隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展,城市需要大量的勞動(dòng)力來(lái)進(jìn)行建設(shè)。所有很多的人背井離鄉(xiāng)來(lái)到大城市打工掙錢,這么一來(lái)農(nóng)村的人口就越來(lái)越少。這也就讓很多農(nóng)村的人將土地出租后再出去打工。那么農(nóng)民個(gè)人土地使用權(quán)利租賃年限有什么規(guī)定呢?
一、農(nóng)民土地使用權(quán)租賃年限有哪些規(guī)定
國(guó)有土地長(zhǎng)期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定,最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限。
現(xiàn)階段,我國(guó)存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,其仍然是國(guó)家嚴(yán)格限制的行為。在審判實(shí)踐中,擅自出租集體土地使用權(quán)行為也多被法院認(rèn)定為無(wú)效行為。因此,對(duì)于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地,需要謹(jǐn)慎對(duì)待并盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。
而國(guó)家《土地管理法》對(duì)于租賃使用集體建設(shè)用地是有著相當(dāng)嚴(yán)格的限制規(guī)定的,具體體現(xiàn)在以下規(guī)定:
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
由上可知,任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè),如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格,則必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。在現(xiàn)實(shí)中,普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會(huì)簽署土地租用協(xié)議的操作方式,這一做法并不妥當(dāng),擅自出租集體土地的行為會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效行為。雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無(wú)效合同。
二、關(guān)于土地租賃最高期限的規(guī)定
《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第五條規(guī)定:“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地。”
第二十條規(guī)定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。”
該期限適用于:農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地,屬于對(duì)特殊主體的特別規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條規(guī)定:“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”
所以除特別主體意外,其他一般主體訂立土地使用權(quán)租賃合同不得超過(guò)20年,超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效。
三、農(nóng)民土地承包權(quán)的法律特征
1.土地承包權(quán)其性質(zhì)為民事權(quán)利能力。土地承包權(quán)是法律賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有的一種民事權(quán)利能力。依民法理論,民事權(quán)利能力是指民事主體取得民事權(quán)利,承擔(dān)民事義務(wù)的資格。這種法律資格是任何民事主體都享有的;盡管不同的民事主體依法享有的民事權(quán)利能力的范圍有所不同。沒(méi)有民事權(quán)利能力便不成其為民事主體。
2.家庭承包中的土地承包權(quán)其主體只能是發(fā)包方的成員(即農(nóng)民個(gè)人)。《農(nóng)村土地承包法》第5條第1款規(guī)定:“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地”。而其他方式承包中的土地承包權(quán)主體是一切從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者,包括法人、其他組織、自然人。
3.家庭承包中的土地承包權(quán)其主體法律地位平等。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的每一個(gè)成員,不論男女老少,都平均享有承包本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包農(nóng)村土地的資格。因此,家庭承包的農(nóng)村土地對(duì)每一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員是人人有份的。
4.家庭承包中的土地承包權(quán)不得被剝奪和非法限制。《農(nóng)村土地承包法》第5條第2款規(guī)定:“任何組織和個(gè)人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利”。
5.家庭承包中的土地承包權(quán)其存在具有人身依附性,且不能流轉(zhuǎn)、拋棄或放棄。土地承包權(quán)均與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的人身不可分離,不能流轉(zhuǎn)、拋棄或放棄。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員自愿流轉(zhuǎn)、拋棄或放棄土地承包權(quán)的,亦不能產(chǎn)生法律效力。
上面已經(jīng)列舉了相關(guān)的法律條例。其實(shí)這種農(nóng)田租賃現(xiàn)象在現(xiàn)在的農(nóng)村還是比較常見(jiàn)的。其實(shí)租賃雙方只要當(dāng)初在租賃合同上上就已經(jīng)做了說(shuō)明,或者是做了口頭說(shuō)明。希望這篇文章能夠給你們提供一定的幫助。
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