權以及是否正確行使了合同解除兩方面進行分析。首先，NKM女士是否具有合同解除權?

《上海市房屋租賃條例》規定，房屋交付時存在缺陷，影響承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修復或者減少租金;危及承租人安全的，承租人可以隨時解除租賃合同。而在NKM女士與陸女士簽署的《房屋租賃合同》也有類似約定。本案漏水事件造成房屋墻面多處起殼、滲水，需要對房屋頂面及墻體整體進行修復。即使是建材市場上質量較好、氣味較小的乳膠漆，其散發的有毒氣味仍然會危及人體健康。該房屋即便在2010年7月9日修復，馬上入住也將對租客身體健康產生潛在的危害，故NKM女士有權解除租賃合同。

其次，NKM女士是否正確行使了合同解除權?

法院認為，一方當事人確有解除權，有解除權一方的通知，到達對方時解除權即產生效力合同解除。庭審中，陸女士辯稱房屋漏水后，NKM女士通過電話與她協商，但陸女士不同意解除租賃合同。2010年7月9日，NKM女士留下便條后離開。據此法院以為，NKM女士自房屋滲水當天7月1日起，就向陸女士提出了解除租賃合同的要求，但因當時房屋如何修復，是否會危及NKM女士安全并不確定，此時NKM女士不具有合同解除權。7月9日，NKM女士知曉了該房屋墻面進行了整體粉刷，馬上入住將會危及自己的安全，此時NKM女士擁有了合同解除權。雖然NKM女士留便條給陸女士，但解除通知何時到達陸女士處尚不確定。直到同月26日，NKM女士向陸女士交接房門鑰匙等物品，陸女士簽字確認收到。據此法院有理由相信，陸女士對NKM女士不再租住該房屋不持異議。NKM女士的解除通知已確定到達了陸女士處，雙方的租賃合同解除。

二、涉案相關費用的認定及處理?

鑒于NKM女士與陸女士的房屋租賃合同，于2010年7月26日解除，因房屋漏水需對墻體進行整體粉刷，導致該房屋完全不能使用，則在2010年7月1日至7月26日期間的租金，NKM女士可以不付，但NKM女士仍需支付6月18日至6月30日期間的房租5633元。

法院認為，NKM女士與陸女士間《房屋租賃合同》中文版本，雖定每月18日支付下個月租金，但英文版本未作相應的約定，且綜觀租賃期間NKM女士支付租金情況，也未嚴格按照中文版本約定的付款期限履行，陸女士也未對此主張過異議。現陸女士以NKM女士未依照合同約定方式解除合同，拒絕歸還租賃保證金，則不予采信。對NKM女士入住附近五星級酒店，發生住宿費9450元之事，法院考慮到涉案租賃房屋地處市中心的高檔住宅，交通便利靠近NKM女士工作單位，而漏水事件事出突然，又值世博會召開期間，入住該五星級酒店并不存在惡意擴大損失的情形，且NKM在事發后積極尋找房源，此費用支付法院予以確認，但費用應在扣除租賃房屋租金后的差額部分，才屬于NKM女士的實際損失，陸女士應賠償NKM女士酒店住宿費5676元。

涉及NKM女士飼養從美國帶來的寵物小狗，因無法進入酒店暫時寄宿在上海某寵物沙龍，發生寄宿費用2000元。雖雙方在合同中對飼養寵物未作約定，但陸女士對NKM女士飼養寵物，在入住時便知曉，且未有異議。現因系爭房屋不能居住，NKM為此額外支付寵物寄宿費屬于實際損失，陸女士應予以賠償。因現有憑證只有2000元，遂法院認定飼養費為2000元。

另外，NKM女士入住該房屋時，為收看衛星電視向陸女士支付的1年費用，已由陸女士一次性支付給了主管單位按月分攤，但該房屋自7月1日起即無法居住，之前的衛星電視費NKM女士應予承擔。現NKM女士表示自愿分攤600元符合法律規定，而余款1200元陸女士應作返還。盡管陸女士聲稱主管單位拒絕返還剩余款項，但法院仍認定陸女士是該房屋的產權人，即使就返還衛星電視費用與主管單位交涉，也應由陸女士提出主張。當然，NKM女士主張的衣物損壞費3000元，同樣缺乏相關證據予以佐證，法院也無法認同支持。