甲于2000年1月向乙借款20萬元人民幣，約定借期1年，并將自己擁有的一套價值25萬元兩居室抵押給了乙，同時就該抵押行為向有關部門進行了登記。2000年4月甲的愛人又分得一處住房，故甲由已經設定抵押的房產搬出，遷入新居。后甲覺得閑置一套住房有點可惜，不如將其出租，這樣也可以多點收入以貼補家用，于是將房子出租給了丙。2001年1月甲的借款到期，乙多次催促其償還，但是甲在生意上不景氣，根本無力償還20萬元借款，于是乙向其主張抵押權，要求將其抵押的房產拍賣，并訴諸法院，法院判決將甲房產拍賣，甲也無異議。但在執行該房產的過程中，承租人丙提出了異議，認為該租房協議有效，自己也按約交納了房租，認為即便是房屋被拍賣，自己也有權繼續租住該房屋。丙的要求合法嗎?

意見分歧：

一、丙的要求合法，因為抵押權的實現是一種所有權轉讓的行為，類似于買賣行為，根據“買賣不破租賃”的民法原則，即便甲的房屋被變賣，丙也可以繼續租住甲的房屋。

二、丙的要求違法，因為抵押權設定在先，抵押權屬物權的范疇，而租賃形成的是一般債權關系，根據“物權優于債權”的民法原則，丙的要求違法，應盡早清退房屋。三、丙的要求不能籠統地說是合法還是違法，應該看甲在將房屋出租給丙時，是否通知了乙并取得他的同意，如果取得了乙的同意則有效，否則無效。

“本案涉及到我國《擔保法》的空白，即‘抵押權對租賃關系的影響’。”律師分析認為，根據民法理論及有關的經濟法律原則，一般認為如果抵押實現時，后來抵押權設立的租賃是否應當解除。根據本案事實甲乙之間的抵押關系設立在先，甲丙之間的租賃關系設立在后，甲的房屋被拍賣或變賣，根據物權優于債權的民法原則，租賃關系應予以解除。反之，如果在抵押之前，甲的房屋已經出租給了丙，在甲將其把房屋抵押給了乙的事實書面告知了乙的前提下，該租賃關系繼續有效，同時在抵押權實現時，即甲的房產被拍賣時，在同等價值條件下丙有優先購買權。

相關案例：

問：某公司破產后，其房產被法院查封扣押，法院又將房產拍賣給我，我支付90多萬元房款給法院。在我行使房產權利時，被房屋承租人告上法庭，現在，中級法院以基層法院沒有提前三個月通知承租人為由，將我與基層法院的買賣協議撤銷。請問，我應如何維護自己的合法權益?

答：我國《合同法》第二百三十條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

《最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第118條：出租人出賣出租房屋，應提前三人月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

《最高人民法院關于人民法院執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條規定：人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場。優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。租賃出去的房屋在出賣時應當提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權。而人民法院在拍賣扣押的房屋時，同樣需要通知優先購買權人即承租人。如果沒有通知，承租人即可以申請人民法院宣告房屋買賣無效。因此，中級法院宣告買賣協議無效是正確。我國《拍賣法》四十條規定：買受人未能按照約定取得拍賣標的的，有權要求拍賣人或者委托人承擔違約責任。買受人未按照約定受領拍賣標的的，應當支付由此產生的保管費用。由于人民法院的過錯導致你無法取得拍賣房屋，因此你有權要求法院承擔賠償責任。